ADIEU PATRON

De 0 à 33 BIENS IMMOBILIERS ! Romain CAILLET

De 0 à 33 BIENS IMMOBILIERS ! Romain CAILLET – ADIEU PATRON

Maxence : De 0 à 33 biens immobiliers. Donc, je suis actuellement avec Romain Caillet. Tu es également l’auteur du livre « Adieu patron ». Comment tu es devenu rentier en dix-huit mois grâce à l’immobilier. Entre également l’écriture du livre. Tu as sorti ce livre en 2017. Donc tu étais à 15 biens quand tu as écrit le bouquin. Et maintenant, tu as 33 biens immobiliers.

Romain : Exactement.

Maxence : Donc plus que doublé dans un laps de temps assez faible parce que voilà, tu connais maintenant les mécanismes. Donc vous savez, les effets de levier sont considérables.

Donc on va revenir en détails sur l’histoire, comment on peut déjà investir dans ses premiers biens immobiliers.

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Salut Romain !

Romain : Salut, tu vas bien ?

Maxence : Est-ce que tu peux te présenter pour les personnes qui se disent : oui, je t’ai peut-être déjà vaguement entendu parler sur d’autres chaines YouTube ou sur Internet, mais je ne connais pas ton histoire.

Romain : Ouais, peut-être qu’ils m’ont vu aussi sur Facebook, c’est possible.

Maxence : Exactement.

Romain : Je suis Romain Caillet. Je suis l’auteur du livre « Adieu patron : devenir rentier en 18 mois grâce à l’immobilier ». Donc, c’est un livre en fait qui raconte comment je suis passé de 0 à 10 000 € par mois avec 1807 € de crédit par mois. Donc c’est assez peu.

Maxence : Gros gros cashflow positif comme j’aime bien le dire là, bel investissement.

Romain : Gros cashflow positif qui a été fait assez tôt et assez jeune finalement, puisque je l’ai fait avant 30 ans. Donc voilà, c’est plutôt rare. Surtout que quand j’ai commencé à investir dans ce genre de chaîne qu’on peut trouver sur l’immobilier, tout ça n’existait pas. Donc du coup, pas de possibilité de se former. La plupart des gens n’ont pas atteint en tout cas assez rapidement l’indépendance financière. On va dire ça comme ça. Du coup, moi, j’ai découvert l’immobilier en fait par ma propre expulsion domiciliaire. C’est ça qui est particulier. Alors voilà, peut-être que vous le savez. A 13 ans, j’ai été expulsé de chez moi et ça m’a marqué notamment la figure du propriétaire qui venait récupérer son loyer dans l’hôtel meublé dans lequel on était avec ma mère. Et du coup, je me suis dit : bon ben, ce gars-là, il prend de l’argent …

Maxence : C’est qui ce monsieur, ce jeune homme qui vient tous les mois à peu près à la même période prendre son chèque, prendre son argent, donc son loyer, voilà, de manière totalement répétitive. Tu t’es dit : mais ça a l’air pas mal ce truc.

Romain : Effectivement ouais. Et du coup, je n’ai pas choisi de le haïr parce que tu vois, quand tu vis une forme d’injustice, moi j’étais jeune évidemment, je ne suis pas responsable de mon expulsion domiciliaire.

Maxence : Ouais tu étais adolescent.

Romain : Voilà, quand tu vis une injustice, tu peux te révolter contre la société. Moi, je me suis dit : non, non, mais il faut comprendre les mécanismes, comment ça se passe et les utiliser pour pouvoir se sortir soi-même de la difficulté. Et c’est comme ça que mon intérêt pour l’immobilier a commencé. Et je suis passé donc dans un premier temps de 0 à 15 biens immobiliers. Puis après la sortie du livre de 15 à 33 et là on va voir jusqu’où ça va aller.

