Comment INVESTIR dans l'IMMOBILIER SANS ARGENT ?

Comment INVESTIR dans l'IMMOBILIER SANS ARGENT ?

Comment investir dans l’immobilier sans argent ? C’est-à-dire Maxence ? C’est ce qu’on va voir en détail dans cette vidéo. Donc je suis actuellement être Raphaël Carteni, on est actuellement à Tallinn en Estonie. Tu es également l’auteur du livre « Des bancs de la FAC à l’indépendance financière (sans capital sans héritage) ». Livre que je vous conseille vraiment de lire, vous allez vraiment kiffer.

Salut Maxence.

Est-ce que tu peux tout simplement te présenter pour les personnes qui ne te connaissent pas ? Et ensuite, nous dire c’est quoi… comment on fait pour investir sans argent, la notion de 110 % et plus, dans l’immobilier ? Voilà, enlever une croyance limitante qu’il faut avoir du cash. Alors, si vous en avez c’est mieux, mais si vous n’en avez pas, ce n’est pas ça qui doit vous limiter pour les investissements immobiliers.

Exactement. Donc rapidement, qui je suis ? Moi je m’appelle Raphaël Carteni, je suis né en 93, donc j’ai 24 ans à l’heure où on tourne cette vidéo. Je suis expatrié à Tallinn en Estonie, ici où on est aujourd’hui, mais je suis originaire à la base de Reims dans la région de Champagne en France, où j’étais auparavant étudiant en médecine, puisque j’ai fait cinq années de médecine avant de me dire que je n’allais pas être heureux dans ma vie si je continuais dans ce schéma-là. Donc j’ai tout arrêté pour devenir entrepreneur sur internet et également investisseur, puisque j’investis dans l’immobilier, un peu sur le marché financier et un peu dans les crypto-monnaies. Je suis également l’auteur de deux livres papier : un pour les étudiants en médecine et celui-ci, sur l'indépendance financière. Et aujourd’hui je vis de mes activités. Et donc pour parler d’immobilier aujourd’hui, comment investir dans l’immobilier lorsque l’on n’a pas d’argent entre guillemets ?

Être investisseur immobilier sans argent

Voilà, on a 1 000 € sur son compte ou 500 € sur son compte, on aimerait avoir peut-être une première acquisition. Alors, peut-être première question que vous vous posez, vous dites : justement quand on n’a pas d’argent, est-ce qu’on peut aller chercher un bien à 150 000 € ? Non, il y a une limite de 100 000 €. Est-ce qu’il y a déjà une limite ? Ce qui pourrait être logique de se dire : je peux emprunter globalement, peut-être max 100 000 €, quelle est la tendance par rapport à ça ?

Alors, plusieurs choses vis-à-vis de ce que tu viens de dire, tu viens de dire : est-ce qu’on peut investir si on a 500 € ou 1000 € sur le compte bancaire ? Alors oui, ça s’est déjà vu des gens qui investissent avec aussi peu d’épargne. Chaque situation en tout cas est propre à chacun, je recommande quand même d’avoir un coussin de sécurité comme on le dit, parce que 500 € ou 1 000 € et se mettre à investir, on ne sait jamais ce qui peut se passer : des petites rénovations, des réparations à faire donc il vaut mieux avoir un coussin de sécurité. Mais oui, c’est vrai qu’il y a une grosse croyance limitante dans la société, de croire que pour investir dans l’immobilier, il faut avoir du capital de départ ou il faut être issu d’une famille riche ou il faut être blindé. Non, aujourd’hui il est possible d’investir via ce qu’on appelle « l’effet de levier ». C’est-à-dire qu’on va voir une banque, on lui demande 100 000 €, 150 000 €, 200 000 € et on lui dit : on va investir cet argent dans l’immobilier. La banque va se protéger sur son prêt et vous allez pouvoir investir à crédit de l’argent dans de l’immobilier, grâce à ce qu’on appelle l’effet de levier. Et donc ce n’est pas votre argent, c’est l’argent de la banque que vous allez investir dans l’immobilier. Et vous allez rembourser la banque avec l’argent des locataires, qui va rembourser votre crédit et idéalement, il faut qu’il y ait un excédent de trésorerie, ce qu’on appelle un « cash-flow » positif, qui va venir vous constituer des rentes et vous faire vivre, pourquoi pas.

