L’immobilier, c’est une valeur sûre : la sagesse populaire ne ment pas ! Et avec les remous internationaux que nous vivons depuis quelques années (virus et autres menaces de guerre), cet adage est plus pertinent que jamais.
Oui, mais… Est-il possible de devenir rentier immobilier en partant de rien, ou presque ?
Un rentier immobilier, rappelons-le, gagne suffisamment d’argent avec les loyers qu’il perçoit de ses différents biens pour vivre confortablement, sans avoir besoin de travailler…
Ça fait rêver, non ? Imaginez-vous dans quelques années, en train d’encaisser chaque mois en loyers l’équivalent d’un bon salaire, sans faire grand-chose ! Je pense que nous serons d’accord sur le principe : c’est très tentant !
Mais comment investir dans la pierre quand on n’y connaît presque rien et que, cerise sur le gâteau, on n’a pas de fortune personnelle – ce qui est le cas de la plupart d’entre nous ?
Première chose à comprendre d’emblée : l’immobilier n’est pas réservé aux riches, aux nantis qui roulent en Tesla ou en Range Rover ! Non, pas du tout !
Même si, c’est une évidence, la plupart desdits riches possèdent dans leur patrimoine de nombreux appartements, villas ou immeubles, ou encore des locaux commerciaux.
Il est donc possible de devenir rentier immobilier en partant de zéro. Mais bien sûr, cela ne se fera pas en un claquement de doigts !
Vous connaissez la maison, je n’aime pas vous raconter de bobards.
Alors, partons du principe que vous partez de zéro et voyons ensemble comment procéder.
Formez-vous !
Si vous n’y connaissez rien, il est impératif d’apprendre les bases de l’investissement immobilier. Sinon, gare à la gamelle : à savoir l’achat de biens peu rentables ou même carrément « prise de tête »…
Car l’immobilier n’échappe pas à la règle : pour faire les bonnes actions, il faut comprendre comment les choses marchent !
C’est vraiment la base pour que votre achat se transforme en poule aux œufs d’or plutôt qu’en un gros boulet attaché au pied…
Heureusement, de nos jours, c’est assez simple de se former : il existe de nombreux livres sur le sujet, des articles de blog très intéressants, et des formations spécialisées également.
Attention : je ne suis pas en train de vous conseiller de devenir un expert avant de vous lancer, mais simplement de connaître les fondamentaux de ce type d’investissement.
Comme on va le voir dans cet article, il existe différentes manières d’attaquer le marché immobilier, et il est très utile de connaître les avantages et inconvénients de chaque stratégie.
Vous pourrez ensuite établir votre propre plan personnel.
L’investissement locatif
Je profite de ce paragraphe pour vous proposer 1 livre à lire qui s’appelle « Se constituer un patrimoine immobilier en partant de 0 » de Damien Lahmi dont j’ai écrit la préface. Il est également membre du Club Privé Business.
La solution la plus classique pour devenir rentier immobilier est d’acheter un bien pour le louer. Puis un autre… et puis encore un autre !
C’est comme ça que j’ai procédé, en achetant des appartements à Tallinn, en Estonie, où j’habite actuellement.
J’avais personnellement la capacité financière de les acheter cash, mais voici une bonne nouvelle : il est généralement possible de financer votre achat avec un prêt bancaire.
Je ne peux pas dans cet article vous préciser exactement combien d’appartements vous devrez acquérir avant d’être rentier, parce que cela dépendra forcément du prix et de la rentabilité locative de chaque bien.
Cela dépendra aussi de l’argent dont vous aurez besoin pour vivre : êtes-vous du genre minimaliste, ou aimez-vous avoir un grand train de vie ?
Quoi qu’il en soit, pour devenir rentier immobilier, commencez par suivre les étapes suivantes.
Épurez vos finances !
Avant d’aller voir un banquier, pour être un partenaire crédible, je vous conseille de solder vos crédits et les dettes en tous genres.
Pourquoi ? Parce que si vous avez deux LOA auto, un emprunt pour la TV et un autre pour la machine à laver, la négociation risque vite de tourner court…
L’idéal, ce serait d’avoir un CDI, un bon vieux revenu fixe bien stable qui rassurera l’établissement financier auquel vous allez vous adresser.
