De 0 à 13 biens immobiliers en partant de 0 et tout ça à l’âge de 26 ans. Je suis avec Maxence. Oui, ce n’est pas un clone, c’est également quelqu’un qui a tout simplement le même prénom que moi, donc Maxence CHABBERT. Je t’ai découvert récemment à travers un séminaire de Cédric ANNICETTE, tu as participé aussi à mon séminaire « Business internet en Or ». Et j’aime ton histoire, pourquoi ? Tu es jeune comme moi et en plus, tu as déjà des résultats assez incroyables dans l’immobilier, tu as des superbes ambitions, tu veux encore acquérir des gros biens, bref pas mal de particularités. Je suis content de vous partager cette histoire.
Alors, est-ce que tu peux rapidement te présenter, pour nous expliquer comment tu es venu à t’intéresser à l’immobilier et de petit à petit te créer un empire qui va être en ta faveur très rapidement grâce à ce type d’investissement ? Donc salut Max !
Salut Max du coup. Je te remercie en tout cas de me faire intervenir ici.
Maxence Chabbert, investisseur immobilier à 26 ans en partant de rien
Donc, moi j’ai 26 ans comme tu l’as bien dit, j’ai plusieurs appartements en perso et en société, donc avec mon agence. Actuellement j’ai trois sociétés, donc j’ai une société, une agence immobilière qui ne fait que de la recherche et du clé en main pour des investissements immobiliers, j’ai une société qui vend des packs d’aménagement de meubles. Donc pour proposer en fait du clé en main, il y avait toujours la problématique des meubles, donc j’ai une autre société qui vend ce type de meuble, des prestations d’aménagement d’intérieur. Et j’ai une autre société où je fais de l’accompagnement, un peu comme toi sur le business, mais moi sur l’immobilier en ligne aussi. Et du coup, c’est une société sur internet qui permet d’accompagner des investisseurs, pour vraiment franchir le cap soit de l’investissement, soit maintenant du premier million, où c’est un peu mon objectif : c’est qu’il y ait des investisseurs qui passent le premier million de patrimoines, et c’est tout à fait possible. Donc, voilà du coup pour ce qui est actuellement.
Alors, première question que vous posez certainement, donc vous avez pu voir dans la vidéo : en partant de zéro, sans argent, nothing, nada, rien du tout, comment on arrive à convaincre une banque ou même arriver à faire son premier investissement immobilier, quand on démarre totalement de zéro via l’immobilier ?
OK, donc alors moi, si tu veux, j’ai commencé à 21 ans à m’intéresser à l’immobilier. À l’époque j’avais 700 € sur le compte, donc je n’avais pas du tout d’argent de côté, je n’avais pas l’équivalent des frais de notaire ou autres. Et en plus je suis dans une ville qui est sur Lyon, donc le prix de l’immobilier est assez cher, si on veut un petit studio ses 100 000 €. Donc tout de suite, on avait toujours cette croyance qu’il faut au moins 7 000 € pour les frais de notaire de côté pour pouvoir investir. Et moi je n’étais pas d’accord avec ça, du coup je me suis dit : OK, je vais trouver un bien, une fois que j’aurais trouvé le bien, je vais démarcher un paquet de banques pour pouvoir y arriver, alors que je n’avais pas d’argent. Et du coup, ça n’a pas été facile parce que j’ai fait à peu près cinq-six banques au tout début, il n’y avait que des refus, sur refus, sur refus, sur refus, donc c’était vraiment galère.
Et ce que j’ai fait, c’est qu’à chaque fois que j’avais un refus, je demandais pourquoi j’avais eu ce refus et comment j’aurais pu être financé, qu’elle était la petite chose en fait qui aurait manqué pour me faire financer ? Donc tout en mettant toujours de côté l’apport, parce que du coup je n’avais pas du tout d’apport, donc ce n’était pas possible. Mais en fait l’objectif, c’était qu’à chaque fin de rendez-vous, et du coup à chaque refus, que j’aie une info supplémentaire à rajouter dans mon dossier bancaire. Et comme ça, la fois où on a accepté, je suis arrivé avec un dossier énorme. Dès que je l’ai posé sur la table, ça a fait limite le boum et là j’ai proposé le projet. Et en fait le banquier était d’accord avec ça, parce qu’il m’a dit : « OK, peut-être que tu n’as pas d’argent, mais ce n’est pas grave par rapport à tout ton dossier, il est tellement bien fait que je vais te faire confiance ». Donc c’est surtout ça le premier cap, on va dire, c’était surtout de se remettre en question, de refaire son dossier à chaque fois, de prendre sur soi et de se dire : « OK, j’ai absolument envie d’y arriver, je veux rester focus, je veux y arriver » et voilà et à chaque fois se remettre en question.
