Comment investir dans l'immobilier en partant de 0 ?

Comment investir dans l'immobilier en partant de 0 ?

Comment investir dans l’immobilier sans argent ? C’est ce qu’on va voir en détail dans cette vidéo. Je suis actuellement avec Yann BRICOMBERT, on va voir tout ça en détail, tu as déjà plusieurs biens immobiliers. Salut Yann !

Salut Maxence !

Est-ce que tu peux rapidement te présenter ? Tu étais également à mon séminaire « business internet en Or ». Donc tu es un investisseur immobilier déjà depuis plusieurs années et tu as déjà quatre biens immobiliers en Normandie, et tu as démarré totalement de zéro. Tu n’es pas du tout né en Normandie, on va y revenir juste après.

Ça se voit non ?

Je pense que ça se voit. En Normandie : pluie, vent, brouillard, grisaille. Et si on voit sa couleur de peau, on se dit : mais tu viens des DOM-TOM ? Je te laisse un petit peu tout nous expliquer, surtout ton histoire. C’est parti, merci pour tout.

Écoute, merci de ton invitation Maxence. Donc voilà, moi j’ai 32 ans aujourd’hui, effectivement j’ai grandi, je suis né en Martinique, donc très loin de la Normandie, mais pour des raisons professionnelles, je suis arrivé dans cette région en 2008. Pendant une dizaine d’années, mon premier métier c’était dans les médias en tant que journaliste, donc j’ai un petit peu voyagé. Et puis un beau jour, j’ai approché des trente ans et je me suis dit : mais qu’est-ce que tu as fait qui va te rapporter, en fait, dans les années qui viennent, dans les années futures ? Et puis depuis tout petit, j’avais envie d’entreprendre, j’avais la fibre entrepreneuriale. Et donc je me suis lancé dans l’immobilier, alors que j’avais absolument 0 € d’apport. C’est souvent une question qui revient, c’est de savoir comment est-ce qu’on commence, est-ce qu’il faut déjà avoir de l’argent pour investir dans l’immobilier, est-ce qu’il faut déjà être né avec une cuillère en or dans la bouche ? Donc ce n’était pas du tout mon cas et pourtant on peut y arriver quoi.

Se former à l'immobilier et réfléchir à l'emplacement pour trouver la bonne affaire

Alors la première étape que vous posez certainement : comment on trouve cette bonne affaire ? Donc tu viens de la Martinique Yann, au final comment tu as fait pour trouver un premier bien, une première bonne affaire en Normandie ? Parce qu’on dit tout le temps : emplacement, emplacement, emplacement ou encore : investissez là où vous connaissez, là où vous maîtrisez. Dis-nous tous, donc ce qui t’a amené à tout découvrir sur la Normandie.

Je dirais, tu as cité effectivement une première clé : c’est l’emplacement, c’est effectivement d’investir un endroit où on connaît. C’est ce que j’ai fait, mais je dirais dans un premier temps c’est de se former, parce que je me voyais mal en fait partir, de me lancer dans cette aventure de l’immobilier sans me former. Donc à l’époque, j’ai suivi des formateurs sur la question, j’ai lu des bouquins et puis aussi j’ai mangé des annonces et des visites.

Tu as mangé immobilier, respiré immobilier et parlé immobilier pour vraiment te familiariser avec le sujet ?

C’est ça. Et puis effectivement, au bout d’un moment en fait, vous commencez à connaître votre secteur, vous commencez à connaître votre marché, vous savez si tel ou tel bien, si telle ou telle annonce est en ligne depuis longtemps ou moins longtemps.

Ça c’est un premier signe. Un petit conseil comme ça : si vous voyez une annonce qui est en ligne depuis six mois, huit mois, dix mois, ça veut peut-être dire que ça ne vaut pas le coup, mais ça veut peut-être dire aussi que ça vaut le coup, mais que personne ne l’a vu. Donc, moi ce que je faisais, c’est que je faisais une recherche inversée par la date de publication la plus ancienne, ce qui permettait de faire remonter les annonces les plus anciennes. Et ensuite je faisais ce tri, déjà, parce que moi, pour moi le critère c’était de savoir les annonces que tout le monde délaisse, mais moi j’y vais, je vais voir ce que c’est quoi.