Convaincre une banque sans revenus

Alors, vis-à-vis d’un dossier, comment on convainc le banquier pour bien avoir ce financement à 110 % ? Pour quelles raisons ? C’est que généralement il y a des frais de notaire, vous avez aussi peut-être potentiellement des travaux à réaliser ou des ajustements. Et c’est pour ça qu’on dit « sans argent », parce que c’est la banque qui va donc réaliser l’emprunt pour vous, entre guillemets, qui va vous donner l’emprunt, mais qui va aussi couvrir tous les frais annexes et divers. Et du coup, vous avez zéro, rien du tout à mettre de votre poche pour l’acquisition d’un bien immobilier.

Exactement. Donc ce qu’il faut savoir, c’est que la banque elle, elle ne prête pas à tout le monde. Si demain vous venez la voir, vous êtes à découvert, vous êtes au chômage et vous avez déjà un arriéré d’impayé, c’est chaud, là ça ne va pas le faire. Ce qu’elle va regarder c’est si vous êtes solvable. La banque ce qui l’intéresse, c’est de savoir si vous allez pouvoir rembourser le crédit. Une banque c’est quoi, c’est une entreprise, elle veut faire des bénéfices, donc elle va étudier votre dossier : elle va regarder si c’est possible ou pas de vous prêter de l’argent. Donc pour ça il y a différentes choses, elle va regarder déjà, si votre compte il est clean : est-ce qu’il y a des impayés, est-ce que vous gérez bien votre argent, est-ce que vous avez de l’épargne de côté. Elle va également regarder votre salaire : de combien il est, est-ce que vous avez un CDI ou pas ? Les banques adorent le CDI, c’est une grosse Cadillac pour eux le CDI, donc ils adorent ça. Donc si vous avez un CDI, il y a de fortes chances pour que vous puissiez avoir un prêt immobilier, comme ça en claquant des doigts, facilement. Et ensuite, elle va regarder ce qu’on appelle la notion de taux d’endettement. Donc en France, on peut globalement être endetté à 33 %, jusqu’à 50 %, c’est ce qui est relativement accepté. Ce que ça veut dire, c’est que par exemple si on a 2100 € de revenus, 33 % ça va représenter 700 €, un tiers. Donc, on ne pourra pas être endetté à hauteur de plus de 700 € par mois de dette. Et donc 700 € par mois de dette sur 20 ans, ça va représenter, si je ne dis pas de bêtises, environ 140-150 000 € de montant qu’on pourra emprunter auprès de la banque pour atteindre ce 33 % avec un salaire de 2 100 €, et donc déjà, là on sait qu’on peut aller jusqu’à 140-150 000 € sur un crédit de 20 ans pour investir dans l’immobilier, ça nous donne une idée de l’enveloppe qu’on va pouvoir investir. Deuxième petite notion, je te coupe, désolé Maxence, c’est la notion de reste à vivre, parce que voilà : on peut être endetté à 33 %, mais en fonction du salaire qu’on reçoit, eh bien il y a un reste à vivre qui est différent. Je t’ai parlé de 33 % d’endettement sur 2 100 €, c’est-à-dire qu’il te reste à la fin potentiellement 1 400 € de reste à vivre après ton endettement de 700 €. Par contre si tu gagnes 21 000 € par mois, avec 33 % de taux d’endettement, ton reste à vivre il est de 14 000 € et tu es endetté sur 7 000 €. Donc, on vit beaucoup mieux avec 14 000 € par mois restants, qu’avec 1 400 € par mois de restant. Donc la banque prend également en compte le montant de ton salaire, pour savoir si ton reste à vivre sera suffisant, en fonction de si tu es célibataire ou en couple avec des enfants ou pas. Donc, plus on a des gros salaires, plus le taux d’endettement est quand même intéressant et plus on peut également investir gros.

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Alors du coup, ça rebondit sur une petite analogie que tu disais vis-à-vis d’un dossier bancaire, c’est une petite analogie qui va vraiment vous percuter l’esprit : vous prêtez 100 € à quelqu’un, mais cette personne vous rend ces 100 € dès le lendemain. Qu’est-ce que vous avez envie ? De lui reprêter de l’argent, il n’y a aucun souci. Vous lui prêtez 100 € à cette deuxième personne, elle vous rend 30 € dans dix jours, 40 € suivant dans un mois et 30 € au bout de deux mois ; évidemment vous n’avez pas envie de lui reprêter de l’argent. C’est ça en gros ce que cherche une banque, c’est en regardant votre dossier en se disant : en gros je le prête de l’argent, est-ce qu’elle va être capable de me le rembourser ? Et si oui, eh bien en quel délai ? Est-ce que ça va être à chaque fois… ça va se faire sans aucun problème ou alors il va falloir aller chercher et mendier l’argent pour récupérer ses fonds. Et voilà, c’est juste pour vous donner cette analogie pour que vous ayez toujours en tête : une banque c’est toute bête, c’est des cases. Et voilà, si vous êtes capable de rembourser grâce à la bonne affaire que vous avez faite dans l’immo, eh bien ça va bien se passer pour vous.