Ou alors, si vous êtes un indépendant, de pouvoir démontrer que vous touchez, depuis quelques années, des revenus récurrents de votre business.
Étudiez votre marché !
C’est absolument fondamental : plus vous connaissez l’offre et la demande dans une région donnée, plus vous aurez de chances de faire une bonne affaire et de trouver ensuite rapidement un locataire.
Vous l’avez peut-être déjà entendu dire : en matière d’immobilier, l’emplacement du bien est absolument primordial ! C’est tout à fait vrai, surtout si vous comptez le louer.
Par exemple, vous aurez beaucoup plus de chances de louer facilement un studio dans une ville étudiante qu’au fin fond de la Creuse ou de la campagne ardéchoise… C’est logique, non ?
L’idéal serait d’investir dans un secteur géographique que vous connaissez bien. Sinon, prenez le temps d’apprendre à le connaître.
Lisez les petites annonces immobilières, imprégnez-vous de votre marché !
N’hésitez pas non plus à rendre visite aux agences immobilières du coin, en expliquant clairement que vous êtes à la recherche d’un investissement intéressant.
Ces spécialistes connaissent les prix selon le type de bien recherché. Ils « sentent » le marché, et ils pourraient vous donner des tuyaux intéressants.
Ne soyez pas découragé par d’éventuels travaux !
Si l’appartement que vous visitez n’est pas de première fraîcheur, cela n’est pas forcément une mauvaise chose, au contraire ! Vous pourrez ainsi négocier le prix beaucoup plus facilement, ou même obtenir tout de suite un prix nettement au-dessous de celui du marché.
Bon nombre d’investisseurs misent sur la stratégie qui consiste à rénover un appartement en finançant les travaux, pour le louer ensuite plus cher. Voire le revendre avec une jolie plus-value… mais il s’agit alors d’une autre optique que l’investissement.
« Acheter un bien un peu délabré ? Mais Maxence, je sais à peine planter un clou, moi… »
Rassurez-vous : vous n’avez pas besoin d’être un bricoleur de génie ! Faites faire des devis précis à plusieurs entreprises, pour tout ce que vous désirez transformer et rénover.
Mais attention : une entreprise qui brade ses tarifs peut aussi brader sa façon de travailler… C’est fréquent !
L’avantage du neuf, bien sûr, c’est que les choses sont plus simples : vous connaissez le prix d’achat exact, et vous savez tout de suite avec précision si vous pouvez le faire financer par un emprunt bancaire.
En fait, votre choix entre le « un peu délabré, mais pas cher » et le « top nickel tout neuf » dépendra beaucoup du temps que vous comptez consacrer à votre activité parallèle d’investisseur immobilier… et de futur rentier !
Calculez votre future rentabilité locative
Voilà un point important. Le taux de rentabilité, c’est le ratio entre le capital investi et les profits générés.
Simplifions le calcul, et imaginons que vous achetiez cash un joli petit appartement, pour 90 000 €, et que le loyer mensuel soit de 700 € (soit 8 400 € par an).
Pour obtenir le taux de rentabilité brut d’un investissement locatif (c’est-à-dire avant charges et impôts), vous divisez le montant de vos loyers annuels par le prix d’achat (8 400/90 000) et vous multipliez par 100 (soit 9.33%).
Mais pour être beaucoup plus précis, vous devrez absolument connaître le taux de rentabilité net, et donc prendre aussi en compte les frais liés à l’entretien et à la gestion du bien (toujours avant impôts).
Cela signifie tenir compte de toutes les charges habituelles (frais de gestion, taxe foncière, travaux courants d’entretien, etc.)
Reprenons notre exemple.
Vous avez donc acheté un appartement pour 90 000 €. Le loyer mensuel est de 700 € (soit 8 400 € par an), et toutes les charges annuelles se montent à 4 500 €.
Pour calculer votre taux de rentabilité net, vous faites d’abord une soustraction : vos loyers annuels – vos charges annuelles. En l’occurrence, il reste 3 900 €.
