Aujourd’hui, je voulais répondre à une question que j’ai reçue récemment de la part d’un entrepreneur de mon Mastermind Business & Revenus Passifs et de mon Mentorat Business Internet :
Quels sont les éléments à prendre en compte avant d’investir dans l’immobilier locatif ?
Avant de répondre à cette question, je voulais vous faire un flash-back. Comme vous le savez peut-être, j’ai démarré sur internet le 1er février 2011 et j’ai commencé à investir significativement les bénéfices de mon entreprise à partir du 1er janvier 2017.
Au cours des 6 dernières années, j’ai investi dans les 4 placements suivants :
- Immobilier en Estonie
- Bourse US
- Cryptomonnaies
- Or
IMMOBILIER :
En 2018 et 2019, j’ai investi à Tallinn (capitale de l’Estonie) dans 6 biens immobiliers dont 5 en location longue durée et 1 en courte durée.
J’ai investi exactement 496 008€ et cela me rapporte environ 30 000€ net par an (2 500€ / mois). Aujourd’hui, c’est valorisé 700 000€ (prix du marché).
Je n’ai pas de crédit puisque j’avais acheté en paiement comptant à cette période-là avec les bénéfices de mon entreprise.
BOURSE :
Même si j’ai démarré mes investissements en bourse en juillet 2018, j’ai été focus sur cet investissement en 2020, 2021 et 2022. La plus-value sera importante lors de la sortie de crise financière même si je dois patienter plusieurs années.
CRYPTOMONNAIES :
J’ai investi pour la première fois à l’été 2017. J’ai revendu début 2021 et j’ai compris le mécanisme suivant dans les cryptomonnaies.
2012 : Halving
2013 : Bull run
2016 : Halving
2017 : Bull run
2020 : Halving
2021 : Bull run
2024 : Halving
2025 : Bull run ?
Le halving, que l’on peut traduire en français par “division par deux”, est un phénomène qui a lieu tous les quatre ans environ. Il consiste à réduire de moitié la récompense accordée aux mineurs de Bitcoins qui inscrivent de nouveaux blocs sur la blockchain.
Le bull run est une période de temps durant laquelle les marchés des cryptomonnaies connaissent un fort moment haussier. Cette période est souvent liée à un évènement fort comme un halving du Bitcoin ou à un emballement des marchés.
Depuis le 15 février 2022, je suis focus sur 2 cryptomonnaies (Bitcoin et Ethereum) pour le prochain bull run.
Voici mon portefeuille :
– Bitcoin : 10
– Ethereum : 35
J’ai quasiment terminé mes achats (il me reste 2 Bitcoins à acheter pour en avoir 10). Pour les cryptomonnaies, je ne me prends pas la tête et j’investis sur les 2 plus grosses capitalisations en cryptomonnaies. Je le fais sur la plateforme Kraken et je sauvegarde sur une clé Ledger.
IMPORTANT : Cette technologie étant très récente, je recommande de ne jamais placer plus de 10% de votre capital sur cet investissement ultra-spéculatif.
Ensuite, je vous conseille de revendre lors du prochain bull run (après, dur de dire la date, mais il faut être patient).
OR :
J’investis 2 000€ par mois depuis le 1er juin 2018 sur l’ETF GBS. D’ici début 2024, je vais utiliser l’argent que j’ai dans l’or pour investir dans l’immobilier.
Voici mon patrimoine pour mars 2023. Le prochain bull run sur les marchés financiers et cryptomonnaies permettra d’augmenter mon patrimoine de plus d’un million d’euros.
Pourquoi je place à nouveau dans l’immobilier ?
Vous connaissez sûrement ce vieil adage « Ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier ».
L’immobilier et la bourse sont les 2 placements les plus sécurisés avec leurs avantages et leurs inconvénients.
Même si je suis très satisfait de mes investissements à Tallinn, je ne veux pas continuer dans ce pays à cause d’une possible 3e guerre mondiale ou même d’un conflit majeur avec la Russie comme une partie de l’est du pays est en frontière avec la Russie.
S’il n’y avait pas la guerre entre la Russie et l’Ukraine, je continuerais mes investissements ici en Estonie.
La promesse de l’Estonie dans l’immobilier :
Générer 6% de rentabilité nette sur des logements neufs meublés en location longue durée – 0.5% de frais de notaire – 0% d’impôts sur les sociétés.
À partir du 1er septembre 2023, je vais utiliser mes 150 000 euros dans l’or + tous les bénéfices de mon entreprise afin d’investir 500 000 euros fin 2023, ou courant 2024 dans un nouveau pays (soit dans 2 biens immobiliers à 250 000 euros chacun ou dans 1 bien à 500 000 euros).