Exactement, une banque c’est une entreprise, elle veut des bénefs.

Ses astuces pour trouver une bonne affaire immobilière

Exactement, c’est ça, c’est exactement ça. Donc autre question que vous vous posez certainement, vous vous dites : merci Raph, j’ai compris, maintenant comment emprunter jusqu’à 110 %, mais le plus important — si vous vous intéressez un peu à l’immobilier — c’est la bonne affaire. On entend généralement l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement. Quels sont tes conseils par rapport à ça, quels sont tes hacks pour justement avoir cette bonne affaire, comment tu procèdes ?

Ouais, alors qu’est-ce qu’une bonne affaire en fait finalement ? C’est vrai que tu parles de l’emplacement. L’emplacement, c’est vrai que c’est un critère très important dans l’immobilier, c’est-à-dire qu’on est sûr que notre bien aura toujours une valeur le jour de la revente, donc c’est important, mais qu’est-ce qu’une bonne affaire ? Une bonne affaire, c’est soit un bien qui va te générer du cash-flow positif tout de suite, donc c’est-à-dire tu as un excédent de trésorerie tous les mois. Ou alors, c’est un bien qui va te générer de la plus-value au moment où tu vas revendre ton bien. Donc, comment trouver une bonne affaire ? J’ai envie de dire : c’est bête entre guillemets : c’est en achetant un bien qui est en dessous du prix du marché. Donc ce qu’il faut faire, c’est se renseigner sur le prix du marché actuel. Par exemple, sur la ville de Reims, pour prendre mon exemple d’où je viens, comment savoir quel est le prix du mètre carré moyen dans ma ville ? On va sur Google on tape « prix mètre carré Reims », le premier site qui va apparaître ça va être meilleuragents.com pour la ville de Reims, et ce site va vous donner par exemple les références du prix du mètre carré moyen dans votre ville, pour les maisons, pour les appartements, prix du mètre carré moyen bas et haut, et il y a même une carte interactive qui vous montre un petit peu les rues, les quartiers qui sont les plus chers, les moins chers. Donc déjà là, vous avez l’idée du prix du mètre carré moyen dans votre ville qui va s’affiner avec votre expérience de terrain par la suite, en sachant que les petites surfaces sont plus chères, que les centres-villes et hypercentres sont plus chers, etc. Ensuite, vous allez sur leboncoin, sur SeLoger, sur les sites des agences immobilières et vous regardez les annonces. S’il y a un 50 m² qui est vendu 100 000 €, ça veut dire qu’on a un prix au mètre carré de 2 000 €. Si vous avez vu que dans votre ville, le prix du mètre carré c’est 1 500 € en moyenne, le bien que vous voyez actuellement devant vous il est trop cher, il est au-dessus du prix du marché, ce n’est pas intéressant. Donc, tout le but du jeu c’est de trouver un bien qui va être en dessous du prix du marché, idéalement 700 € environ en dessous du prix du marché, pour avoir un delta pour faire des travaux et générer de la plus-value. Donc voilà, en fait, toute la stratégie d’une bonne affaire dans l’immobilier ça passe en fait par les travaux, c’est là où on va vraiment créer de la valeur et de la plus-value.

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Et par rapport à ça, comment tu arrives à distinguer un bon artisan ? Parce qu’en fait, souvent ce qui est compliqué, il y a pas mal de gens en fait, ce qui leur font peur par rapport aux travaux, c’est que les artisans number one arrivent à garder le budget qui était défini dans un premier temps et numéro 2, au maximum dans les temps, en plus que ça soit réglo et pas comme on le voit dans certains pays : vous avez des chantiers qui sont démarrés, vous repassez deux ans après et vous dites : « il n’a pas évolué ton chantier ! » Et du coup, là pour le coup on perd pas mal d’argent.

