De 0 à 19 biens immobiliers. Donc ici Maxence Rigottier, je suis avec David Le Promoteur, et on va voir tout ça en détail dans cette vidéo. Et tu as une particularité, et c’est pour ça que je voulais aussi réaliser cette vidéo, c’est par rapport aux maisons, donc on entend souvent parler de parking, de garages, caves, appartements, immeubles de rapport, bref, tu as un tas de possibilités pour investir et plus particulièrement dans l’immobilier. Donc là, on va vraiment se pencher sur cette étude de cas et ça va vous donner d’autres possibilités par rapport à déjà ce que vous avez pu voir sur le web.
Alors, salut David. Est-ce que tu peux rapidement te présenter pour les personnes qui ne te connaissent pas et qui se demandent peut-être bah comment tu es arrivé dans l’immobilier ? Donc là on est actuellement à Tallinn en Estonie, tu as participé à l’un de mes week-ends mastermind. Alors, dis-nous tout. Donc comment tu as atterri dans cet investissement ? Et je me souviens qu’il y avait aussi un membre de mon mastermind qui est intervenu, tu t’es vraiment reconnu dans son histoire, puisque je te disais que moi, ce que j’appréciais dans Max Piccinini, c’était la même histoire. Bref, je te laisse tout nous dire, donc de tes débuts jusqu’à aujourd’hui. Donc, salut David.
David Garcia, promoteur immobilier spécialisé dans les maisons individuelles
Salut Maxence, salut à toi qui nous regardes. Donc moi, j’habite dans le sud-ouest, j’ai un site internet qui s’appelle davidlepromoteur.fr et j’investis dans l’immobilier depuis à peu près dix ans. J’ai 40 ans cette année. Et ma spécialité, c’est d’investir dans la construction de maisons individuelles en fait.
Alors, premier abord, qu’est-ce qui t’a donné le déclic d’investir, parce que finalement, il y a dix ans que tu as démarré, mais comme beaucoup, on se dit : « on va faire plus tard, on va faire plus tard », et là d’un coup, tu t’es réellement lancé.
Complètement, parce qu’en fait j’ai démarré mes investissements à 30 ans, et je n’ai pas démarré vraiment par un investissement, parce qu’en fait je voulais faire exactement comme tout le monde. J’avais un rêve, c’était celui de devenir propriétaire de ma maison individuelle et donc j’ai recherché un terrain pour faire construire ma maison. Et en fait, j’ai rencontré pas mal d’embûches, des refus de prêts, etc. qui m’ont empêché de faire ça. Il a fallu donc que je trouve d’autres solutions et ça m’a complètement dévié vers l’investissement immobilier et qui n’était pas du tout prévu à la base, mais c’est comme ça que j’ai démarré en fait dans l’investissement immobilier. Et depuis, je ne me suis plus jamais arrêté.
D’accord. Alors, première question que vous vous posez certainement, alors on avait eu le débat hier, voilà, on s’est fait une bonne petite soirée, et du coup on a beaucoup pu échanger business en ligne, immobilier. Généralement sur internet, on parle beaucoup de rentabilité, de cash-flow, puis tu m’expliquais quelques notions, entre guillemets, que tu trouvais ça dommage, parce qu’il y a aussi d’autres critères à prendre en compte. Alors, explique-nous, moi aussi, bah je ne comprends pas des fois comment est calculée la rentabilité. Voilà, nous expliquer c’est quoi la rentabilité, pourquoi il faut faire attention, quelles sont les limites de ce système, pareil le cash-flow, revenir sur les bases et aussi quelles sont les limites de voir que le cash-flow, cash-flow, cash-flow quand on est investisseur immobilier ?
Les bases de l’investissement immobilier
Voilà. Alors pour répondre déjà à ta première question par rapport à la rentabilité, c’est comme le livret A que tout le monde possède, on est, je crois, à 0,75.
À 0,75, donc ça ne fait pas rêver.
Voilà, 0,75, c’est ce qu’on appelle la rentabilité, c’est la rentabilité du placement. Et en immobilier, bah c’est la même chose, seulement les rentabilités sont un petit peu plus hautes, donc on peut trouver de 3 jusqu’à… on peut entendre sur internet jusqu’à 30 % de rentabilité, ça existe. Maintenant, ça ne reste qu’un chiffre et ça ne reste surtout qu’un pourcentage, et il faut absolument regarder ce qu’il y a derrière ce pourcentage, il ne faut pas juste se fier aux nombres.