Convaincre une banque sans capital

D’accord, ça c’est la première. Autre question que vous vous posez certainement, donc comment on convainc un courtier ou alors une banque pour avoir ce dossier de financement, lorsqu’on a 300 € sur son compte en banque ou 500 € ? Bref, on est quasiment à zéro, mais c’est ce qui va nous permettre de financer la bonne affaire.

Complètement. Alors les banquiers, il faut savoir que ce sont à la fois des humains comme vous et moi, mais ce sont aussi des commerciaux. Donc il faut savoir parler leur langage, parler leur discours et en gros leur dire ce qu’ils ont envie d’entendre. C’est-à-dire : des finances saines, ça ne veut pas forcément dire avoir un compte en banque très garni, très rempli, mais si vous voulez investir, il va falloir un petit peu épurer, vous savez ces cartes de crédit : Cofinoga, Cofidis, etc. Il faudrait éliminer tout ça, pour éviter d’avoir le moins de dettes possible avant de faire ce premier investissement. Si évidemment vous avez un petit pactole, quelque chose un petit peu d’épargne de côté, c’est très bien, mais ne serait-ce que déjà de faire le point sur vos finances. Moi j’avais absolument zéro, je suis parti de zéro. Mon avantage c’est que j’avais un CDI, mais effectivement je pense que pas mal de personnes sont dans ce cas-là. Et par contre, j’avais effectivement fait le propre sur mon compte en banque avant d’aller voir ma banque. Et ensuite, j’ai fait ce qu’on appelle un « business plan », donc j’ai construit un dossier pour la banque.

Son premier investissement immobilier

D’accord, donc ça c’est la toute première étape. Et vis-à-vis des recherches, ça a pris combien de temps ? Un mois ? Deux mois ? Six mois ? Qu’elle a été un petit peu cette tendance avant que tu ne sautes le pas pour ton premier investissement ?

Moi, ça a été rapide, je me suis formé en février 2014 et j’ai signé mon compromis le 21 mars 2014. Donc ça a pris un mois, parce que pendant des semaines et des semaines, comme je t’ai dit, j’ai mangé des annonces, je suis allé voir les agences. Une très bonne astuce, de faire ami-ami avec des agents immobiliers, parce que c’est souvent eux qui t’amènent la bonne affaire. Si tu vas leur dire que tu es investisseur, que tu veux faire un investissement immobilier, que par contre tu ne cherches pas les biens que recherchent 80 % des gens et que l’agent immobilier est un petit peu malin, il va sans doute t’aider à faire cette première bonne affaire. Donc moi, pendant quelques semaines, j’ai fait cette démarche-là. Et donc, je suis passé pour mon premier bien par une agence. Ce qu’il y a de sympa avec l’immobilier, c’est qu’en fait plus on avance et plus on acquiert des connaissances. Et en fait, le dernier bien que j’ai fait, j’ai quasiment eu deux appartements pour le prix d’un.

Deux appartements pour le prix d’un, tu as divisé ou c’est juste que tu as fait tellement une bonne affaire, que c’était offert sur un plateau ?

Première chose : j’étais le seul quasiment, je pense, à faire des visites aux alentours du 15 août. Donc tout le monde était parti en vacances, moi j’avais épluché les annonces – donc c’était au Havre en l’occurrence – et voilà, j’avais repéré donc ce bien qui était une grande surface, 100 m². L’annonce était en ligne depuis plusieurs mois et il y avait effectivement un défaut, c’est qu’il y avait des travaux à faire, il n’était pas forcément dans le coin le plus sexy de la ville, mais je me suis dit : voilà, c’est peut-être un bien à aller voir. Effectivement, en appelant l’agence immobilière, je n’avais même pas prononcé une phrase que l’agence me dit : mais vous savez le prix, on peut le baisser. Donc ça c’est le premier indice, que voilà, ce sera une bonne affaire et qu’on pourra encore négocier derrière.

Alors vis-à-vis de la négociation, donc ça c’est quelque chose d’indispensable de toujours avoir à l’esprit : quand vous avez un prix qui est affiché – donc ça c’est dans l’immobilier, mais dans pas mal de choses – surtout plus les prix sont gros, plus la marge de manœuvre est possible, dans le sens où on peut assez rapidement économiser plusieurs milliers, voire dizaines de milliers d’euros, voire même des centaines de milliers d’euros en fonction du prix d’achat. Toi, comment tu procèdes quand tu vois un prix, on va dire, un bien à 100 000 € ? Tout de suite tu dis quoi ? Tu fais une proposition à 85 000 ? Quelle est cette marge de manœuvre que l’on a pour négocier un tarif ?