Maxence : Absolument. Alors si vous vous intéressez aux investissements immobiliers. Donc moi-même, prochainement, je vais faire mon premier investissement immobilier. Et souvent, on se pose la question suivante : on se dit : est-ce que je dois démarrer par un parking, est-ce que je dois faire la location courte durée, la division de biens, l’achat-revente, la location fixe, de la colocation ? Donc souvent on se dit : mais au final, je dois commencer par quoi lorsque je vais faire mon tout premier investissement ? Donc je suppose que ça dépend de la situation de chacun, mais ça serait quoi, la manière la plus simple. Moi, ça sera personnellement de la location courte durée. Donc typiquement, on a le Airbnb booking où en tout cas moi j’ai une impression en tant que débutant que c’est plus simple de réduire sa marge d’erreur contrairement à un achat-revente ou de la location fixe, que sais-je. Quels sont les conseils par rapport à ça pour quelqu’un qui va démarrer soit par son premier investissement ou son top 2 ou top 3.

Romain : Alors ce qui est très important de comprendre, c’est qu’il faut commencer parce que vous convient. Mais ce qui vous convient, ça dépend de votre situation personnelle. Donc vos capacités d’emprunt, votre situation familiale, vos objectifs, votre marché immobilier. Et ce qui est très intéressant dans l’immobilier et c’est aussi ce qui fait la difficulté et ce qui fait que beaucoup de gens n’arrivent pas à se mettre, c’est qu’il faut analyser en profondeur sa situation et le marché pour pouvoir choisir. Parce que par exemple, moi, je suis à Marseille, je fais beaucoup de locations de courte durée, mais il y a certaines villes de France où c’est nettement moins performant. Donc cette réponse générique que certains vous donne : allez-y à fond dans la location de courte durée, allez-y à fond dans la colocation, ça ne marchera pas forcément chez vous. Donc il faut vraiment avoir un minimum de connaissance pour pouvoir déjà faire un diagnostic de sa situation personnelle, sa situation économique et un diagnostic immobilier donc des marchés possibles. Alors c’est vrai qu’actuellement, il y a deux manières d’investir qui sont assez en vogue et qui marchent plutôt pas mal, c’est effectivement la location de courte durée comme tu l’as dit.

Maxence : Ouais, ok.

Romain : Il y a plusieurs raisons : premièrement parce que les niveaux de rendement sont élevés. Votre locataire, il vous paye avant même d’arriver. Donc …

Maxence : Donc ça je trouve ça royal, on a déjà l’argent en avance.

Romain : C’est plus sympathique, ça évite les impayés, tout ça. Votre bien peut se revendre à n’importe quel moment. Imaginons que vous avez besoin de revendre votre bien et qu’il est en location de courte durée. Il suffit simplement de bloquer les réservations et puis de commencer la vente de votre bien immobilier. Donc il est liquide comme on dit dans le marché des placements. Vous pouvez vous en débarrassez quand vous le souhaitez. Et ça, c’est une grande force. Imaginons que vous avez une famille dans votre appartement et que le bail a été signé pour trois ans. Concrètement, il va falloir mener le bail à terme avant de vendre ou vendre avec les locataires en place, mais c’est encore une autre chose. Donc il y a cette souplesse on va dire de la location de courte durée, mais ça ne s’adresse pas à tout le monde. Il faut faire les choses de manière professionnelle pour pouvoir louer correctement, mettre en place les bonnes stratégies, rénover comme il le faut, voilà.

Après, il y a la colocation. C’est la deuxième stratégie qui est vraiment en ce moment en vogue. Et la principale raison en fait, moi que je vois est que souvent les gens ne l’identifient pas. En fait, la colocation, ça existe depuis la nuit de temps. La plupart des gens ont l’impression que c’est une nouvelle stratégie à la mode et tout. Ça existe depuis la nuit des temps, il y a toujours …

Maxence : Pour quelle raison ça existe depuis la nuit des temps ?

Romain : Il y a toujours eu des personnes. Soit c’est par choix, donc ils souhaitaient vivre dans un habitat commun. Mais souvent, par obligation économique. Donc payer un loyer qui est plus faible en fait. Parce qu’ils payent le loyer d’une chambre et pas d’un appartement entier. Et même …

Maxence : Alors est-ce que tu estimes un couple homme femme, que c’est de la colocation ou ce n’est pas le même sens du terme qu’une vraie colocation de deux personnes qui ne se connaissent pas ou d’un frère et sa sœur. Enfin, c’est quoi la vraie définition d’une colocation.