Le pourcentage de rentabilité n’est pas significatif
Le nombre, le pourcentage en lui-même ne veut absolument rien dire en fait, voilà. Et c’est là où moi je trouve que c’est assez dangereux, parce qu’aujourd’hui, tout le monde ne parle que de rentabilité sans jamais parler de la valeur d’un bien, de la valeur intrinsèque d’un bien. Et ça, c’est très dangereux, par le simple fait qu’on peut très bien avoir une très très bonne rentabilité, allez on va dire, du 15 % c’est exceptionnel, 15 % de rentabilité. Donc on a du cash-flow positif, donc le cash-flow positif, c’est un flux de trésorerie positif qui reste une fois que toutes les charges sont dépensées en fait, il reste de la trésorerie positive, ça c’est du cash-flow. Ce cash-flow, il peut complètement disparaître au moment de la revente d’un bien si ce bien-là, il n’a pas une valeur intrinsèque, si le marché a baissé, et lors de la revente, on peut faire une perte. Et cette perte-là peut finalement réduire un pourcentage de rentabilité de 15 à 0, voire même négatif, donc c’est ça qui est dangereux. Donc derrière une rentabilité, il faut absolument regarder qu’est-ce qu’il y a derrière, quel est le type de bien qu’on peut avoir pour vraiment être sûr que le produit d’investissement, il est bon.
Ouais bah tu donnes alors un exemple, alors après, tu as donné un autre exemple vis-à-vis de la ville de Saint-Étienne, mais ce que tu veux dire par là, c’est que si on vous dit comme ça : « j’ai 18 % de rentabilité », il faut se poser la question : « bah qu’est-ce que tu as acheté pour 18 % de rentabilité ? » Exemple concret, donc moi j’ai grandi à 20 km de Châlons-sur-Saône, donc Châlons-sur-Saône c’est quand même assez vieillissant et une ville qui a du mal à se développer. Donc si vous avez 18 % à Châlons-sur-Saône, pour retrouver un locataire, ou alors peut-être que la fondation que vous avez… l’immeuble vous avez acheté, c’est à deux doigts de tout s’écrouler, évidemment que vous allez peut-être vous casser la gueule donc à l’avenir. Donc c’est ça qui est important ou inversement, si vous avez 19 % de rentabilité, mais vous êtes en zone 5 à Paris, je ne sais plus c’est quoi les deux villes, genre on va dire, allez, Clichy-sous-Bois ou quelque chose comme ça, qui veut vraiment être locataire à Clichy-sous-Bois ?
Voilà.
C’est ce que veut dire… pour vraiment illustrer les propos de David et que ça vous parle dans votre esprit, c’est à chaque fois, derrière un chiffre, qu’est-ce que c’est ? Évidemment, si vous avez 19 % de rentabilité sur les Champs-Élysées, donc là c’est topissime, c’est l’affaire du siècle. Mais ce que tu veux dire, c’est que trop de gens disent… bah toi si tu fais 19 %, que toi tu fais 13 %, bah on va peut-être plus écouter le mec qui fait 19 % alors que finalement, ça serait l’inverse, ça serait peut-être le mec à 13 % à écouter s’il y a vraiment…
C’est ça.
… une grosse fondation solide derrière. Et c’est le même principe pour le cash-flow finalement.
Le cash-flow est à prendre en compte
Exactement. Bah en fait l’exemple que tu viens de prendre, celui qui fait 19 % gagne peut-être moins d’argent que celui qui fait 13 %. Je te donne un exemple basique, tu prends un bien qui fait 300 000 € à 10 % et si tu le compares à une place de parking qui va faire 10 000 à 20 %, le cash-flow il est associé, enfin ce pourcentage, il est évidemment associé à la valeur totale du bien, on comprend facilement qu’à la fin, même si le pourcentage est énorme, le montant d’argent qui te reste à la fin, il est minime quoi. Alors qu’avec les 13 %, les 10 % que tu peux avoir sur 300 000 €, tu as beaucoup plus d’argent à la fin de chaque mois. Donc voilà, il faut regarder la valeur du bien, et ça c’est ce que les gens ne regardent pas. Il y a autre chose dont je voulais parler et sur lequel il faut faire attention, c’est qu’aujourd’hui, tout le monde pense que l’immobilier est accessible par absolument toutes les bourses.