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En fait l’immobilier ce n’est pas compliqué, c’est combien on va acheter, combien on va pouvoir l’exploiter en fait derrière. Donc, c’est le prix d’achat et puis après les revenus locatifs. Donc en fait, il faut faire son petit calcul dans sa tête, de se dire : mais si je l’achète à tel prix, combien ça peut me rapporter quand on a tout déduit : les emprunts, les charges les impôts, etc., combien est-ce que je vais pouvoir le louer ? Donc, moi ce que j’ai fait pour cette dernière opération, c’est que je n’ai pas fait d’offre tout de suite, j’ai dit : voilà, sur le coup, même si je savais que c’est un bien qui m’intéressait, j’ai dit : « il faut que je regarde, il faut que je calcule, parce que vous savez, il y a quand même beaucoup de travaux dans cet appart, donc voilà. Je ne voudrais pas non plus m’engager dans… » voilà, il ne faut pas donner non plus, il ne faut pas mettre, il ne faut pas faire tapis quoi, il faut garder un petit peu de recul. Et pour la petite histoire, j’étais avec mon père en fait quand on a visité ce bien-là et lui qui est…

Qu’est-ce qu’a dit ton papa ?

Je lui ai dit avant qu’on ne démarche : surtout tu ne dis rien quoi, tu ne montres pas tes émotions, parce que je n’avais pas envie qu’il me mette, que voilà, que je passe à côté de la vente. Donc je ne voulais pas qu’il donne de signes, qu’il allait pouvoir orienter l’agence. Donc voilà, j’ai dit : « surtout tu ne parles pas ». Et en fait, j’ai fait une offre assez basse, j’ai fait une offre, je crois aux alentours de 60 000 €, alors qu’il était affiché à 110 000. Il a été accepté à 65, donc pour un 100 m², ce n’était pas trop mal.

Ses conseils de posture et d'habillement

D’accord. Et du coup, vis-à-vis de ça, la gestion des émotions ou même de son code vestimentaire, est-ce que tu conseilles de t’habiller en quelque sorte en mode pouilleux ? En tout cas, très mal pour montrer qu’on n’a pas forcément beaucoup d’argent, pour mieux négocier. Ou plutôt quand même d’être bien habillé, parce que du coup c’est un gage de sérieux. Toi, comment tu procèdes et qu’est-ce que tu recommanderais ? Est-ce que c’est mieux de t’être habillé… là je suis en Hugo Boss ou c’est mieux que j’arrive avec des vêtements Kalenji ou plutôt de sport, en Décathlon ? Qu’est-ce qui serait le plus propice ?

Je pense qu’il faut être soi-même. Il faut être soi-même, parce qu’en fait les personnes que tu vas rencontrer en fait à la négociation, tu vas peut-être les rencontrer à la signature au compromis et puis chez le notaire à la fin. Donc je pars du principe qu’il faut il vaut mieux, être soi-même, après c’est le discours en fait que tu vas tenir. Encore une fois, au départ moi je… voilà, j’ai fait une première affaire, on a tous fait une première affaire. Et non, il faut être soi-même. Je pense qu’il faut du respect, donc c’est mieux quand même d’avoir – surtout quand on rencontre des agences, des notaires, etc. – il vaut mieux être… voilà, être bien, mais ne pas surjouer.

D’accord, donc ça c’est top. Alors vis-à-vis de l’immobilier, quels sont les types de courtiers ou banques que tu conseilles pour avoir un financement ? Est-ce que tu as un nom à nous donner par exemple ?

Alors moi, par exemple ma banque au départ c’était le CIC, c’était ma banque à moi avant même le…

Banque perso ?