Romain : Effectivement, du point de vue juridique, on pourrait dire qu’ils sont colocataires s’ils sont en couple.

Maxence : Si chacun paye, femme et homme payent 50-50.

Romain : Et voilà, 50%. Et effectivement, l’objectif dans la colocation telle que nous on utilise dans l’investissement immobilier, ce n’est pas celui-là, c’est d’avoir un appartement par exemple vous allez avoir trois chambres et vous allez mettre trois étudiants dans l’appartement, de manière en fait à eux de leur permettre d’accéder à un service qui est moins cher. Parce qu’en fait, une chambre, ça va leur coûter moins cher qu’un appartement. Mais vous, ça va vous rapporter plus d’argent. Puisqu’au lieu de payer par exemple un studio à 500 €, bon, ils vont payer environ 450 € ou 400 € la chambre en moyenne. Tout dépend des marchés bien sûr. Et vous, vous allez multiplier, vu que vous allez faire 400 fois trois alors que cet appartement, peut-être qu’il aurait été loué 750 ou 800 €. Donc elle est là la force. Et ce qui est très important, c’est que ça existe depuis toujours. Donc c’est quelque chose qui est déjà identifié et notamment pour les banques. Si vous expliquez en banque que vous faites une colocation, ça ne pose pas de souci majeur, ça existe depuis toujours. Par contre, de la location de courte durée, les banques peuvent être plus frileuses et voilà pourquoi la colocation cartonne actuellement. Et il y a aussi le fait que ce soient des revenus passifs. Alors à peu près passif, il faut mettre les locataires en place. Et de temps en temps, vous allez avoir des changements de locataires, mais beaucoup moins qu’une location de courte durée. Puisqu’on le sait, la location de courte durée, c’est trois jours en moyenne dans l’appartement. Donc chaque semaine, il va y avoir 2 ou 2,5 rotations dans votre appartement. Donc ce n’est pas passif, même s’il est possible de mettre en place des stratégies en fait pour pouvoir automatiser, déléguer tout ce travail. Donc ça c’est les deux stratégies en vogue et il y en a une troisième.

Maxence : Donc location courte durée, colocation et le top trois, la troisième ?

Romain : Et il y en a une troisième que moi j’utilise depuis toujours, c’est ce qui m’a permis d’investir, c’est les garages et le secteur du stationnement en général en fait. Donc moi j’investis dans des box de garages au tout départ. Et c’est vrai que c’est quand même pas mal du tout. Puisque déjà, la première chose, c’est que le montant en jeu est très faible. Dans la plupart des villes de France, il est possible de trouver des box à 10 000 € et il est possible même à Paris, en tout cas en région parisienne de trouver des box à moins de 20 000 €. Donc concrètement, beaucoup de personnes peuvent y accéder.

Maxence : Ouais petit investissement.

Romain : Donc peu de risque. Si tu te plantes sur un investissement à 10 000 €, c’est raisonnable. Si tu te plantes sur un investissement à 100 000 €, ça commence à poser souci. Si tu te plantes sur un immeuble, ça peut être de la faillite. Donc voilà, c’est un très bon moyen de commencer. Les rentabilités sont très fortes. Ça c’est vraiment important de le prendre en compte. Très souvent, ça dépasse les 10%. Vous avez très peu de risque d’impayés, puisqu’en fait, il est tout simplement plus facile de payer un garage à 100 € si tu es en difficulté financière qu’un appartement. Imaginons que ton locataire commence à avoir des difficultés financières. Il risque de devoir arbitrer, qu’est-ce que je paye en premier. Donc il va payer sa nourriture tout ça, le loyer vaut 600 €, est-ce que je peux le payer ? Il payera le box. C’est bizarre mais c’est ce qui se passe. Donc ça, c’est à prendre en compte. Et puis il y a tout un tas de facteur comme le fait que les lois sont beaucoup plus souples dans le secteur du stationnement. Si quelqu’un ne vous paye pas, alors vous pouvez très rapidement procéder à son expulsion. Donc en fait, il y a beaucoup d’avantages. Ça permet de débuter, peu de risque. Si on doit donner encore un petit argument qui est important, il n’y a rien dans un garage à part la porte. Donc qu’est-ce qui peut être dégradé, qu’est-ce qui va vous coûter de l’argent ? Rien du tout.