Ça c’est malin, souvent c’est comme ça qu’on procède quand on démarre de zéro. Donc là, c’est avoir un auto financement, un crédit à 110 % – on pourrait dire – qui paye vraiment tous les frais de notaire, le bien. Et là où tu as été malin, parce que généralement si on a un dossier qui n’est pas top au départ, on va avoir un refus, tu demandes pourquoi et petit à petit tu rajoutes les pièces, tu sais globalement qu’est-ce qui a flanché, qu’est-ce qui n’a pas fonctionné. Et au bout d’un moment, quand tu rajoutes une, deux, trois, quatre, cinq, six pièces dans le dossier, c’est à l’inverse, on ne peut plus vous dire non, parce que justement on a tout, tous les voyants sont au vert. Et donc du coup, bah, on va avoir ce fameux crédit. OK. Alors autre question que vous vous posez certainement : comment tu as procédé pour trouver la bonne affaire ? Parce que c’est ce qu’on entend aussi tout le temps dans l’immobilier, ont dit : OK, pour avoir du cash-flow positif, c’est l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement, mais trouver cette bonne affaire, il n’y a peut-être pas à tous les coins de rue. Sur quels sites tu procèdes, comment tu réalises tout ça ? Un peu le quotidien de trouver un bien, comment ça se passe ?
En fait le plus dur, c’est vraiment le début, c’est quand tu ne connais personne, il n’y a personne de ma famille qui était dans l’immobilier, donc personne déjà ne comprenait ce que je voulais faire. Et ce qui fait que je n’avais aucun réseau, zéro, enfin vraiment rien du tout, et là j’ai commencé comme tout le monde sur les petites annonces : Le Bon Coin, SeLoger… ce n’est pas forcément les meilleures affaires, mais au moins ça te permet de rencontrer beaucoup de monde, d’échanger. Et c’est ce que je dis toujours à ceux que je coache, c’est de toujours être différent des autres et jouer à fond sur sa différence, pour vraiment se démarquer, parce qu’il faut savoir qu’un agent immobilier qui va faire visiter un bien, si c’est une bonne affaire il va avoir 50 bonshommes qui vont visiter l’appart. Et toi l’objectif, c’est vraiment de te différencier. Donc moi j’étais ultra jeune, à l’époque j’avais 21 ans, et il y en a beaucoup qui me disaient : ouais, mais tu ne vas pas être crédible.
Et moi à inverse, je me suis dit : OK, je vais switcher ça, je vais me dire je suis jeune, eh bien je vais accentuer encore le fait que je suis jeune. Donc je me rasais complètement – là je garde toujours un petit peu le bouc pour paraître un petit peu plus vieux, parce que sinon j’ai une tête de gamin – mais du coup je me rasais complètement et je faisais ultra jeune. Et c’est ça qui impactait aussi les agents immobiliers, parce que souvent ils avaient peut-être 40-45 ans. Et dès qu’ils me voyaient arriver, ils me disaient : « waouh, c’est incroyable ! On dirait mon fils » ou « tu as l’âge de ma fille et j’aimerais trop qu’elle fasse comme toi ». Et tu vois là, ça a commencé à impacter. Et petit à petit j’ai commencé à me créer mon réseau, et c’est ce réseau qui plus tard m’a porté en fait beaucoup de bonnes affaires avant qu’elles ne soient sur le marché. Donc c’est vraiment ça, mon premier conseil c’est de faire un maximum de visites, jouer sur sa différence pour impacter en fait le professionnel de l’immobilier que vous avez devant vous. Et comme ça, il se souviendra de vous et là il vous proposera de bonnes affaires en avant-première.
D’accord. Donc toi en quelque sorte, tu procèdes via des chasseurs de biens immobiliers ?
Non.
Pas encore ?
Là je suis devenu chasseur maintenant.
OK, maintenant c’est toi-même, OK, excellent.
Oui je suis devenu chasseur, mais avant en fait c’était vraiment : j’y allais tout seul et je passais par des agents qui, eux, vendaient des appartements. Je ne passais pas par un chasseur qui cherchait pour moi, parce que déjà, enfin, je mettais… à l’époque, je ne connaissais même pas les chasseurs immobiliers, mais je passais tout simplement par : il y a un acheteur, enfin, un agent immobilier qui veut vendre un bien, eh bah je le contactais et je disais : « bah voilà, je suis intéressé par ton bien ». On visite, ça ne m’intéresse pas, par contre voilà, je fais cette recherche. J’essaye d’être un peu unique et un peu atypique, pour qu’il se souvienne de moi et pour que plus tard, il puisse me proposer de bonnes affaires.
La bonne équipe à avoir pour gérer un business en immobilier
Alors ça rebondit sur une autre question que vous posez certainement, si vous avez un peu plus d’expériences, si vous avez déjà quelques biens que vous avez réalisés par le passé, c’est quoi la dream team à avoir ? Moi en regard débutant, j’entends souvent : un chasseur immobilier, une personne pour la déco, une personne pour la gestion, une personne pour gérer tout le bien, avoir de bons artisans. Ça serait quoi, s’il y avait un petit organigramme, en quelque sorte, à avoir pour avoir à cette fameuse dream team en immobilier ? C’est quoi les différents postes en business en ligne : graphiste, quelqu’un à la technique, un commercial, du support pour le SAV ? Donc il y a pas mal de personnes à voir en immo, ça serait quoi les quatre-cinq pôles à toujours avoir à l’esprit pour le développement ?