Banque perso, ouais, c’est ça. Donc je suis allé les voir. Alors petit conseil, si vous voulez investir, n’allez pas voir votre banque et leur demander tout de suite un prêt immobilier. Moi je suis allé pour de l’investissement locatif. Je suis allé les voir pour leur dire : « voilà, Amélie est-ce que vous pensez que je pourrais faire, peut-être dans un futur proche, un investissement ? Et si oui, de quel ordre ? Est-ce que vous pouvez me donner une fourchette ? » Tout ça en fait, pour savoir déjà s’ils sont prêts à t’accompagner sur un projet et si oui, à quel montant. Ce qui ne veut pas dire que ce serait ce montant-là que tu vas avoir, mais au moins pour tester un peu, sonder un petit peu le banquier, donc voilà. Après, ce qu’il y a c’est que j’ai fait deux investissements avec cette banque-là. Et au bout du troisième, ce qui s’est passé c’est qu’en fait j’étais bloqué. Parce que la banque a considéré que même si c’étaient des investissements très rentables – donc là j’étais aux alentours de 15 % de rentabilité nette sur les deux premiers - en fait j’arrivais à un plafond, j’avais trop d’argent en fait, ils m’avaient trop emprunté pour moi et ils voulaient plus assumer de risques, parce que la banque en fait c’est des gestionnaires de risques. Donc ils m’ont dit non, en revanche ils pouvaient m’accorder un prêt pour ma résidence principale, mais moi ça ne m’intéressait pas. Donc ce que j’ai fait, c’est que je suis passé par un courtier. Alors c’est un courtier indépendant, je précise, là encore c’est un autre conseil : passez plutôt par les artisans que par les grands noms qu’on connaît autour du courtier en crédit, comme Meilleurtaux, comme Empruntis, etc. Vous aurez sans doute un meilleur suivi et aussi un meilleur taux et des dossiers traités plus rapidement si vous allez voir l’artisan, parce que pourquoi ? C’est son gagne-pain, donc le gars il va se bouger pour t’obtenir son prêt. Donc ça c’est une astuce que je vous recommande.

Investir en son nom propre ou pas ?

OK, alors autre question que vous posez certainement : généralement vis-à-vis de l’immobilier, on entend parler de SCI, d’autres personnes qui vont dire : « mais il faut que tu investisses en nom propre ». Toi, qu’est-ce que tu as réalisé ou qu’est-ce que tu recommandes quand on veut réaliser son premier ou ses deux premiers investissements, quel est le mieux par rapport à l’immo ?

La réponse que je vais faire va être une réponse assez générique, parce qu’il y a toujours des cas particuliers, avec notamment : quand on est en famille, avec des questions de marié et de femmes, etc. Donc en dehors de cette réponse-là, on va dire que moi j’ai investi en nom propre, tout simplement parce que j’ai un statut qui est le statut de loueur meublé non professionnel et qui permet de déduire pas mal de frais, de déduire de pas mal de dépenses de la location à courte durée. Et ce qui est plus difficile à faire en fait quand on est en SCI. Donc, en fait moi quand j’ai démarré, je n’avais pas énormément, je n’avais pas dix biens en fait à gérer. Donc je l’ai fait en nom propre et ça marche très bien. D’ailleurs en fait, on paye très peu d’impôts, voire quasiment pas. Donc c’est très appréciable aussi.

Ça c’est souvent quelque chose que j’entends, donc généralement il faut démarrer en nom propre. Et ensuite, si on commence à avoir dix bien en plus, là créer une société, donc une SCI. Comme ça, ça vous permettra de bien faire les choses dans les normes et ne pas avoir de quelconque souci par la suite. Et par rapport à la fiscalité, là tu viens d’évoquer que tu payais, soit pas d’impôts ou quasiment pas d’impôt, c’est quoi les ficelles, astuces pour avoir une fiscalité à 0 %, nothing, nada, rien du tout ou alors que ce soit très faible ?