En gros, devenir rentier dans l’immobilier, devenir rentier avec un achat immobilier, combien d’appartement pour être rentier (même si c’est un peu en dehors de notre sujet), alors quel est ton avis sur le sujet du coup ?
Investir dans l’immobilier avec un salaire minimum, une réalité
Alors, mon avis sur le sujet, c’est qu’aujourd’hui, on entend beaucoup que l’on peut investir sans avoir d’argent et avec un salaire minimum, avec un salaire très très bas.
Au ras des pâquerettes, genre on va dire 1 000 € ou 1 300 €.
Voilà. Alors, ce que je peux dire là-dessus, c’est que c’est vrai, c’est qu’on peut aujourd’hui acheter pour le moment. Est-ce que ça va durer ? Je ne sais pas. En tout cas, je sais que ça change beaucoup, que les banques sont en train de changer un petit peu leurs conditions. Dans tous les cas aujourd’hui, c’est tout à fait possible, donc quelqu’un qui n’a pas beaucoup d’argent et qui n’a pas d’épargne ou très peu d’épargne peut investir. Et là où il y a un grand danger, c’est qu’il y a des personnes comme ça qui peuvent être attirées par l’investissement immobilier par rapport à tout ce qu’on peut entendre, par l’attrait du cash-flow, par l’attrait de cette promesse de devenir rentier. Et comme ils n’ont pas beaucoup d’argent, ils vont devoir acheter des biens qui ne coûtent pas trop cher, et ils vont se retrouver… beaucoup se retrouvent à acheter par exemple, je vais te donner un exemple que j’ai dans la tête là actuellement, une histoire qu’on m’a racontée il n’y a pas très longtemps sur ma page Facebook. C’est quelqu’un qui achète un immeuble 100 000 €, et cet immeuble, il est très grand, il fait 300 m², donc c’est un gros immeuble. Pour 100 000 €, on est bien d’accord que là c’est…
Ouais, là sur le coup, on se dit : « comment c’est possible ? »
Voilà.
Ça a l’air vraiment peu cher.
C’est vraiment peu cher. Ce qu’il faut savoir derrière, c’est que cet immeuble-là, il est placé dans un endroit en France comme tu le disais tout à l’heure où il n’y a pas beaucoup d’attraits, où on va avoir du mal à trouver des locataires, où ça va se louer difficilement. C’est pour ça que le prix est bas et qu’un immeuble de 300 m² à Paris en plein Paris coûtera peut-être plusieurs millions. Voilà, c’est pour ça qu’il y a cette différence. Le problème de ça, c’est que sur un immeuble de 300 m² qu’une personne qui gagnerait 1 200 ou 1 500 € par mois sans avoir trop d’épargnes pourrait acheter, le souci c’est que si on ne prend pas en compte l’impact des travaux de rénovation, puisqu’on parle d’ancien en fait, d’un immeuble ancien, si on ne prend pas en compte l’impact que peuvent avoir des coûts de rénovation dans les années à venir, eh bien on peut se retrouver très très rapidement en difficulté, parce que la personne n’a pas de trésorerie, n’a pas d’épargne pour pouvoir faire face par exemple à la réparation d’une toiture qui pourrait coûter 50 000 €, une plomberie qui explose.
La plomberie qui explose, ça serait horrible.
Voilà. Et on connaît une personne toi et moi à qui c’est arrivé, qui a été obligée de vendre des choses qu’il n’avait pas envie de vendre, mais qui a été obligé de le faire, parce qu’elle n’avait pas d’argent, et pour donc essayer de se défaire un peu de crédit et essayer de récupérer un peu de cash pour pouvoir faire ces réparations. Donc c’est là où c’est dangereux, et si on n’a rien à vendre, bah alors là, c’est un engrenage infernal, parce que les réparations ne peuvent pas être réparées, du coup les locataires ne payent plus, la banque, il faut continuer à la rembourser, et là…
Et après, finalement bah on a mis 100 000 € et il y a un tas de ruines sur la fin.