OK, ça marche. Alors, tout va dépendre, je pense, de la situation : si on a déjà beaucoup de revenus, du coup un gros IR, un gros impôt sur le revenu, là il faut tout de suite s’orienter vers un conseiller en gestion de patrimoine. Par contre si on est totalement novice, moi ce qui était mon cas : j’étais totalement novice, je n’ai même pas de sou à donner à un gestionnaire ou quoi que ce soit. Du coup, je suis parti directement voir un premier banquier, essayer de lui parler, voir un petit peu ce qu’il faut faire. Et après, j’ai commencé immédiatement à chercher, donc je m’entourais d’agents immobiliers. Donc moi, les deux premiers je pense, c’est : un banquier pour fixer un budget et un agent immobilier pour commencer à connaître un petit peu – enfin, un ou plusieurs – pour commencer à connaître le marché immobilier du coin. Et en parallèle, c’est bien aussi de démarcher, troisièmement, un entrepreneur du bâtiment, parce que c’est lui qui va permettre de donner un devis. En fait, si vous trouvez une bonne affaire à rénover et que vous n’êtes pas du tout dans la rénovation. Eh bah du coup, voilà, vous allez pouvoir avoir un ordre d’idée sur le prix, en faisant une contre-visite avec un artisan. Donc c’est bien d’avoir, je pense, ces trois postes tout de suite pour commencer. Après le notaire ça viendra peut-être plus tard, mais voilà, je pense c’est : un banquier, des agents immobiliers et un entrepreneur du bâtiment qui reste correct, pour commencer.
D’accord, donc ça c’est les personnes à avoir directement dans son réseau. Donc ça fait une grosse diff sur le long terme ?
Oui, c’est ça. Et ensuite, il faudra un archi, pourquoi pas ? Donc après, ça dépend le type de bien vous allez faire. Moi j’ai commencé par des achats reventes pour me générer du cash, parce que je n’avais pas de cash et du coup, je ne suis pas passé par un archi, parce que ça aurait coûté trop cher et la plus-value allait être un peu réduite. Mais par contre, lorsque je voulais faire de la location courte durée, là je suis passé par un archi, parce que je savais que j’allais gagner plus d’argent par mois, parce que voilà, la location courte durée c’est très rentable et je savais que j’allais gagner beaucoup d’argent tous les mois. Donc là, je me suis dit : OK, je peux me permettre de prendre une architecte d’intérieur, qui va vraiment optimiser le bien et qui va le personnaliser comme il faut. Donc voilà, c’était vraiment la prochaine étape. Et après, tout dépend de ce que vous souhaitez faire comme exploitation : si vous souhaitez faire la courte durée, de la revente, si vous souhaitez revendre, pourquoi ne pas s’entourer d’un bon vendeur, enfin, d’un bon agent immobilier ? L’idéal c’est que ça soit un agent immobilier commercial, ça soit un agent-co, pourquoi ? Parce que lui il est payé à la commission, donc s’il ne vend pas votre bien, il n’aura pas gagné de sous. Tandis qu’un…
Ça c’est bien, ouais : résultat stratégie win-win, gagnant-gagnant.
Exactement. Parce que si on prend un agent immobilier qui est salarié, enfin, je ne dis pas qu’ils sont tous mauvais et que les autres sont tous bons, mais c’est en général, c’est ce que j’ai quand même vu, c’est qu’un agent immobilier qui est salarié, il va avoir une prime lorsqu’il va rentrer votre appartement en mandats. Donc dès qu’il va signer le contrat avec vous pour revendre le bien, il va avoir, boum, une petite prime. Donc en fait, la motivation n’est pas la même : il y en a un, il veut simplement votre bien pour l’avoir en vitrine et comme ça il sait qu’il aura sa petite prime et l’autre, il a absolument envie de vendre. Donc, c’était un petit peu ma stratégie, c’est de toujours passer par des agents commerciaux, qui eux sont motivés pour revendre. Donc voilà, ça c’est vraiment, si vous voulez revendre le bien et pas forcément le garder. Après si vous voulez le garder et l’exploiter en courte durée, par exemple, c’est vraiment tout de suite s’entourer de bons gestionnaires qui soient… enfin, qui a déjà des apparts en gestion.