En fait c’est très simple, il y a deux systèmes, il y a deux options. Vous avez deux options quand vous fait de la location courte durée – encore une fois, c’est Airbnb, etc. – vous avez la formule d’abattement, c’est-à-dire que vous avez un abattement qui est de 50 %, donc sur vos revenus. Donc si tu touches 100, tu vas en fait déclarer 50. Mais en revanche, la contrepartie c’est que tu ne peux pas déduire de frais là-dessus ; donc les charges de copropriété, les intérêts d’emprunt, tout ça, tu ne peux pas le déduire. Donc c’est un avantage, mais c’est quand même un peu limité. En fait, moi le statut que j’ai pris, c’est celui de la déduction au réel, donc l’option du RS, donc de détruire l’ensemble des frais et de déclarer aussi l’ensemble des revenus, donc de ne pas bénéficier de l’abattement, mais pour le coup on peut déduire un maximum, un maximum de frais. Bref, quasiment tout passe en frais, donc les charges : l’eau, l’électricité, EDF, le téléphone, l’internet, les assurances, quasiment tout. Donc ce qui fait qu’on paye… enfin, moi en tout cas, je ne vais pas payer d’impôts pendant quelques années, parce que j’ai fait des travaux et que les travaux aussi sont déductibles. Donc c’est…

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Et ça, c’est pendant combien d’années que les travaux sont déductibles pour la location courte durée ?

En fait, ça se reporte d’année en année. C’est-à-dire, si en fait tu fais du déficit, s’il y a une année où tu fais du déficit, ça va pouvoir se… ça se reporte en fait d’année en année. Donc il n’y a pas vraiment de date, ça dépend vraiment de la balance entre les recettes et les charges. Après, c’est vrai qu’il y a quand même… on a quand même payé un petit peu de taxes, donc ce n’est pas forcément des impôts, mais ce sont des taxes. Et en l’occurrence, c’est des taxes sociales, puisque depuis 2017, la location à courte durée est assujettie aux cotisations sociales. Alors sauf certains cas, on mettra peut-être le lien, il y a un petit PDF assez sympa.

Tu me le donneras, on mettra le lien dans la description juste en dessous, comme ça, ça permettra d’avoir toutes les infos précises.

C’est l’URSSAF qui avait fait ça, c’est très bien fait. Et du coup en gros, on paye un petit peu de taxes, mais je pense que vu l’opération qu’on fait, vu le cashflow qu’on peut dégager, ça reste quand même très rentable. Après, l’intérêt c’est de faire en sorte que ça prenne le moins de temps possible, parce que souvent c’est objection qui vient, c’est : mais oui, mais en fait c’est bien beau tout ça, mais si je dois faire les entrées et les sorties, etc., peut-être que c’est rentable, mais je ne passe pas les week-ends avec ma famille et mes amis. Donc moi dès le départ ce que j’ai fait, c’est que j’ai voulu trouver un système qui me permette de me dégager du temps, de pouvoir passer le temps que je veuille auprès des personnes qui me sont chères. Donc ça prend un petit peu de temps peut-être à mettre en place, mais une fois que c’est fait, en fait ça tourne tout seul et aujourd’hui je peux piloter mon activité depuis mon téléphone portable.

Sa gestion de la location courte durée

Et vis-à-vis de la location à courte durée ou encore souvent appelée location saisonnière, donc pour le check-in, tu mets un boîtier sur la porte ou tu payes quelqu’un pour la remise des clés ? Le check-in, check-out?

Alors ça c’est une question intéressante, parce que moi j’ai fait le choix d’apporter un contact humain, un contact humain en fait aux personnes qui arrivent. Donc je paye quelqu’un effectivement, qui va faire les arrivées, qui va s’occuper de la personne, voilà, de s’assurer que tout va bien, de montrer l’appartement, de donner des conseils, aussi des recommandations de restaurants, de… bref, de s’assurer un petit peu comme une sorte de concierge tout simplement. Une personne qui fait tout ça s’appelle un concierge, donc c’est de la conciergerie privée. Il y a des entreprises qui se sont créées autour de ça, mais effectivement il y a cette solution de boîtiers. Il y a même maintenant des serrures connectées, qu’on peut utiliser depuis son smartphone, donc je peux… voilà, on fait cet interview maintenant et je peux taper sur mon smartphone un code, qui va ouvrir la porte de l’appartement, donc c’est possible aussi. Maintenant, la question dont j’ai envie…

Ça c’est bien, depuis chez toi tu tapes un code et ça ouvre la porte de ton appartement, même si tu es à 500 km ?

Tu peux même être à Nouméa, il n’y a pas de souci.

Excellent, vive la technologie ! Qu’est-ce que c’est beau l’automatisation et les mises en place de systèmes, qui font le bonheur du client et là en l’occurrence, du propriétaire.