C’est clair que les artisans, ça peut parfois prendre la tête, parce qu’il y en a des très sérieux qui sont très réglo et d’autres qui sont un petit peu plus freestyle et qui s’en foutent complètement, qui prennent trop de chantiers, qui vont venir sur le chantier où on les appelle le plus, limite où on les menace le plus, donc c’est un peu compliqué. Pour ça, le mieux c’est quand même, comme partout le marché : par recommandation, par bouche-à-oreille. Voilà, on a tous fait des travaux dans sa vie, des petits travaux ou des amis qui ont fait des travaux, qui ont fait construire juste comme ça, donc ne pas hésiter à demander avec qui ça s’est bien passé. Si on ne connaît personne, bah voilà : faire venir plusieurs artisans, faire plusieurs devis, minimum trois devis, trois à cinq pourquoi pas et voir ce qui pourra être le plus correct en fonction du feeling qu’on a eu avec l’artisan, du devis qu’il nous a fait, bien détaillé, pas bien détaillé, du prix, s’il ne s’est pas trompé. Parce que moi, j’ai des artisans des fois qui mettaient la mauvaise TVA sur le devis, je lui dis : mec, ce n’est pas la bonne TVA, comment ça se fait ? Ah oui, je me suis trompé. Donc déjà ça commence mal, le mec il ne sait même pas la TVA à appliquer. Donc, lui demander s’il a une assurance de garantie décennale, des choses comme ça. Et le plus important je pense, c’est quand même de blinder le devis, c’est-à-dire qu’il faut vraiment tout détailler, c’est-à-dire que le mec s’il doit faire un truc, il dit quel matériel, combien en unités, qu’est-ce qu’il fait, est-ce qui fait la peinture, est-ce qu’il fait les joints, est-ce qu’il fait… vraiment, tout ce qu’il fait précisément il le détaille de manière à ce qu’il n’y ait plus de surprise dans le devis, parce que c’est ce qui peut arriver le plus souvent, c’est qu’on dit : « bon, vas-y on fait une salle de bain ». « OK, on fait une salle de bain » « Ah, mais tu ne m’avais pas dit qu’il fallait les plinthes en bas des murs pour finir le Placo que tu viens de poser ». « Ah, mais tu ne me l’as pas dit non plus, donc il faut le rajouter dans le devis, ça sera 200 € en plus ». Et c’est tout de suite des petites enveloppes qui se rajoutent en plus, alors que si c’est blindé dès le début on met : Placo, peintures, plinthes, faïence tout. Au moins tout est écrit, il n’y a plus rien à dire.

Donc bien détailler tout ce que vous réalisez.

Parce que souvent, les artisans ils ont la flemme de bien détailler. Parce qu’ils font plein de devis, c’est gratuit un devis pour un artisan, ils se font beaucoup appeler et du coup, ils font des devis bâclés. Mais non, on ne peut pas signer un devis bâclé comme ça, il faut que ça soit très détaillé.

Comment atteindre le maximum de rentabilité en immobilier ?

Alors autre question que vous vous posez certainement, vous entendez généralement : colocation, location saisonnière, achat-revente, location fixe, etc. Donc toi, qu’est-ce que tu conseillerais pour une personne qui démarre ou qui n’a pas d’argent ou un budget extrêmement limité pour être à l’aise avec l’immobilier et le maximum de rentabilité ?

Le maximum de rentabilité ?

Ou vraiment à l’aise pour un démarrage de bien immo dans ce cas figure précis.

En fait, tout dépend de l’objectif qu’on va avoir : est-ce qu’on veut devenir rentier, faire du cash-flow positif, est-ce qu’on veut se générer du capital, est-ce qu’on veut juste faire du patrimoine, est-ce qu’on veut être safe, entre guillemets ? Donc c’est sûr que si c’est la première opération, on ne va pas se diriger vers un immeuble de rapport à 500 000 € ou 1 000 000 € ou je ne sais pas quoi, non. On va faire plutôt un petit bien, une petite surface, un studio, voire un T2 à rénover gentiment en mode « on ne va pas faire des travaux de malades » et on commence doucement. Après, tout dépend également de la tranquillité qu’on veut avoir vis-à-vis de son investissement. Aujourd’hui, on peut faire de la location saisonnière, c’est très rentable, le problème c’est que : check-in, check-out, déléguer, ménages, il faut soit trouver un gestionnaire qui va faire tout ça, mais il faut gérer le gestionnaire ; donc ça demande du temps et d’énergie et c’est un peu moins passif, même si on peut déléguer. Alors qu’aujourd’hui si on fait de la location long terme, avec un meublé étudiant par exemple, on met l’étudiant dedans il est là pour un-deux-trois ans et après on n’entend plus parler de l’étudiant, et c’est très passif. Donc c’est moins lucratif, mais c’est plus passif. Donc tout dépend de la stratégie, mais aujourd’hui, le plus rentable ça va être : location saisonnière, immeuble de rapport et colocation. Les trois, bien évidemment, couplés à des stratégies de rénovation et de travaux.