Parce que ça va être un peu comme tu le dis : toujours prendre une personne qui est débutante, il faut la former, ça prend du temps, voilà. Et ce n’est pas forcément l’objectif, donc toujours prendre des gestionnaires qui ont déjà des biens en gestion. Et comme ça en plus, vous pouvez voir leur travail qu’ils ont effectué, donc : voir comment ça tourne, vous pouvez – pourquoi pas – vous renseigner auprès de leurs clients, savoir si ça se passe bien. Mais voilà, l’autre gros conseil c’est toujours prendre quelqu’un qui est déjà dans le domaine. Parce que moi, quand j’ai commencé mon tout premier appart en courte durée sur Lyon, c’était très peu connu sur Lyon, il n’y avait personne qui proposait ça en gestionnaire. Et du coup j’ai dû former une personne, maintenant ça se passe bien, mais voilà, pendant peut-être deux-trois mois, il fallait tout le temps que je sois derrière, parce qu’il y avait toujours des réglages à faire, parce qu’elle n’avait pas l’habitude de le faire. Donc maintenant que c’est très démocratisé, c’est bien de prendre une gestionnaire, comme ça au moins tu es tranquille et c’est 100 % passif.
Ses recommandations pour un business immobilier qui part de zéro
Alors tu as évoqué juste avant, donc la location courte durée. Sur internet, donc si vous vous intéressez à l’immobilier, on entend souvent parler de colocation, division de biens, location fixe, achat-revente, location courte durée ou encore que sais-je, donc les parkings, les investissements dans les caves et ainsi de suite. Donc quelqu’un qui démarrerait de zéro, qu’est-ce que tu lui recommanderais ? Est-ce que tu recommanderais plutôt donc un achat-revente, de la location fixe, de la division de bien, la location courte durée ? Ça serait quoi la stratégie ou l’investissement le plus propice quand on démarre de zéro, pour prendre le moins de risques et avoir, si possible, le maximum de cash-flow et de rentabilité ?
OK, voilà donc, tu fais bien de rajouter ça, parce que la première question que j’allais dire, c’est : quelle est votre stratégie, quel est votre objectif ? Si c’est pour avoir du cash tout de suite, donc comme ce qui était pour moi, donc avoir du cash immédiatement et vite quitter mon job qui ne me plaisait pas, là moi ce que j’ai commencé c’était un achat-revente, parce que je n’avais pas d’argent et du coup je voulais au moins avoir une sécurité financière et en plus, avoir du coup un peu de capital, un peu d’apports potentiels, même si je n’en avais pas dans le projet, mais au moins montrer aux banquiers que j’ai de l’argent de côté et que voilà, j’ai l’équivalent à peu près des frais de notaire. Et du coup, c’est pour ça que je suis passé immédiatement sur un achat-revente et ensuite je me suis orienté vers la location de courte durée, pour avoir une grosse récurrence tous les mois, donc du cash tous les mois qui tombe en automatique.
Et voilà, donc ça c’était vraiment mes deux points… enfin, mes deux investissements type c’est : achat-revente pour du cash, une grosse plus-value et location courte durée pour une grosse récurrence. Après, si vous n’êtes pas forcément dans une ville qui est très touristique, il y a toujours la colocation qui peut être très intéressante aussi, c’est assez rentable. C’est juste que moi je ne suis pas allé vers la colocation, parce que sur Lyon, enfin, en général la colocation c’est deux, trois, quatre chambres qu’il faut. Et sur Lyon, le ticket d’entrée il est vraiment très élevé. Et vu que je n’avais pas beaucoup de sous, pas un très gros revenu à l’époque, je me suis dit : OK, je vais prendre un studio en courte durée, l’exploiter au taquet, faire un deuxième bien, un troisième et ainsi de suite. Donc voilà, c’est gros cash immédiatement si vous n’avez pas de cash et après, c’est location courte durée ou colocation pour une grosse récurrence mensuelle.
OK, alors on va revenir un petit peu en détail vis-à-vis de la location courte durée. Donc moi personnellement, j’ai grandi dans un tout petit village au milieu des vaches, des lapins, des chevaux, des chèvres, donc à 20 km de Chalon-sur-Saône en Saône-et-Loire, donc c’est une ville à peu près de 60 000 habitants. Et si vous regardez cette vidéo, vous habitez peut-être à la campagne ou alors vous êtes peut-être dans une petite ville ; jusqu’à quelle hauteur, en quelque sorte, vis-à-vis de la location courte durée c’est conseillé de le faire ? Jusqu’à une ville minimum de 50 000 habitants ? 40 000 habitants ? 30 000 habitants ? Et la campagne même s’il y a peu de concurrences, on est d’accord, mais il y a aussi très peu d’offres, ça serait quoi la tendance pour arriver quand même à avoir un bon petit planning de réservé et avoir le maximum de nuitées, qui sont payées ?
Alors, moi mon plus gros conseil : dans ce cas-là, je ne vais pas raisonner en fonction de taille de la ville, mais plus au niveau du point d’intérêt ou des points d’intérêts qu’il peut y avoir dans cette ville. Donc plus le point d’intérêt sera gros, plus potentiellement il y aura beaucoup de touristes ou plus vous avez une grosse zone industrielle et commerciale, plus il y aura beaucoup de touristes en mode business. Et du coup, je raisonne plus par rapport à ça, parce qu’il peut y avoir des très petites villes qui ont un très gros centre d’intérêt, typiquement Lourdes, ce n’est pas une extrême grande ville et pourtant le centre d’intérêt il est tellement énorme, ça draine tellement de touristes, que là tu achètes un appartement en location courte durée et ça va exploser, et pourtant tu n’as pas énormément d’habitants dans l’année. Donc voilà, moi je pense qu’il faut plus raisonner sur le centre d’intérêt…
C’est un bon conseil.