Si je peux juste rajouter quelque chose, c’est que c’est intéressant d’utiliser ce type de technique là. En revanche, ce qui est intéressant aussi moi je trouve, c’est qu’il n’y ait pas de tromperie et que le client ne soit pas surpris quand il arrive et qu’il trouve quelque chose d’impersonnel. Parce que le problème de faire ça, c’est qu’on arrive parfois à des clients qui sont déçus et qui mettent des mauvaises notes. Donc du coup, c’est contre-productif. Donc ce qu’il faut faire c’est bien expliquer et bien rédiger dans l’annonce, expliquer que voilà : vous allez pouvoir être libre en fait de rentrer dans l’appartement grâce à ce système de boîtiers de clés, que peut-être qu’on vous passera un coup de téléphone pour savoir si tout va bien, mais en gros ce n’est pas un hôtel avec une réception. Donc ça il faut quand même le préciser, pour que voilà, qu’il n’y ait pas de malentendu.

Les plateformes à utiliser : AirBNB, Booking, Le Bon Coin, Abritel...

OK, merci par rapport à tes précisions et tes différents conseils. Donc par rapport aux réservations, donc comme tu fais de la location à courte durée, est-ce que tu conseilles de manière générale, minimum deux nuitées, trois nuitées ? Est-ce que toi c’est à 80 %, ça devient du Airbnb ou non en revanche, c’est plutôt Booking ? Quels sont aussi les autres supports que tu utilises, peut-être Abritel ou que sais-je ? J’entends souvent ce type de plateforme, dis-nous tous vis-à-vis de tes locations.

Première chose, évitez-le « une nuitée », parce que là ça ne sera pas du tout rentable pour vous, donc au minimum deux nuitées.

Toi tu mets combien, deux ou trois ?

Moi j’ai mis deux, parce que j’ai testé en fait, j’ai testé deux et j’ai testé trois. Et en fait, je suis à un séjour moyen de 2,4, donc je reste à 2 pour l’instant et ça se remplit très bien. Pour les plateformes de réservation, donc effectivement il y en a de très connues, donc Airbnb, Booking. Abritel, ils ont un petit peu perdu de leur superbe, parce qu’ils ont changé leur système de paiement : avant ils étaient en système au forfait, maintenant ils ont copié Airbnb, ils se mettent en système à la commission, donc en fait l’algorithme prend un peu de temps. Et puis, ils ont été rachetés par l’énorme mastodonte qui s’appelle Expedia. Donc le temps que l’algorithme se reforme, pour l’instant il y a beaucoup de gens qui sont déçus, donc Abritel un petit peu en dedans. Il y en a aussi un qui est très connu en France, c’est Le Bon Coin.

Absolument, très connu Le Bon Coin.

Voilà, alors si vous utilisez Le Bon Coin, je vous conseille vraiment de rédiger une annonce qui soit au cordeau, parce que c’est très puissant Le Bon Coin, mais c’est vrai que parfois on peut attirer, ça peut attirer un public pas forcément haut de gamme. Donc il faut bien verrouiller les choses avec une annonce bien tournée. Donc Le Bon Coin, Booking ; alors il y a quelque chose à laquelle on pense assez rarement, c’est qu’on se dit : mais les touristes sont peu francophones, ils ne sont que français en fait ?

Non ! Il y a plein d’étrangers. Comme vous, si vous voyagez un petit peu sur la planète, moi je sais que personnellement j’ai pris plus d’appartements Airbnb hors France, dans les autres pays dans le monde, plutôt qu’en France si on additionne toutes les nuitées.

C’est ça. Et là question c’est : en fait, il faut savoir qu’il y a d’autres sites qui sont très populaires dans ces pays-là. Par exemple au Brésil, il y a un site qui s’appelle Despegar, qui est très… c’est un peu Le Bon Coin du Brésil, donc les Brésiliens ne vont pas aller sur Abritel, ils vont aller sur leur site à eux.

Ah oui, ça c’est clair.

Ah oui, donc vous, votre intérêt c’est d’aller chercher les personnes là où elles sont. Donc Despegar, il y a…

Par exemple Despegar, tu rédiges l’annonce en portugais ou en anglais ?