Maxence : Ouais, il y a juste les murs et la porte comme tu as dit, juste la porte potentiellement qui peut se dégrader. Et puis ce n’est pas très cher en soi.

Romain : Exactement, voilà, et puis cette porte de toute façon elle est assurée. Donc si elle se dégrade, il y a deux possibilités. Soit le locataire l’a dégradée par lui-même sans faire exprès, donc c’est sensé être à ses frais. Soit il y a eu une tentative voilà de cambriolage et du coup, c’est l’assurance qui va payer. Donc vous, vous faites l’entretien éventuellement. Mais l’entretien d’une porte de garage, ce n’est pas quelque chose qui coûte cher. Donc très peu de frais. Et ce qu’il faut comprendre, très peu d’investisseurs immobiliers le comprennent. Parce qu’en fait, ce ne sont pas des investisseurs immobiliers, mais juste des personnes qui ont un attrait pour l’immobilier et qui investissent de manière amateur. C’est que sur la durée de vie d’un appartement. Donc si tu mets 100 000 € dans cet appartement sur trente ans par exemple, tu vas avoir un pourcentage lié aux frais qui va être très important. Au bout de cinq ans, tu vas peut-être avoir un chauffe-eau qui explose. Au bout de dix ans, il faudra le rénover. Et au bout d’un certain temps, peut-être que l’entretien t’aura coûté 40% du prix du bien. Eh bien ces 40% là, tu ne vas pas les retrouver dans un garage. Donc sur le long terme, il y a une différence énorme.

Maxence : Ouais c’est bien.

Romain : Et peu de personnes le prennent en compte. Ils se disent : super, il y a un bon rendement. Oui, ok, fait des calculs sur 20 ans avec l’entretien, tout ça. Et l’entretien d’un appartement, tout le monde sait que c’est beaucoup plus coûteux. Donc ça, il faut le prendre en compte. C’est très important. C’est pour ça qu’il y a beaucoup d’investisseurs qui se spécialisent dans les stationnements. Ils ne veulent pas être dans l’habitation. Parce que les règles sont très dures et parce que les coûts sont plus élevés.

Voilà, ça c’est un peu le top trois on va dire des choses des plus accessibles. Il y a encore beaucoup de choses : les bureaux, le commerces, bon, les coworking, voilà, mais ça c’est le top 3 qu’on peut très rapidement mettre en place si on est encor débutant.

Maxence : Ok. Alors hier, je te posais une question et vous vous la posez certainement, comme je m’intéresse de plus en plus vraiment à toute la thématique de l’immobilier, c’est vis-à-vis du calcul de la rentabilité. Je disais à Romain : je ne comprends pas. Il y a des gens dans des vidéos, ils disent : voilà, rentabilité 5,4%. On va donner un exemple tout bête. Donc crédit 1 000 €, loyer 950 €. Donc je vais mettre tous les mois 50 € de ma poche sur le bien et j’ai une rentabilité positive, mais c’est quoi ce « bordel » ? C’est-à-dire que si vous investissez dans la bourse 10 000 €, et qu’ensuite votre compte est à 9500 €, vous avez perdu 500 €, vous ne dite pas j’ai une rentabilité de 5,4%, vous avez perdu de l’argent, on est d’accord ? Et donc du coup, je voulais que tu reviennes sur ces calculs de rentabilité. Parce que moi, je raisonne en cashflow donc tout le temps avoir un bien qui s’autofinance. En tout cas, pour moi, je pense que c’est la règle de base de l’immobilier pour ensuite pouvoir continuer à dupliquer ces investissements. Ouais, dis-nous comment c’est possible qu’il y ait des gens qui sortent ce type de rentabilité. Parce que c’est calculé comment en fait cette rentabilité. Vous avez peut-être déjà entendu ça et moi personnellement, je me suis dit : c’est quoi ce bordel ? Comment on peut avoir une rentabilité positive si on met tous les mois de sa poche dans le bien.