Si l’effet de levier bancaire est possible avec un taux d’emprunt correct, j’aimerais utiliser l’argent de la banque pour investir un plus gros montant.
Du coup, j’ai commencé à étudier différents pays ou régions comme :
- Tenerife
- Dubai
- Suisse
- Riga (Lettonie)
- USA
- Etc.
Je suis ouvert pour investir dans un autre pays (Mexique, Bali, Portugal, Thaïlande, Costa Rica, Île Maurice, Canada, Chili…) après un avis objectif de l’immobilier dans ce pays.
Et comme je suis quelqu’un qui aime être précis et efficace, j’ai mis en place 15 questions que vous pouvez utiliser pour vos propres investissements immobiliers (France incluse).
Donc si vous avez des informations sur un pays concernant l’immobilier (hormis la France), je vous remercie de me répondre à cet e-mail avec les réponses à ces 15 questions ci-dessous. 😀
De plus, je recherche une rentabilité correcte de 6% nette puisque je ne suis pas un professionnel de l’immobilier et je préfère me concentrer sur mon entreprise (= raison d’être) et que l’immobilier soit un investissement le plus passif possible.
C’est parti pour les 15 critères à prendre en compte avant un achat immobilier.
Introduction
Dans un monde de plus en plus digitalisé avec l’arrivée de l’intelligence artificielle, en investissant dans l’immobilier, vous vous constituez un patrimoine physique (dans la pierre). De plus, vous pouvez vous géodiversifier et utiliser l’effet de levier bancaire.
Critère n°1 : Emplacement du bien (pour la revente)
On a tous entendu des milliers de fois cette phrase concernant l’immobilier :
- Emplacement
- Emplacement
- Emplacement 😂
Donc les questions à vous poser :
- Réaliserez-vous une plus-value lors de la revente de ce bien ?
- La demande locative est-elle importante ?
Critère n°2 : Coût du crédit (taux fixe ou taux variable)
Le coût du crédit dépend principalement de deux facteurs : le taux d’intérêt et la durée du prêt.
L’un des avantages majeurs de la France, c’est d’avoir des taux fixes donc il n’y a pas de mauvaises surprises lorsque vous contractez un prêt. Ce n’est pas le cas des autres pays où quasiment systématiquement, ce sont des taux variables.
Pour l’anecdote, en Estonie, les taux sont variables et sont actuellement entre 4 et 5% suivant les banques.
Critère n°3 : La fiscalité (les impôts)
Quand vous achetez un bien, je vous invite à bien vous renseigner sur les impôts à payer sur les revenus des loyers, les impôts locaux, la revente, la TVA, la possible double imposition…
Critère n°4 : Le taux de change (devises)
Sauf si vous investissez en monnaie euro, c’est important de regarder la variation du taux de change entre les 2 monnaies (l’euro et la devise du pays dans lequel vous investissez si ce n’est pas l’euro).
Le taux de change peut avoir une influence majeure sur le montant final de l’achat. Comme on n’a aucun pouvoir là-dessus, soyez vigilants sur les variations du taux de change entre devises.
Critère n°5 : Les droits de succession
Les droits de succession sont des taxes que doivent payer les héritiers d’un défunt sur les biens qui leur ont été transmis.
Renseignez-vous auprès de votre ambassade, d’un avocat spécialisé en droit fiscal, d’un expert-comptable spécialisé en fiscalité internationale ou d’un notaire local.
Les questions à vous poser sont les suivantes :
- En cas de décès, que se passe-t-il ?
- L’achat a-t-il lieu ou non avec votre conjoint ?
- Vos (futurs) enfants auront-ils des choses à payer ?
Critère n°6 : Coût de la création de la société (avocat fiscaliste).
La création d’une société peut engendrer des coûts importants, notamment en termes de frais juridiques, fiscaux et administratifs.
Pour créer une société, parfois, en fonction des pays, vous ne pouvez pas le faire tout seul et vous avez besoin d’être associé avec une personne locale ou un notaire local.
Quand vous investissez, vous avez 2 possibilités :
- Achat en nom propre
- Achat au nom de l’une de vos sociétés
Je vous invite à prendre rendez-vous avec un avocat fiscaliste local pour que vous soyez en conformité avec la légalité.
Critère n°7 : Honoraires d’agence immobilière pour l’achat ou la vente du bien.
Les honoraires d’agence immobilière pour l’achat ou la vente d’un bien immobilier varient en fonction de plusieurs facteurs, tels que la région, le type de bien et la valeur du bien.