Non, c’est en anglais, après c’est traduit, il y a des traductions automatiques. En Asie il y a un site qui s’appelle Agoda, qui est aussi très puissant. Donc en fait l’idée, c’est de pouvoir avoir des répartitions stratégiques, il faut vraiment viser, vous êtes une sorte d’agences de voyages à petite échelle et vous allez comme ça, capter des publics, des voyageurs, des profils de voyageurs, des avatars de voyageurs différents. Et vous pouvez comme ça, toucher un public plus large, et puis surtout, remplir pendant la basse saison. Parce que c’est un petit peu ça la crainte, c’est : « mais oui, OK je me lance là-dedans, mais est-ce que je peux vraiment remplir toute l’année ? » Bah, oui c’est possible en ayant une répartition stratégique et puis en utilisant les bons outils.

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Toi du coup, c’est plus Airbnb ou Booking ?

Moi c’est Airbnb, alors ça dépend des apparts, mais en gros c’est Airbnb. Booking, les deux se touchent, c’est à peu près à peu près la même chose. Et puis, j’ai aussi des réservations en direct de personnes qui nous trouvent via mon site, parce que j’ai aussi créé un site.

Ouais, maintenant tu as ton site web et ta chaîne YouTube, c’est encore mieux, tu évites les frais de Booking, c’est combien ?

Alors, le Booking c’est entre 15 et 18 %.

18 % de frais ? D’accord, c’est assez monstrueux, énorme. Et Airbnb, 5 ?

Entre 3 et 5 %, en fonction des conditions d’annulation.

Mais par contre, de ce que l’on m’avait dit, c’est qu’il y a 18 % de frais contrairement à, on va dire 5 % de frais sur Airbnb, mais même en mettant 13 % plus cher, du coup, sur Booking via Airbnb, on a plus de clients ou autant de clients. Toi tu vois exactement la même chose ?

Exactement. Et les gens sont prêts à payer plus cher sur les sites, tout simplement parce qu’il y a l’effet marque, il y a l’effet confiance, ils font confiance à ces sites qui investissent littéralement des milliards. Je crois que Booking, c’est le premier client ou l’un des premiers clients de Google Adwords en termes de régie pub. Donc ils investissent littéralement des milliards de dollars, donc c’est pour ça, les gens font confiance à ces marques-là. Mais vous, vous pouvez très bien avoir votre site de location à courte durée et puis développer ça, écrire des articles, faire des vidéos autour de votre location, générer du trafic. Et en fait, les personnes vont vous trouver et vont peut-être vous appeler pour réserver.

OK, excellent. Et par rapport à la synchronisation, parce que si quelqu’un réserve sur Booking – moi ça m’est déjà arrivé personnellement : j’ai réservé sur Airbnb une location que j’avais déjà eue par le passé, la personne accepte dans un premier temps et a annulé, on va dire 24 heures après, parce qu’elle me dit : « merde, excuse Max, j’ai déjà une réservation il y a quatre jours via Booking et du coup je ne peux pas donner évidemment l’appartement à vous deux, parce que je ne peux donner qu’à un des deux » – comment tu gères la synchronisation des réservations entre les différentes plateformes ?

Ça c’est la galère du propriétaire, ça nous est tous arrivé un jour ou l’autre. En fait, il y a des outils qui ont été développés. Et le terme – on peut l’appeler logiciel de synchronisation de calendrier si vous tapez ça – mais il y a un terme en anglais qui s’appelle le Channel Manager.

Le Channel Manager, qu’est-ce qu’on peut utiliser pour, entre guillemets, avoir le moins de surbooking sur les plateformes ?

C’est ça, son but c’est d’aller comme ça cordonner les annonces. Moi je suis en train, en ce moment même, de tester un outil qui s’appelle Rentals United R-E-N-T-A-L-S, United U-N-I-T-E-D. Et en fait, ils font comme ça de la synchronisation de calendrier. Et ce qui est intéressant, c’est qu’eux, ils dispatchent ton annonce sur des plateformes, sur plusieurs plateformes et toi tu as juste à… moi, je pilote tout depuis l’iPhone, donc c’est assez appréciable, mais comme ça il n’y a pas de surbooking, il n’y a pas de double réservation et voilà, je dors tranquille.