Romain : De l’argent, donc un cashflow négatif.

Maxence : Voilà, un cashflow négatif, dis-nous tout.

Romain : Donc c’est que la rentabilité et le cashflow sont vraiment deux choses qui sont totalement différentes, ça il faut bien le prendre en compte. La rentabilité en fait, c’est un pourcentage. C’est-à-dire que si vous payez votre appartement 100 000 € et que vous en récupérez sur une année 5 000 €, vous allez avoir 5% de rentabilité. C’est un rendement en fait. Tout bêtement, de la même manière que si vous mettez 10 000 € sur un livret A qui est peut-être à 1% en ce moment.

Maxence : Ouais 0,75 je crois.

Romain : Voilà, donc ça ne fait pas grand-chose.

Maxence : Foutage de gueule.

Romain : Non, c’est clair. Donc tu mets tes 10 000 €, pas tes 100 000, tes 10 000 c’est mieux. Tu mets tes 10 000 €, tu vas te retrouver avec 75€, voilà, tu as un rendement de 0,75 donc ça c’est le rendement.

Mais le cashflow c’est encore une notion qui est différente qui va être prise en compte en fait. Alors on va essayer de simplifier les choses. Vous savez que c’est quand même une notion qui perturbe souvent. Pour faire très court, imaginons donc que vous avez un bien immobilier qui vous coûte 500 € par mois. Donc vous payez votre mensualité, vous payez vos charges, vous payez les différentes charges. Donc il vous coûte 500 € par mois, mais si vous avez un loyer à 750 €, donc vous allez avoir une cashflow de 250 € parce qu’ils vous rapportent 250 € de plus que ce qui vous coûte.

Maxence : Absolument ouais.

Romain : C’est ça qu’il faut tenir en compte, voilà, c’est ça qui est super important. Et il faut absolument avoir au minimum ce qu’on appelle un cashflow 0, c’est-à-dire qu’une fois que vous avez payé votre mensualité, vos charges, les impôts, les frais de gestion si c’est de la location de courte durée par exemple, voilà et que vous n’ayez pas de dépense. Ça c’est le minimum.

Maxence : Ok.

Romain : Et évidemment, si vous voulez démultiplier des investissements immobiliers, il faut absolument que le cashflow soit positif et le plus possible. Moi, je vais te donner un exemple d’un de mes investissements. Et c’est ça qui m’a permis donc de passer déjà de 0 à 15, puis de 15 à 33. Donc j’ai un appartement à Marseille près de la place de la Joliette pour ceux qui connaissent un petit peu la zone. J’ai une mensualité donc de 210 € approximativement par mois et il me rapporte environ 1 400 €.

Maxence : Ah oui, fois 7 donc là c’est 1200 € c’est monstrueux, monumental.

Romain : Donc si on fait …

Maxence : Alors comment c’est possible, comment tu peux payer seulement 200 € et avoir 1400 € de loyer.

Romain : Alors c’est très « compliqué » dans le sens où d’abord j’ai fait des premiers crédits, puis après je les ai rachetés, voilà, toute un montage financier que j’ai mis en place que j’explique dans le livre. Mais pour faire court par rapport à ça, donc moi j’ai 210 € de mensualités à payer. Si je rajoute le charges, les impôts et la personne qui va s’occuper de l’appartement, qui va faire les entrées et les sorties, au total, ça va me coûter grosso modo 500 €, mais vraiment grosso modo, pas beaucoup plus. Donc il y a quand même un …

Maxence : Voilà, 1 fois 2,5 entre le montant du crédit et les dépenses finales réelles du bien à prendre en compte.