Lorsque vous allez investir, vous allez probablement passer par un agent immobilier. Je vous recommande de connaître les différents frais à prévoir lors de l’achat du bien et de la potentielle revente.
Critère n°8 : Frais de notaire
Les frais de notaire sont des coûts liés à la vente ou à l’achat d’un bien immobilier, ainsi qu’à la réalisation d’un certain nombre d’actes notariés, tels que les donations, les testaments, les contrats de mariage et les contrats de société.
Assurez-vous du montant exact des frais de notaire lors de l’achat de votre bien immobilier. Les frais de notaire varient généralement entre 0.5% et 12.5%.
À titre d’exemple, en Estonie, c’est 0.5% alors qu’en Belgique (Bruxelles), c’est 12.5%.
Critère n°9 : Frais d’assurances
Les frais d’assurances varient en fonction des zones à risques (taux de criminalité, vandalisme, zone sismique, incivilité…). Ce type de frais peut rogner fortement la rentabilité.
Certains pays peuvent imposer des restrictions aux propriétaires étrangers en matière d’assurance. Par exemple, ils peuvent exiger que l’assurance soit souscrite auprès d’une compagnie locale.
Critère n°10 : Comptable ou expert-comptable
Un expert-comptable fournit des services de conseil et d’assistance comptable à des entreprises ou à des particuliers.
Chaque mois, vous devrez réaliser la comptabilité de votre bien immobilier ou la déléguer (chose que je recommande) à un comptable ou expert-comptable. Là encore, des frais s’ajoutent.
Critère n°11 : Frais de gestion pour gérer les locations
Si vous possèdez plusieurs biens ou si vous ne résidez pas dans le même pays, vous voudrez laisser la gestion à une agence immobilière. De ce fait, là aussi, des frais additionnels sont à prendre en compte.
Pour information ici à Tallinn, je paye 60 euros / mois pour la gestion de l’ensemble de mes 5 biens immobiliers en location longue durée et 20% de mes locations Airbnb pour mon logement en location courte durée.
Critère n°12 : Charges (eau, électricité, internet…)
Les charges peuvent inclure l’eau, l’électricité, le gaz, le chauffage, l’entretien des parties communes, la taxe d’ordures ménagères, l’assurance du bâtiment et des équipements communs, la maintenance des ascenseurs, la sécurité, ainsi que les coûts liés à l’accès à Internet et à la télévision par câble ou satellite.
Depuis l’invasion de la Russie en Ukraine le 24 février 2022, les coûts énergétiques ont flambé en Europe et un peu partout dans le monde. De ce fait, si votre futur locataire se retrouve à payer un demi-loyer ou un loyer supplémentaire en énergie, évidemment, cela sera difficile de louer le bien.
Critère n°13 : Frais de copropriété (syndic)
Les frais de copropriété peuvent varier en fonction de la taille de la copropriété, la nature des équipements et des services proposés (ascenseurs, gardien, espaces verts, etc.), la localisation géographique de l’immeuble, ainsi que les besoins spécifiques des copropriétaires.
Plusieurs options s’offrent à vous :
- Investir dans une maison / villa
- Investir dans un immeuble
- Investir dans un appartement
- Etc.
En fonction du type de bien dans lequel vous investissez, là encore, je vous invite à regarder s’il y a des frais de copropriété ou non et de noter le montant de ces frais.
Critère n°14 : Coûts annexes (jardinier, piscinistes…)
Lorsque vous achetez une maison ou une villa, vous devez prendre en compte ces coûts supplémentaires.
Critère n°15 : Taxe foncière
La taxe foncière est une taxe annuelle que tout propriétaire foncier doit payer sur sa propriété immobilière. Cette taxe est basée sur la valeur cadastrale de la propriété. Cette valeur est déterminée par l’administration fiscale.
En fonction des pays et du lieu concernés, je vous invite à vous renseigner sur le montant total de la taxe foncière.
En France, la taxe d’habitation sur les résidences principales est supprimée depuis le 1er janvier 2023. Toutefois, la taxe d’habitation est toujours due pour les résidences secondaires.
D’autres critères additionnels peuvent être pris en compte comme la stabilité politique, le coût de la vie, le climat…
Conclusion :
Investir dans l’immobilier permet 4 choses :
- Utiliser l’effet de levier bancaire (quand c’est possible).
- Cash-flow positif (notamment grâce aux loyers perçus).
- Appréciation du bien (si l’emplacement est bon, cela vous permet de vous couvrir contre l’inflation) puisque vous revendrez le bien avec une plus-value.
- Se géodiversifier (répartir les risques).