Ouais. Et après, que le centre d’intérêt ne soit pas saisonnier, c’est pour ça que je n’aime pas forcément la location saisonnière, parce qu’on pense à saison et du coup typiquement, la location saisonnière c’est au ski.
Ouais, bah la montagne, c’est ce que j’allais dire.
Tu as une grosse saison l’hiver, une petite moyenne on va dire l’été, mais entre tu n’as plus rien. Sur la Côte d’Azur par exemple, si tu veux faire de la location courte durée, ça va être top l’été, par contre l’hiver c’est mort. Donc voilà, c’est un petit peu pareil, c’est plus par rapport aux centres d’intérêt, qu’ils soient le plus gros possible, que ce soit pour des touristes loisirs ou pour des touristes business. Et aussi, qu’il n’y ait pas des saisons et que ça ne soit pas relié aux saisons, comme la montagne ou comme la mer par exemple.
Donc ayez toujours ça à l’esprit : ça serait con, entre guillemets, de louer juste six mois dans l’année et que le reste du temps, vous êtes en galère pour trouver des locataires ou un locataire directement dans le bien.
Ouais, c’est ça, tout à fait.
La durée du crédit
OK, alors autre question que vous vous posez certainement, c’est vis-à-vis donc du crédit et plus particulièrement, peut-être de la durée du crédit : est-ce que tu conseilles ou tu as fait toi par le passé des crédits sur 15 ans, sur 20 ans, sur 25 ans ? Parce que la logique dirait : faire le crédit la plus longue échéance possible, donc même si le bien que vous avez payé 100 000 €, vous avez peut-être 150 000 € d’intérêts, donc au final il revient à 250 000 €. Mais comme ce n’est pas vous qui payez le prêt plus les intérêts, c’est le locataire malgré… bah voilà, même s’il paye le prêt, si vous lui avez tellement apporté de valeur, il a envie de rester dans l’appartement, quel est ton avis sur le sujet, les différents conseils que tu peux donner, est-ce que toi aussi tu fais partie de beaucoup de personnes qui conseillent de faire sur 25 ans ou 20 ans ?
Pas forcément, moi en fait j’aime bien… je suis beaucoup plus dans la stratégie. Si tu veux, mon tout premier crédit c’était sur 25 ans, parce que je me suis dit : je vais faire comme tout le monde. Après, je me suis orienté vers un courtier qui était vraiment très bon, donc je recommande les courtiers, les bons, c’est un peu comme tout, comme les agents immobiliers : si on a un bon courtier, ça peut être un super bon partenaire, parce que c’est vraiment essentiel le domaine de la banque. Et lui il m’avait fait montage, c’était : on prend un crédit sur 15 ans, donc au début quand il m’a dit ça j’ai dit : « attend, arrête, c’est des conneries quoi, c’est… enfin, tu ne vas pas me le faire sur 15 ans, alors je voulais le faire sur 25 ans et que j’ai entendu ça ». Il m’a dit : « non, en fait on va le prendre sur 15 ans, comme ça tu pourras investir sans apport, parce que cette banque autorise sur 15 ans sans apport. Et au bout de la première année de remboursement des mensualités, tu pourras rajouter cinq ans en gardant le taux de 15 ans ».
Donc qui est plus avantageux, ce qui fait qu’au final à terme ça t’aura fait un crédit sur 20 ans, alors que tu aurais eu un taux sur 15 ans et avec, du coup, sans apport grâce à ça. Donc en fait moi, voilà, je raisonne plus par de la stratégie. Et ce qui est très intéressant aussi sur 15 ans, c’est qu’on rembourse immédiatement beaucoup de capitaux tous les mois, tandis que si c’est sur 25 ans, les premières années on va rembourser énormément d’intérêts. Donc si on a envie de revendre, je ne sais pas si on a une optique de revente dans trois ans par exemple, il vaut mieux le rembourser sur 15 ans, on aura déjà amorti beaucoup de capital immédiatement, et je pense que c’est beaucoup plus intéressant. Donc voilà, moi je pense que… enfin, je raisonne toujours par stratégie et il faut vraiment être stratégique lorsqu’on va souscrire un crédit et vraiment analyser tout ça. Et après si tu veux, je peux donner deux-trois astuces sur le crédit aussi qui peuvent être intéressants.
Comment trouver un bon coursier ?
Absolument et puis après, si tu peux nous dire : en quoi on voit un bon courtier d’un mauvais courtier, ce serait quoi les caractéristiques pour ne pas tomber dans le piège ou de se faire, pas arnaquer, mais voilà, mal conseiller vis-à-vis d’un crédit ?