Voilà. Alors les 15 % de rentabilité qu’il pouvait y avoir sur un bien comme ça, on voit bien qu’avec ce cas-là, la rentabilité, elle devient complètement nulle. Donc c’est là qu’il faut… il faut faire attention sur ce qu’on achète, sur la valeur intrinsèque de ce qu’on achète. C’est pour ça que moi, aujourd’hui j’ai fait de ma spécialité la construction de maisons individuelles, parce que j’ai une valeur intrinsèque maximum. Je sais qu’à chaque fois que je fais une construction, à la fin de la construction, je vais revendre cette maison immédiatement, parce que c’est une demande qui est très très forte sur le marché, la maison individuelle, il faut savoir que c’est le rêve, le rêve français.
Aux États-Unis, ils ont le rêve de devenir successful en business. En France, le rêve français c’est d’être propriétaire de sa maison individuelle.
Ça, c’est les statistiques qui le disent.
Ouais, sa maison, le jardin pour mettre le barbecue, les enfants sur le trampoline, absolument.
De belles plus-values sur les maisons individuelles
Voilà. Et là, aujourd’hui une maison individuelle neuve, ça se vend très très très facilement, et si on a été donc celui qui l’a construite, on peut faire de très grosses plus-values dessus.
Donc ouais, ta promesse que tu m’expliquais hier si j’ai bien compris, c’est quoi ? Globalement, c’est comme si on prenait un terrain, une maison individuelle bah va se créer, et sur la valeur, donc la valeur que tu as créée de cette maison, ton objectif minimum c’est de gagner 100 000 €.
100k€ minimum de plus-value en cas de vente
Voilà, avec une stratégie particulière que j’appelle la stratégie de la doublette, lorsque je fais ce type d’opération, je ne la fais que si mes calculs avant de commencer me permettent de dire que je suis certain de faire au moins 100 000 € de plus-value si jamais je les revendais, je ne suis pas obligé de les revendre. Mais si jamais je devais les revendre, je ferais minimum 100 000 € dès la fin de la construction, avec une stratégie bien particulière, pas faite n’importe comment…
Alors du coup, vous vous dites certainement : « bah OK David, mais… », ouais, quels sont ces critères qui te permettent de garantir à 99 % ces 100 000 € de plus-value potentielle en cas de revente ?
Bah c’est tout simple, je vais donner juste un indice qui me permet de… qui permettra à tout le monde, à tous ceux qui… et à toi qui regardes cette vidéo de pouvoir le vérifier, lorsque je fais ça, déjà je ne fais pas qu’une seule maison, parce que sinon le risque est trop grand, et puis il suffit qu’il y en ait un seul problème et on risque de ne pas faire d’argent ou en faire très très peu.
Sa stratégie de la doublette
Donc pour limiter ce risque-là, je fais systématiquement minimum deux maisons, c’est pour ça que j’ai appelé cette stratégie « la doublette ». Et en fait, le fait de faire deux maisons, la construction de deux maisons sur un terrain, me permet d’acheter un terrain qui est plus grand que si j’achetais une seule maison.
OK.
Et le fait d’acheter un grand terrain, c’est comme le primeur de tomates qui va se fournir chez son fournisseur et qui achète une tonne de tomates et qui va revendre sa tonne de tomates au détail à son client. Il va acheter donc la tonne de tomates moins cher…
Absolument.
… qu’il va revendre le kilo de tomates à son client. C’est exactement le même principe ici dans cette stratégie, c’est que le prix du terrain va être bien moins élevé sur une grande surface que lorsque je vais revendre maison par maison, la petite surface qui va appartenir à la maison qui sera construite sur ce terrain-là. Et là, il suffit d’aller sur leboncoin, c’est assez simple, de regarder sur des secteurs où il se construit des maisons individuelles, et on va voir que par exemple, si on prend un terrain de 1 500 m², on va voir qu’il y a un certain prix au mètre carré. Et si on compare dans la même commune un terrain qui va faire 300 m², on se rend compte que suivant les secteurs, suivant l’emplacement, le prix du mètre carré peut doubler, voire tripler.
D’accord.
Donc le fait d’en acheter un gros et de mettre deux maisons pour moi dessus, lorsque je vends chaque maison, je vends la maison avec évidemment sa parcelle à elle qui va être beaucoup plus petite, et donc le prix à la revente augmente du double, ou… enfin, ça dépend de l’emplacement, ça peut être du double, ça peut être un peu moins, ça peut être un peu plus. Mais dans tous les cas, on génère tout de suite ici une plus-value qu’on ne peut pas perdre quoi, voilà, celle-là les garanties.