Les principales erreurs des investisseurs immobiliers

OK, parfait. Merci pour tout, donc pour finir sur une dernière question : comme tu as dit, tu as un site web, tu as aussi une chaîne YouTube, une page Facebook associée, tu as réalisé différents investissements, tu as différents membres de tes formations. Ça serait quoi les trois principales erreurs que tu vois dans les personnes qui souhaitent se lancer dans l’immobilier ?

Les principales erreurs. Bah, la première c’est peut-être de ne pas faire d’études de marché. Parfois on se dit : « bah, ça marche pour tout le monde, donc je vais me lancer ». Mais il faut regarder, il faut faire une étude de marché. Si je devais vous donner un conseil, c’est : regardez les prix, regardez si autour de vous, l’endroit où vous voulez investir s’il y a des hôtels : s’il y a un Mercure, s’il y a un Kyriad, s’il y a un hôtel Ibis déjà d’installé.

Parce qu’eux ils ont fait normalement les études de marché, ils se sont bien cassé le cul pour faire tout ça.

C’est ça, donc un petit hack pour aller récupérer leurs études, c’est ça, c’est de regarder leurs prix et de comparer un petit peu. Ça c’est la première chose, donc faire cette étude de marché. Il y a aussi des outils en ligne qui permettent d’avoir la rentabilité. Il y a un outil en anglais qui s’appelle AirDNA, donc airdna.co. Donc AirDNA, vous tapez ça dans Google et vous allez voir que ça va donner comme ça des… ce n’est pas des estimations, mais c’est des vrais. En fait ce sont des données, ils analysent des données prises sur Airbnb et ils sont capables de dire : dans telle rue, il y a tant de propriétaires, tant de propriétés louées à tant d’euros la nuitée.

Rappelle le nom exact.

AirDNA.

Donc cliquez bien ce site, ça va vous donner un paquet de données, de stats et des infos très précieuses pour, en quelque sorte, mettre les bons prix et donc être dans le marché.

C’est ça. Alors il y a une partie payante, mais déjà sur la partie gratuite ça vous permet déjà de savoir un petit peu ce qu’il en est. Vous pouvez aussi aller sur le calendrier, tout simplement, Airbnb de la personne en question. Vous allez, vous savez, dans l’annonce, vous regardez le calendrier et s’il n’y a pas mal de cases en grises qui ne sont plus disponibles, ça veut potentiellement dire que ça se loue bien. Ça peut aussi vouloir dire que le propriétaire les a bloqués, mais ça peut vouloir dire aussi que ça se loue bien. Donc ça c’est première chose. Deuxième erreur, je dirais de ne pas concevoir son offre en fait. Parce que peut-être qu’on a tendance à aller vite en besogne, mais il faut savoir que les personnes vont vous trouver, parce qu’elles ont un besoin particulier. Exemple si vous êtes une famille, vous allez forcément rechercher – avec enfants ou avec un bébé – si la location en question n’a pas de lit parapluie ou de chaise haute, etc., ça va être compliqué, vous allez sortir de l’écran radar. Donc si vous voulez vous adresser à des familles, mettez l’équipement qui convient aux familles. Si vous voulez vous adresser aux professionnels, mettez la fibre. Si vous voulez vous adresser…

Moi par exemple, c’est ce que je regarde dans les annonces Airbnb, c’est que ça soit marqué : « une bonne wifi » ou « fibre », parce que c’est, je n’ai pas envie d’avoir une connexion à deux francs, parce que comme je travaille sur internet et je fais souvent des uploads, c’est la merde.

C’est ça, donc on recherche vraiment… les annonces aujourd’hui c’est très simple. Et en fait, pour être en contact pas mal avec ces sociétés Airbnb, Booking, elles vont investir littéralement dans les années qui viennent, des millions d’euros dans l’intelligence artificielle. Ce qui fait que les recherches vont être de plus en plus fines, donc ça veut dire que les voyageurs comme vous, comme toi et moi, on va pouvoir aller vraiment dans le détail et obtenir des résultats de recherche très fins. Donc si on n’a pas d’offre en tant qu’hébergeur, en tant que propriétaire, qui correspond à ces critères-là, on va très vite être dépassé. Donc, faites vraiment une offre qui correspond aux attentes de vos voyageurs.

OK, merci par rapport à tout ton feed-back et à ton retour d’expérience vis-à-vis de l’immobilier.

À lire également : Comment faire fortune dans l'immobilier ?

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