OK, alors en fait déjà pour trouver un bon courtier, il faut voir ce qu’ils regardent dans les crédits. Il y a de grosses enseignes – je ne vais pas citer les noms, même si lorsque je vais vous dire le terme, vous allez comprendre – ils vont se consacrer que sur le taux, ils vont chercher un taux, un taux, un taux. Et pour moi c’est du gros bullshit, parce qu’en gros : le taux c’est juste… pas un attrape-nigaud, mais c’est juste on va essayer de vendre un meilleur taux, mais après on va donner plein de conditions, et le coût total du crédit final, comme tu disais, si tu souscris à un crédit 100, je te dis une bêtise, tu as 150 000 € d’intérêts. C’est ça qui est important, c’est combien est-ce qu’on va payer ce crédit. Et des fois on peut avoir des taux très bas, mais des assurances très chères, on peut avoir des crédits qui ne sont pas forcément adaptés, parce que si on a envie de revendre, je ne sais pas, peut-être dans cinq ans, peut-être que vous allez payer des indemnités de remboursement anticipé, donc le fait de revendre avant le terme, donc ça c’est possible de négocier.
Donc il faut vraiment un courtier qui analyse toute votre situation personnelle, fiscale et toute votre stratégie d’investissement, pour vous permettre de vous donner vraiment un crédit qui est adapté à votre besoin et pas adapté à ses besoins. Parce que, eux ils vont essayer de négocier le taux pour du taux, parce qu’ils ont des meilleures commissions banque lorsqu’ils vont aller démarcher une banque. Donc en gros, ils ramènent tous leurs clients vers une banque. Moi je bosse avec des courtiers qui ont plein d’arrangements avec toutes les banques et comme ça, c’est vraiment : j’ai un client quand je le ramène un client, OK, mon client est comme ça, il analyse vraiment toute la situation, il va dire : c’est cette banque qu’il te faut, elle est plus optimisée pour toi. Donc voilà, c’est vraiment ça, il ne faut pas regarder que le taux, il faut vraiment regarder tout en fonction de votre projet. Donc c’est pour ça du coup que… ouais, enfin, c’est comme ça que je vous conseille de trouver un bon courtier.
OK, donc ayez toujours ça à l’esprit, parce que souvent on peut s’arrêter à des détails et c’est la finalité, donc là en l’occurrence l’intérêt total, qui va vous permettre de savoir : en final, c’est combien le crédit qui englobe cet investissement ? Donc c’est toujours ça à l’esprit. Et ensuite, si tu avais quelques noms de courtiers ou alors de marques qui sont excellents avec lesquels tu as travaillé ou qui, de manière générale dans tes clients, que tu conseilles, ont aussi eu des bons résultats, ça serait lesquels ?
Alors, moi c’est un petit courtier qui a créé du coup son entreprise de courtage. Du coup, même ma sœur je l’ai fait enquiller dedans, donc maintenant ils sont deux : il y a mon pote et du coup ma sœur et c’est MT Finances. Et MT Finances sur Lyon 2, donc voilà, là ça sera sur Lyon. Par contre, il a aussi des partenariats avec plusieurs banques dans toute la France, donc n’hésitez pas à le contacter. Si tu veux, je te donnerai le lien tu pourrais le mettre dans la description.
Ouais, pas de souci.
Et voilà, lui en fait je vous le recommande beaucoup, parce qu’il va vous apporter vraiment de la qualité, ce sera vraiment en fonction de vous, donc MT Finances. À l’inverse, j’aime moins les grosses enseignes, parce que comme je disais, eux ils négocient en gros avec une banque, ils savent qu’ils ont… je ne sais pas, peut-être 5 000 dossiers par mois et qui vont dire : OK, avec cette banque je te fais passer tous les dossiers, tu me fais le meilleur taux et par contre, voilà tu as 5 000 dossiers par mois. Donc les arrangements et la motivation n’est pas la même avec un très gros et avec un plus petit, qui lui, chouchoute un peu plus ses clients où c’est un peu plus personnel. Donc voilà, je préfère travailler avec une personne qui est toute seule ou ils sont deux, trois voire quatre, mais pas plus.
La recherche de financements bancaires : ses bonnes pratiques
D’accord. Et vis-à-vis des banques, est-ce que tu recommandes d’aller frapper à la porte ? On va donner les noms : Caisse d’Épargne, Crédit Mutuel, BNP, Société Générale, LCL… quand on démarre de zéro ? Ou c’est mieux de direct aller sur un courtier qui va peut-être arriver, via son réseau, à nous trouver de meilleurs financements ou alors, mettre notre dossier parfaitement clean de A à Z, alors que nous comme on démarre, on est débutant, on va forcément faire des erreurs ou des oublis dans le dossier.
Alors moi, je suis toujours partisan de tester par moi-même et ensuite déléguer. Tester pour voir un petit peu comment ça se passe, donc typiquement la location courte durée : pendant deux semaines, c’est moi qui faisais le ménage, les entrées et les sorties, tout ça. Donc c’était chiant, mais au moins je connais la valeur des choses.