Ouais donc vraiment pour récapituler, c’est comme si tu achetais donc 10 000 m² à 20 €, donc ça fait 200 000 €, et ensuite tu vas revendre ces 10 000 m², au lieu de les revendre à 20 €, à peut-être 25 €, 30 €, 40 € à 2-3-4 personnes, et c’est comme ça que tu es sûr de gagner de l’argent, parce que tu as acheté en gros et tu revends en détail, bah comme l’exemple que tu évoquais du marchand de tomates.
C’est ça.
Une stratégie adaptée dans tous les coins de France ?
Alors autre chose, vous vous dites : « bah merci David, mais finalement bah moi j’habite au Cantal, j’habite dans la Creuse, bref c’est paumé ». Est-ce que la stratégie des maisons individuelles s’applique partout ? Moi-même j’ai grandi dans un tout petit village à 20 km de Châlons-sur-Saône. Alors, je vais peut-être vous faire sourire, le prix du mètre carré pour faire construire, c’est 12 €, donc c’est vraiment… peut-être que la Creuse et le Cantal, c’est peut-être pareil, comme c’est assez paumé, c’est pour donner un exemple. Voilà, du coup, est-ce que ça pourrait s’appliquer là où j’ai grandi, donc où vraiment c’est au ras des pâquerettes, est-ce que ça pourrait s’appliquer à des exemples comme la Creuse, le Cantal, mais il y a aussi d’autres départements où il y a plus de vaches que d’habitants ? Dis-nous tout.
Alors, pour répondre à cette question-là, déjà premièrement, si l’on est investisseur immobilier, il faut savoir qu’aujourd’hui la majorité des investisseurs immobiliers investissent dans l’ancien, d’accord ?
Est-ce que tu sais pour quelles raisons ils le font ?
Un, parce que la valorisation et l’argent qu’il y a à gagner dans la construction et la stratégie dont je viens de parler est très très méconnue, personne n’en parle, comme on s’y attend.
Bah, d’où l’objet de cette vidéo parce que quand on a échangé, j’ai dit : « mais tu es le premier en immo, je connais 25 acteurs dans l’infoprenariat et personne ne parle des maisons individuelles ».
Tout à fait ouais. Et donc pour cette raison-là bien précise, lorsqu’un investisseur va vouloir faire un investissement immobilier, s’il cherche à investir dans l’ancien, dans un appartement on va dire T2 studio, alors là on va dire que c’est le pire. Pourquoi ? Parce que ce sont les produits les plus recherchés, donc il va y avoir une concurrence très très très élevée. Et pour trouver une bonne affaire et pouvoir acheter le bon produit, eh bah il va falloir être très réactif et il va falloir être surtout le premier à arriver sur la visite pour pouvoir faire son offre ou acheter des fois au prix, parce qu’on sait que derrière, il y a 20 personnes qui attendent pour visiter le bien, et qu’on a la pression. Alors que moi, lorsque je fais ce type d’opération, je n’ai pratiquement aucune concurrence. La seule concurrence que j’ai, ce sont les primoaccédants, ce sont les gens qui recherchent des terrains pour construire leur propre maison.
OK.
Ce ne sont pas des investisseurs, donc on n’a pas le même regard, on n’a pas la même façon de valoriser le terrain, ce n’est pas du tout la même chose. Donc j’ai beaucoup moins de concurrence et ça me permet de pouvoir faire ces opérations sans forcément trouver un prix plus bas que le marché. Il me suffit de trouver un terrain qui me convienne au prix du marché sans négocier, et je sais alors comment gagner 100 000 euros rapidement avec cette stratégie. Et c’est là où c’est important cette valorisation, quand on parlait tout à l’heure de la rentabilité, c’est que… je vais donner un exemple chiffré pour bien comprendre l’impact que ça peut avoir de réaliser une opération, que ça soit comme celles que je fais ou d’autres opérations, mais surtout une opération qui lorsque vous allez revendre, vous êtes sûr de pouvoir réaliser une plus-value. Pour faire 100 000 € par exemple, pour faire 100 000 € dans l’année avec une rentabilité de 10 % qui est déjà une très bonne rentabilité en termes d’investissement immobilier, il faudrait investir 1 000 000 d’euros.