Romain : Alors ce qui fait que j’ai pu avoir un si petit crédit, notamment c’est une opération financière de rachat de crédit et tout ça, mais il y a quand même des points fondamentaux que je peux donner là assez rapidement, tout simplement. La première chose, c’est qu’il faut acheter le bien le moins cher possible. Mais bon, ça tu vas nous dire que c’est une évidence. Donc il faut mettre en place toutes les stratégies pour arriver le premier sur la visite, ne chercher que des biens avec un rendement qui est très élevé, s’astreindre à une discipline : matin, midi et soir au moins en début sur Leboncoin. Jusqu’à ce que vous commenciez à comprendre comment investir et après, vous allez pouvoir créer des alertes automatiques, les configurer de manière à recevoir en premier l’alerte comme quoi le bien qui correspond à vos critères est disponible et qu’il faut aller le visiter. Donc voilà. Moi, j’ai acheté dans un quartier et ça il faut le prendre en compte, qui était à cette époque en développement, mais qui n’était pas encore développé. C’est-à-dire dans les quelques années à venir, ça allait exploser. Du coup, j’ai acheté très peu cher dans une zone qui s’est beaucoup développé. Ceux qui connaissent Marseille savent que la Joliette, ça c’est beaucoup développé et c’est une zone où vous avez une demande de tourisme, des centres d’affaires. Donc vous avez énormément de passage et du coup, ces appartements-là, celui-là et d’autres sont loués en courte durée. Ça permet d’avoir des rentrées d’argent qui sont très importantes et une mensualité qui est très faible. Donc investir dans un quartier qui est en devenir où il y a une très forte demande locative et où vous pouvez notamment par exemple faire de la location courte durée. Ça c’est un exemple pour ce bien-là.

Maxence : Ok, ben parfait. Alors ça rebondit sur une autre question que j’avais posée sur Romain hier soir et que vous vous posez peut-être si vous êtes débutant. C’est vis-à-vis des mensualités. Je disais : moi personnellement, voilà, je suis ok pour avoir une mensualité de 20 ans ou 25 ans pour avoir le crédit en fait le plus faible afin d’être sûr d’avoir ce cashflow positif et non avoir une rentabilité fictive, mais au final, on a un cashflow négatif. Et tu me disais : pas forcément ou alors tu me donnais une stat où de manière générale, on ne garde un bien que sept ans.

Romain : Ouais.

Maxence : Dis nous tout un petit peu ton vécu, ton retour d’expériences sur selon toi, c’est quoi le meilleur compromis, est-ce qu’il faut plutôt faire 10 ans, 15 ans, 20 ans, 25 ans et pourquoi je disais la plus longue possible ? Parce que je me disais : ce n’est pas moi qui la paye, c’est le locataire. Et du coup, ça permet aussi de réduire peut-être le prix du loyer en même temps par la même occasion et évidemment, si vous amenez suffisamment de valeur, la personne, même si elle paye, on va dire 400 €, mais voilà l’appart est très bien vis-à-vis de là où vous êtes situés dans cette région. Eh bien évidemment, le locataire a aussi envie de rester. Donc il n’a pas le sentiment de se dire : je paye trop cher et je dois me barrer…

Romain : Pour ce que j’ai, ouais.

Maxence : pour trouver quelque chose d’autre. Ouais, quel est ton vécu vis-à-vis de ces mensualités et qu’est-ce que tu conseilles.

Romain : Ouais, alors la première chose, c’est qu’il faut vraiment une durée longue quoi qu’il arrive. C’est soit 20-25 ans.

Maxence : Ouais, c’est 20 ans minimum, c’est ce que tu conseilles, 20-25.

Romain : Ouais pour plusieurs raisons. Premièrement, parce qu’en ce moment et depuis environ deux-trois ans et sûrement encore pour deux-trois ans, on verra si les faits me démentissent ou pas : les taux immobiliers sont bas.

Maxence : Absolument.

Romain : Et ils vont sûrement le rester. Donc c’est vrai qu’avant, il y avait un très fort intérêt à prendre dix ans de crédit ou quinze ans de crédit. Parce qu’il y avait une telle proportion d’intérêt dans le crédit que ça ne tenait pas. En fait, tu payais plus au final d’intérêts que de remboursement. Donc ça ne tenait pas. Les investisseurs faisaient le calcul suivant : je vais rembourser le plus vite possible pour pouvoir me délester de ce crédit qui coûte très cher où il y a énormément d’intérêts et hop là, j’aurais payé mon investissement immobilier, je vais prendre des loyers pleins. Mais les choses changent et c’est pour ça qu’il faut connaitre l’immobilier d’une manière générale et pas simplement connaître une petite stratégie ou un petit truc. Parce que tout changera. La stratégie qui est valable aujourd’hui ne sera peut-être plus valable dans trois ans. Donc c’est pour ça, voilà, c’est important d’avoir une vision globale des choses. Et les choses ont changé, maintenant, les taux de crédit sont en dessous de 2% alors que par exemple voilà, un chiffre que je donne et qui est assez fort, l’année de ma naissance en 1986, le taux de crédit était à 18%. Tu imagines 18%.