OK, tu as su faire au moins une fois, comme ça si quelqu’un te dit, voilà, tel tarif ou quelque chose, tu te dis : ça c’est bon, ça non, là tu exagères un peu en termes de tarifs. C’est ce que je conseille aussi, c’est pareil dans le business en ligne : savoir le faire au moins une fois, comme ça on sait directement si… voilà, entre guillemets, c’est stratégique, gagnant-gagnant ou on essaye de vous baiser en quelque sorte vis-à-vis de l’offre.
C’est ça, du coup c’est… moi je vous conseille, enfin perso si vous avez un petit peu de temps, allez voir une banque, deux banques, trois banques et comme ça, ça vous permet de vous faire les dents, de… voilà, d’avoir des connaissances, d’avoir de l’expérience là-dedans et après, pourquoi pas retourner voir votre courtier. Parce que du coup, vous savez de quoi vous allez parler une fois que vous l’avez déjà vécu. C’est comme tout : une fois qu’on fait quelque chose, on a de l’expérience, on sait de quoi on parle et comme ça, ça sera beaucoup mieux d’aller voir votre courtier. Comme ça, donc ouais, je recommande de commencer tout seul une banque, deux banques, trois banques et après aller voir un courtier. Comme ça au moins ce sera mieux.
Alors pour finir sur une dernière question, donc vis-à-vis des crédits bancaires. Généralement, j’ai déjà entendu parler – tu vas nous donner un petit peu les tendances des fourchettes des prix – si on va prendre l’exemple à la Caisse d’Épargne, on pouvait le dupliquer à pas mal de banques. Donc si c’est jusqu’à 100 000 €, généralement la décision a lieu localement, donc l’agence là où vous vous adressez, si c’est 200 000 € ce sera peut-être le directeur d’agence ou il faudra remonter au siège du département. C’est quoi les fourchettes de prix ? Pourquoi je vous dis ça ? Parce que si vous avez peut-être 1 000 ou 2 000 € sur un compte bancaire ou si vous avez un dossier plutôt bon, ou que sais-je, que ça ne va pas peut-être remonter tout en haut. Ou inversement, c’est peut-être mieux que ça remonte directement au directeur d’agence. C’est quoi les conseils quand on démarre aussi, pour s’adresser aux bonnes personnes ? Parce que peut-être qu’au final, il ne faut surtout pas s’adresser du coup à l’agence locale et plutôt aller directement au siège régional ou que sais-je. C’est quoi les bonnes choses, les bonnes pratiques à mettre en place vis-à-vis de son dossier de financement ?
Alors, j’aurai deux petits conseils, si tu veux, à ce niveau-là. Premièrement : si c’est vous qui allez démarcher en perso, donc si vous ne passez pas par un courtier, c’est d’analyser les caisses et de trouver celles qui ont un pouvoir de délégations locales. Donc comme tu l’as dit, à hauteur de 300-400-500-600 000, suivant les banques, il y en a certaines où c’est le directeur d’agence qui dit : « OK, moi je peux jusqu’à 600 000. Donc ton projet à 300, ça passe tranquille du moment que tu as réussi à bien me le vendre ». Donc voilà, il faut analyser, donc c’est beaucoup les… tout ce qui est… je ne vais peut-être pas dire de noms, mais voilà, il y a certaines banques où en local ils peuvent prendre des décisions. Donc après c’est très simple, si vous ne savez pas du tout, n’hésitez pas à aller dans la banque et demander : voilà, est-ce que vous avez…
Ouais, tout ce qui est Crédit Agricole, Crédit Mutuel… là où, entre guillemets, à chaque fois c’est surtout sur le plan local, ce n’est pas centralisé sur le plan national, contrairement à BNP je crois que c’est national, LCL ça doit être pareil. Donc la différence de ce type de banques.
Voilà. Et en fait, le mieux c’est d’aller directement en banque et de dire : « voilà, est-ce que vous avez un pouvoir de décision en agence ou est-ce que ça doit tout monter dans la délégation, pour prendre des décisions ». Et du coup au final, tout le boulot de vous vendre auprès du banquier, ne va servir à rien, parce qu’au final ils vont monter le dossier en haut. Et ce sera juste des données informatiques, c’est vert, c’est rouge. Si c’est rouge, bah tant pis, même si ton projet était top. Donc au début, j’ai perdu beaucoup de temps à cause de ça, parce que j’avais démarché ce type de banque. Et c’est vrai qu’à la fin, la dernière banque, donc une fois que j’avais mon gros dossier, j’avais demandé, j’ai dit : « OK, par contre est-ce que vous prenez la décision dans l’agence ou est-ce que vous faites tout remonter à Paris ? » Donc là ils m’ont dit : « non, nous le directeur il peut le faire tranquillement surtout tu as un projet à combien ? 150 ? OK, 150 ça passe tranquillement, 150 000 ». Et du coup, c’est là où c’est beaucoup mieux, parce qu’une fois que vous arrivez à bien vendre votre dossier, eh bien le banquier il m’avait dit : « OK, ton projet il est top, ne bouge pas cinq minutes, je vais en discuter avec mon directeur ».