D’accord, ce qui est une somme conséquente.
C’est une somme très conséquente. Et ici, avec une stratégie comme celle-là qui va générer 100 000 €, moi les opérations je fais, alors sur la région de Bordeaux, après ça peut changer suivant les régions, par rapport à l’impact des prix du terrain, je fais des opérations qui sont autour de 300-350 000 €, et j’obtiens 100 000 € garantis à la fin de l’année, une fois que mes maisons elles sont construites. Donc voilà, c’était juste pour donner un petit peu la différence qu’il pouvait y avoir entre une rentabilité à 10 % qui va générer 100 000 €, il va falloir investir 1 000 000…
1 000 000, ce qui est énorme…
… ce qui est énorme. Alors que moi, je me garantis 100 000 € dans l’année, donc pendant l’année je construis cette opération, c’est beaucoup plus long que d’acheter un studio ou un appartement qui est bah déjà tout près, on fait un effort supplémentaire, mais cet effort supplémentaire, il est très très bien récompensé, parce qu’à la fin de l’année, on a une garantie de 100 000 €.
Le levier de l’amortissement
Et du coup finalement, il faudrait quoi, peut-être 100 000 €… bon, je veux dire, la stratégie permet d’avoir un capital très très faible de départ ou un dossier de financement avec un crédit assez faible, comme on crée de toutes pièces la maison individuelle ?
Exactement, exactement, ça permet de démarrer avec un budget qui est relativement bas. Alors, je ne me compare pas à quelqu’un qui serait intéressé par des places de parking, alors là on ne parle plus du tout des mêmes budgets, mais là encore c’est important d’avoir quand même une valeur d’investissement qui ne soit pas trop trop basse, parce qu’il y a un autre levier derrière qui intervient, c’est le levier de l’amortissement.
Donc une personne qui investirait par exemple… aujourd’hui sur le centre de Bordeaux, le centre de Paris, on va trouver des immeubles qui se vendent à 2-3 000 000-4 000 000-5 000 000 d’euros, avec des rentabilités qui sont très très basses, 2,5-3 %, très très basses. Et c’est des immeubles qui se vendent à des gens qui sont fortunés et…
Parce que c’est la gestion patrimoniale, là c’est plus pour le edge, entre guillemets, j’imagine.
Et également un levier important dont j’étais en train de parler qui est le levier de l’amortissement. Ces gens-là sont des gens qui sont quand même smart, ils ont fait de l’argent, ils savent ce que c’est que le business pour en arriver à ce niveau-là. Lorsqu’ils achètent ces immeubles-là, ils savent pertinemment que même s’ils font des rentabilités basses, l’amortissement qu’ils font sur ces biens-là leur permet de s’enrichir beaucoup plus vite que n’importe qui, parce que le travail qu’il faut pour amortir un bien de 4-5 000 000 et le travail qu’il faut pour amortir un bien de 100 000 €, c’est exactement le même. Si on fait un crédit pour les deux sur 25 ans, eh bien on va amortir de la même façon, en même temps, sauf que celui qui fait un amortissement de 3 000 000 plutôt que de 100 000 €, il amortit beaucoup plus. Et au bout de 25 ans, si jamais on se projette à 25 ans – ce qui est très très rare d’arriver à 25 ans lorsqu’on investit dans l’immobilier. Moi en tout cas, je sais que tous les six ans à peu près, je revends bien – mais si jamais on se projette à 25 ans, celui qui a investi 3-4 000 000 d’euros, il possède un patrimoine de 3-4 000 000 d’euros. Celui qui a investi 100 000 €, il ne possédera que 100 000 €. Voilà, donc c’est important aussi d’essayer d’investir avec des valeurs de biens immobiliers qui soient relativement hautes pour pouvoir profiter en même temps de ce levier de l’amortissement. Il y a plein de leviers dans l’immobilier et il faut essayer d’exploiter chaque levier au maximum pour s’enrichir plus vite et plus facilement.