Puis vous divisez 3 900 € par 90 000 € (le prix d’achat du bien) et vous multipliez le résultat par 100. Vous trouvez alors un taux de rentabilité net de 4.33%, beaucoup plus proche de la réalité !
Avec un peu de pratique, ça ira tout seul, vous verrez…
Attention cependant, n’oubliez pas de tenir compte aussi du taux d’imposition, qui peut varier selon le type de bien, selon la région… et le pays dans lequel vous investissez !
Choisissez votre type de location
N’oubliez pas que vous avez le choix entre plusieurs options pour louer votre bien. Chacune a ses avantages et ses inconvénients.
Louer un logement vide
L’option classique, c’est la location vide, généralement avec un objectif de longue durée. Le locataire emménage avec ses meubles.
Avantage : vous n’aurez pas de soucis de mobilier, et le turnover des locataires sera forcément moins important.
Louer un logement meublé
Cette fois, vous devez aussi investir dans le mobilier de base… et vous devrez en prendre soin par la suite, entre chaque locataire (en espérant qu’eux-mêmes en prennent également soin !).
En revanche, l’avantage, c’est que vous pourrez généralement majorer le loyer. Et l’offre de logements meublés est également plus rare sur le marché.
Louer à la saison votre logement meublé
On appelle ça la location saisonnière, ou location courte durée. C’est un très bon plan dans les villes touristiques, par exemple, ou encore à la mer ou à la montagne.
Le gros avantage, c’est que dans ce cas de figure vous pouvez louer votre bien beaucoup plus cher, notamment durant les vacances d’été ou de Noël.
Mais pas seulement ! À Paris ou à Prague, c’est toute l’année le jackpot (bon, il faut aussi avoir les moyens pour investir dans ces villes…).
En louant à la saison, il n’est pas rare d’obtenir les mêmes rentrées financières en deux mois qu’en… un an de location classique !
En revanche, le turnover est par définition important, et le mobilier peut parfois vieillir assez vite.
Louer un bien en résidence services
« Mais qu’est-ce que c’est que ce truc-là, Maxence ? «
Simple : la résidence services abrite des logements standardisés, meublés et équipés. « Prêts à vivre », en quelque sorte.
Souvent, ces résidences possèdent des parties communes comme une piscine, une salle de jeux ou de fitness, une laverie, etc.
Vous l’avez deviné : les locataires sont ciblés par type de résidence. Par exemple : des retraités, des étudiants, des vacanciers, des voyageurs d’affaires…
Une société gestionnaire se charge de tout, en échange d’une commission plus ou moins importante. Et quand je dis tout, c’est vraiment tout : à savoir l’accueil, l’entretien, le nettoyage des parties communes… et bien sûr la gestion des loyers !
Donc, cela veut dire beaucoup moins de soucis pour vous, mais aussi nettement plus d’autonomie, puisque généralement vous n’avez même aucun contact avec votre locataire.
Ne vous compliquez pas trop la vie !
Quoi que vous choisissiez, ne vous effrayez pas et allez-y progressivement.
Pour devenir rentier, commencez par prendre votre temps pour faire votre tout premier investissement immobilier.
Puis, une fois que vous aurez fait vos premières armes et pris confiance, vous pourrez progressivement acquérir un véritable petit patrimoine, par exemple en 20 ou 25 ans.
Cela paraît très long ? Sans doute, mais si vous démarrez à 30 ans, vous pourriez être rentier immobilier à 55 ans par exemple, et ne plus avoir à vous soucier de votre retraite le jour venu…
Pas si mal, finalement, non ? Donc, lisez les petites annonces et à vos calculettes !
Et si vous préférez la « Pierre Papier »…
Ce n’est pas vraiment le sujet de cet article, mais sachez que vous pourriez aussi investir dans ce qu’on appelle la « Pierre Papier », c’est-à-dire acheter des parts de sociétés d’investissement immobilier.
Vous investissez alors de manière très indirecte.
Je pense à des sociétés comme les SCPI ou les SIIC. Mais il s’agit là plutôt d’un placement de type boursier que d’un véritable investissement immobilier au sens où on l’entend généralement.
À lire également : Investissement immobilier à l’étranger : quels sont les critères à prendre en compte ?