Il en a parlé pendant un quart d’heure, il est revenu, il m’a dit : « c’est bon », pourtant j’avais 40 % d’endettement à mon premier appart. Donc tu vois, c’est là où c’était chaud et c’est là où tu as aussi la règle des 33 qui ne s’applique pas forcément, du moment qu’on arrive à bien vendre son projet. Et deuxième conseil, c’est l’avantage ou l’un des avantages de passer par de bons courtiers, c’était pour mon deuxième et troisième bien. Donc déjà que j’étais endetté à 40 % à mon premier bien, lorsque j’ai voulu réinvestir en sachant que j’allais revendre le premier, mais je n’avais toujours pas vendu, donc j’étais toujours endetté. Là je suis passé directement en délégation, donc en gros il y a les agences traditionnelles, celles où quand on se balade on voit Crédit Agricole par exemple, mais nous, enfin, moi il m’a fait traiter directement avec la délégation, avec ceux qui prennent les décisions, ceux qui sont derrière leur ordi. Et ça c’était puissant, c’est pour ça que c’est intéressant de passer par des courtiers, c’est parce que moi il m’a donné un rendez-vous directement dans leur bureau. Et c’est avec cette personne qui était beaucoup plus calée – parce qu’elle, elle ne fait que ça toute la journée, elle sait de quoi elle parle – tu peux plus facilement négocier et tu peux plus facilement avoir ton prêt immobilier.
Et là en l’occurrence on avait eu plein davantage, comme par exemple pas d’indemnité de remboursement anticipé, on avait eu les plus cinq ans, on avait eu… on ne remboursait pas totalement les mensualités tous les mois, donc par exemple en fait on remboursait simplement les intérêts, ce qui équivalait à 300 € au lieu de 1 100, donc tous les mois on gagnait 800 € et ça pendant trois ans. Donc ça, plus la location courte durée, rien que cet appartement il me faisait gagner je crois, je ne sais pas, peut-être 1 800, 1 900 de bénefs tous les mois, grâce à cette petite optimisation. Donc voilà, c’est pour ça que c’est vraiment intéressant de passer par de bons courtiers qui savent de quoi ils parlent, qui savent avec qui traiter et bah voilà, qui ont des très bons interlocuteurs aussi d’un côté banque.
Écoute, merci par rapport à tous tes conseils, donc bon investissement immobilier. Donc je suis content. Aussi tu m’avais parlé tout à l’heure, d’un projet à près d’un million d’euros, est-ce que tu peux nous en parler ? Puisqu’aussi c’est bien, donc faire son premier investissement excellent, topissime. Moi-même je ne l’ai pas fait, je vais le faire très prochainement. Mais par contre, dès que vous avez compris tous les mécanismes, vous avez envie d’en avoir 10-20-30-50-100 des immeubles de rapport, du gros immeuble, oui on veut des immeubles et ainsi de suite. Dis-nous tout, parce que je pense que ça peut être intéressant par rapport à toutes les personnes qui nous regardent.
Alors, en fait si tu veux, je vais reprendre rapidement tout mon cheminement pour en arriver là et pour en arriver à ce projet à un million. Donc j’ai commencé en perso, comme je disais, un premier appart achat-revente que j’ai revendu. Un deuxième, un troisième. J’ai revendu le deuxième, donc ce qui fait qu’en deux ans j’avais fait 120 000 € de plus-values nettes et j’avais à l’époque, un patrimoine en deux ans à un demi-million. Donc c’était monté très vite, après j’ai vite quitté mon job, parce que j’étais maçon ça ne se passait pas bien. Et après j’ai créé une agence immobilière, et là on fait de gros projets avec des investisseurs de 200 m² qu’on découpe sur Lyon, donc voilà, c’est de gros projets. Et là, grâce d’ailleurs à ma chaîne YouTube et à ma présence sur internet, j’ai pu rencontrer une personne qui était… qui habite vers la Suisse et du coup, qui m’a dit : « écoute Max, on aime bien ce que tu fais, nous on veut poser un gros billet pour toi et on fait un gros projet ». Et du coup, là j’ai commencé à me lancer en marchand de biens. Le tout premier projet qu’on va viser, c’est sur Lyon, il fait 220 m², donc c’est un très gros projet pour Lyon. Et juste le prix d’achat, il y en a peut-être pour 600-700 000 €, donc voilà, c’est vraiment énorme, mais… et tout ça en plus, il y avait 4-5 ans, je partais de zéro, j’avais 700 € sur le compte, donc c’est ça qui est ouf. Mais avec du focus et de l’ambition, et voilà, de la persévérance, on peut aller très vite et on peut faire quelque chose de très puissant.
OK, merci une nouvelle fois.