Des prêts obtenus sans soucis
Alors vis-à-vis du banquier, est-ce que… bah c’est assez courant pour la personne qui voit son dossier, puis on explique qu’on veut réaliser une maison individuelle, tout ce que tu expliques. Est-ce que c’est simple de le convaincre, est-ce qu’inversement c’est encore beaucoup plus facile qu’un investissement classique ? Quelle est un petit peu la tendance par rapport à ça ?
Alors, par rapport à ça, il n’y a pas de difficultés particulières pour obtenir un prêt.
Ouais, il n’y a pas d’objection en disant « oui, mais finalement, on ne voit rien », comme ça va se créer, qui pourrait du coup mettre des objections sur le banquier pour le financement en se disant : « oui, mais là, c’est du papier, est-ce que ça va vraiment se réaliser ? », contrairement à un achat-revente ou des choses qui ont déjà été faites et que c’est de la rénovation.
Ouais. Alors je comprends…
Que là on ait juste une pelouse tu vois, on pourrait se dire à premier abord.
Je comprends très bien ta question et d’ailleurs, elle est pertinente parce que la banque en fait, lorsqu’elle va étudier le dossier, elle veut se garantir le prêt qu’elle va te faire, qu’elle nous fait.
Exactement.
Des garanties constructeur plus faciles qu’avant
Et en l’occurrence, ici on n’a qu’un terrain, donc elle peut prendre la garantie que sur un terrain, le problème c’est que le crédit qu’on va faire sur l’opération est beaucoup plus important que le montant du terrain. Donc, du coup il va falloir prouver à la banque que le projet que l’on a, il est viable, qu’il est rentable, et ça c’est relativement facile aujourd’hui. Il y a une certaine… pourquoi je dis ça ? Parce qu’à une certaine époque, il y a eu beaucoup de problèmes, aujourd’hui d’ailleurs, les gens en sont restés un petit peu là-dessus. Je crois que c’était pendant les années 90-2000, il y a eu beaucoup de défauts de constructeurs, c’est-à-dire que les gens faisaient un prêt pour construire leur maison, et puis le constructeur…
Clé sous la porte, il ne répond plus aux appels.
Voilà, et là on se retrouve avec les murs à moitié montés et tout seul devant son terrain avec un crédit à rembourser. Bon, ça a été vraiment la grosse panique pour beaucoup de monde à cette époque-là. Les banques ont retenu la leçon de ce qui s’est passé. Et aujourd’hui, elles verrouillent totalement la sécurité pour un projet comme ça via par exemple des constructeurs. Donc il y a aujourd’hui beaucoup plus de garanties à faire une opération comme celle-là que sur de l’ancien qui est mal maîtrisé. C’est beaucoup plus facile, parce que la banque en fait va demander au constructeur qui va faire l’opération d’apporter énormément de garanties financières. Je te donne un exemple, la garantie par exemple de… la garantie financière du constructeur et du parfait achèvement, si jamais le constructeur fait défaut ou fait faillite, il y a une garantie dans son contrat qui fait qu’un autre constructeur va reprendre la construction totalement gratuitement pour le propriétaire et pour le faiseur en fait. Donc la banque, ça elle le sait, donc elle prête très facilement lorsqu’elle voit qu’il y a toutes ces garanties sur la table. Donc ça ne pose pas de problème que la maison ne soit pas déjà faite, parce qu’elles connaissent ce type d’opération, et ça on le fait beaucoup aujourd’hui en France, et la seule chose, c’est qu’on n’en entend pas beaucoup parler. Mais ça, on le fait beaucoup, les banques les connaissent bien, donc ça ne pose aucun problème pour le faire financer.
Comment s’assurer de la fiabilité des artisans
Alors pour finir sur une dernière question, donc c’est vis-à-vis des artisans des travaux, si vous êtes déjà dans ce type de manœuvre, bah généralement on a une objection en disant : « oui, mais moi, mes artisans ils ne ne sont pas fiables, ou alors ils finissent trois mois en retard, ou il faut que je sois tout le temps au cul pour que ça soit parfait ». Voilà, quels sont les quelques conseils que tu pourrais donner pour arriver à voir déjà si on est tombé sur des bons artisans, des personnes qui vont faire parfaitement le boulot, et du coup qui vont donc enjoliver le bien, et du coup bah garantir tout ce que tu as évoqué : la rentabilité, le patrimoine et le gros revenu de 100 000 € ou beaucoup plus sur un bien ?