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Alors vis-à-vis de tout ce qui est plutôt colocation ou voire même location courte durée, je sais que généralement il y a un petit battle entre Airbnb et Booking où on se dit, donc en tant que client : Airbnb c’est plutôt cool parce qu’on a des logements assez peu chers, donc en termes de location la nuitée ou voire même une semaine ou un mois. Par contre, Booking c’est beaucoup plus important, vous avez une clientèle qui est supérieure, malgré qu’il y a les frais. Quel est ton avis sur le sujet, est-ce que tu conseilles évidemment peut-être les deux, mais quel est ton point de vue vis-à-vis du Booking versus Airbnb ?

Le gros avantage de Booking, c’est clair qu’il y a un trafic qui est monstre. C’est un peu comme Amazon, le trafic il est monstre, etc. Moi je fonctionne qu’avec Airbnb, c’est-à-dire que j’arrive à remplir mes appartements avec uniquement Airbnb, donc je ne me suis jamais penché…

Sans brader tes prix, parce qu’en fait c’est ce qui est remis en cause chez beaucoup de personnes, c’est dur, mais le même bien, moi j’ai des connaissances qui ont le même bien, et ils m’ont fait voir, c’est vrai que c’est hallucinant. Donc c’est quasiment deux fois plus cher sur Booking par rapport à Airbnb. Certes, je crois que la commission ça doit être 13 % ?

Sur Booking ? Même 18 je crois.

Ouais, 18 %, je sais que c’est énorme la commission. Mais malgré cette commission énorme, la rentabilité et le cash-flow est supérieur sur Booking par rapport à Airbnb. Le même bien, j’ai bien précisé, et c’est ça qui me faisait halluciner. Mais toi, en l’occurrence, sans brader tes prix, tu es 100 % Airbnb ?

Je n’ai jamais bradé mes prix.

Tout se passe bien pour toi ?

Ouais, on ne me demande pas de réduction. Et si on m’en demande une, je ne l’accorde pas, je ne brade pas les prix et je remplis à 100 % avec Airbnb. Et c’est vrai qu’à cause de la taxe, enfin, de la commission qu’il y a sur Booking, les propriétaires se disent : « OK, je mets sur Booking, parce qu’il y a beaucoup de trafics, mais à condition que ce soit le locataire qui paye cette taxe, cette commission et du coup, je monte mes prix à mort. Et si ça mord, ça mord, si ça ne mord pas, tant pis, mais au moins je suis présent sur la plateforme ». C’est vrai que Booking, ça peut être galère, parce que pour encaisser des fois ce n’est pas forcément évident : de fausses réservations, un client qui ne se pointe pas… enfin, c’est beaucoup de gestion en fait Booking, ça peut être compliqué. Donc si on peut remplir avec que du Airbnb, moi je pense que c’est plus simple de s’orienter avec que du Airbnb.

Donc démarrer via Airbnb. En plus souvent, quand on est débutant on préfère vraiment la solution de facilité, le moins de démarches administratives et puis, que ce soit assez simple pour faire la location de son bien. Et vis-à-vis donc de… alors là, tu as dit que tu n’étais que Airbnb, mais est-ce que tu connais un petit logiciel pour plugger les différents calendriers quand on est… parce qu’il y a généralement Booking, Airbnb, Abritel et d’autres ? Est-ce que tu as un nom d’un outil pour plugger toutes les différentes réservations pour ne pas qu’il y ait du surbooking sans s’en rendre compte ?

Pour ça, il y a ce qu’on appelle un channel manager. Donc il y a deux solutions en fait : soit tu passes par un channel manager, donc par exemple BookingSync qui va te connecter toutes tes annonces sur tous tes sites sur une seule plateforme à toi, un logiciel, et qui va vraiment te faire ça de manière très pro, très simple, très claire, très visuelle et te faire savoir… enfin, tout va se connecter et tu n’auras pas de surbooking. Soit tu n’as qu’un ou deux biens et tu n’as pas besoin d’investir dans un channel manager. Et tous les sites ont ce qu’on appelle, la possibilité d’exporter ton calendrier et l’importer sur un autre site. Et de la même façon, d’importer sur ce site des calendriers d’autres sites. Donc tous les sites peuvent se connecter entre eux via une URL, qu’on appelle iCall et ça collecte tous les sites entre eux, tu vois ce que je veux dire ? Donc, tu prends l’URL Airbnb…

OK, d’accord. Donc à chaque fois c’est synchronisé entre les différents sites ?

C’est ça, en temps réel. Tu prends l’URL Airbnb, tu le mets sur Homelidays, sur Abritel sur tous les autres sites, et tu fais ça pour tous les sites, et tout est connecté ensemble.

OK c’est excellent.

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