Alors, par rapport à ça, on a plusieurs choix en fait pour faire construire une maison. On va avoir le choix du constructeur comme je viens de l’énoncer, mais on va avoir également la possibilité de pouvoir faire construire, ce qu’on appelle en autoconstruction, et là ça va être le fait de faire appel à des artisans. Pour ne pas se tromper sur les artisans, le conseil que je donnerais, c’est de se rapprocher de personnes que vous connaissez, qu’on connaît autour de nous qui ont déjà fait construire, qui ont déjà fait faire des travaux, et de se faire recommander des artisans. C’est aujourd’hui ce qu’il y a de plus puissant, parce que lorsqu’on connaît quelqu’un en qui on a confiance et qui a déjà utilisé les services d’un artisan, il va pouvoir nous dire s’il a été sérieux, s’il a fait du bon travail, s’il était à l’heure, si ses prix étaient corrects, etc., etc. Donc ça, pour moi, c’est la meilleure façon de trouver de bons artisans. Après, rien n’est sorcier, il n’y a pas de baguette magique pour trouver un bon artisan. Si jamais on ne connaît pas quelqu’un dans l’entourage qui a fait appel à différents artisans, bah là il faut prendre sur Internet les différentes adresses d’artisans dont on a besoin et de contacter minimum trois artisans pour leur faire faire un devis à chacun. Et sur les devis, on verra, les uns par rapport aux autres, le détail qu’on peut avoir sur les devis, les précisions qu’on peut avoir sur les devis et les écarts de prix. Maintenant, celui qui est le moins cher n’est pas forcément celui qui est le plus intéressant, parce qu’il a peut-être omis de parler de tels ou tels travaux, alors que celui qui est plus cher, lui il a mis beaucoup plus de travaux dans son devis.
Les taux complets. C’est un peu comme une assurance santé où en fonction des garanties, on se dit : « c’est moins cher », oui, mais tu es moins couvert.
Voilà. Donc il ne faut pas juste regarder le prix, il faut entrer dans le détail avec eux et leur demander de nous expliquer concrètement qu’est-ce qu’ils ont chiffré dans leurs devis. Et en ayant trois devis différents de trois artisans différents, on se fait rapidement une bonne idée. Et très souvent, moi quand ça m’arrive, mon choix se porte très souvent sur celui qui était au milieu, ce n’était ni celui qui était le plus cher, ni celui qui était le moins cher, c’est très souvent celui qui est au milieu, parce que j’arrive à lui faire inclure dans la négociation des tarifs – parce qu’il y a toujours une période de négociation qui s’entame à un moment donné – on arrive toujours à faire rentrer les prestations qu’il y avait dans le devis le plus cher dans le devis de celui qui était moyen on va dire, et on arrive à négocier comme ça en ayant un tarif qui est plutôt pas mal.
Les éléments juridiques à prendre en compte comme la garantie décennale
Et on doit avoir une garantie décennale, quelque chose comme ça ? Est-ce qu’il y a deux-trois éléments juridiques ?
Ouais. Tu fais bien de soulever cette question-là, parce qu’il y a évidemment un point fondamental dans le fait de choisir soit un constructeur, soit des artisans. C’est qu’un constructeur de maisons individuelles, alors il faut qu’il soit CMIste, il faut qu’il ait ce label, et à partir du moment où il a le label, lorsqu’il vous fait un contrat de construction et qu’il vous fait un devis pour toute la construction, il y a à l’intérieur du prix ce qu’on appelle la dommages-ouvrage, c’est une garantie qui dure dix ans sur des problèmes de structure de la maison. Donc c’est-à-dire que pendant dix ans, on est garanti de tout problème, on sait qu’on ne va pas avoir de problèmes qui vont être très importants sur la maison. Donc ça, c’est inclus dans le contrat de construction d’un constructeur. En revanche, si jamais on fait appel à des artisans, il ne faut pas oublier de mettre dans votre prévisionnel le montant de la dommages-ouvrage qu’il va falloir contracter auprès d’une assurance, et ça, c’est à celui qui fait la construction de le faire. En l’occurrence, moi si je passe par des artisans ou toi si tu passes par des artisans, il va falloir que tu ailles trouver une assurance pour souscrire à une assurance dommages-ouvrage.
En tout cas, merci David par rapport à tous tes conseils.