Maxence : Et là on est à moins de 2% ou 2% de manière générale.

Romain : Voilà. Donc il est évident qu’à ce moment, si vous manquerez de l’argent pour investir, vous allez emprunter à la banque, mais votre but, votre seul but c’est de rembourser le plus vite possible. C’est 18%.

Maxence : Je crois que mes parents, c’était 9% ils m’avaient dit en 1990.

Romain : Ouais, c’est ça, ça n’a fait que diminuer, bon avec des petits soubresauts pour arriver à 2%. Donc les règles ont changé. Maintenant, vous avez des taux immobiliers qui sont bas. Vous avez la possibilité d’emprunter sur plus longtemps à des coûts qui sont beaucoup plus faibles. Et c’est pour ça qu’on entre dans ce que moi j’appelle l’ère du cashflow positif. C’est-à-dire que maintenant, si vous empruntez à 2%, et que vous réussissez à investir à 10%, vous allez avoir du gros cashflow qui va rentrer alors que ce n’était pas possible avant.

Maxence : Avant ouais.

Romain : Donc c’est pour ça que maintenant des stratégies se développent avec des durées longues : 20 ans, 25 ans, pour avoir le plus gros cashflow possible. Après moi, à titre personnel, je fais quand même un mixte de la vieille école.

Maxence : Ok.

Romain : Qui voulait qu’on ne prend pas forcément et de la nouvelle école. Et souvent la question qu’on se pose c’est soit 20 ans, soit 25 ans, moi j’arbitre toujours à 20 ans. Parce que si vous passez à 25 ans sur la durée totale du crédit, vous allez avoir quand même peut-être un tiers d’intérêt en plus. Donc ça fait une différence. Après, ce qu’il faut comprendre et ce qu’il faut avoir et c’est pour ça que la première chose que je t’ai répondu c’est connaitre sa situation personnelle et ses objectifs, c’est qu’un bien immobilier en moyenne en France, il est détenu sept ans par les propriétaires. Donc si vous vous endettez sur 25 ans et que vous le vendez au bout de sept ans, ça n’a pas forcément trop d’impact sur vous, même si petite nuance à prendre en compte, les intérêts que tu payes sont plus importants en fait sur les premières années de crédit. Donc ce n’est pas linéaire. Si on te dit : tu payes 5% d’intérêt. Ça ne veut pas dire que la première année tu payes 5% et jusqu’à la fin c’est comme ça. Non, ce n’est pas le cas. La première année, tu vas payer un pourcentage beaucoup plus élevé, il ne va faire que diminuer au fur et à mesure du temps. Mais donc si vous devez arbitrer entre 20 et 25 ans, ce qu’il faut poser comme question c’est est-ce que vous avez une probabilité de revendre assez rapidement. Est-ce que vous souhaitez faire le plus gros cashflow positif possible, de manière à avoir de l’argent tout de suite ou est-ce que vous souhaitez différer un petit peu on va dire le moment où vous allez maximiser les gains. Voilà, à titre personnel, j’explique aussi en long en large et en travers dans « adieu patron ». J’ai choisi du 20 ans, c’est un mélange entre les deux écoles. Parce que le 25 ans au final sur le long terme, ça coûte trop cher selon moi.

Maxence : D’accord, ouais, dans le sens quand on dit ça coûte trop cher.

Romain : Trop d’intérêt.

Maxence : C’est que si vous avez un bien à 100 000 €, vous allez peut-être payer 150 000 € d’intérêt. Donc au final vous avez payé le bien 250 000 €. Certes ce n’est pas vous qui l’avez payé, ça va être le locataire, mais ça reste un gros chèque que vous allez faire au final.

Romain : Parce qu’au bout d’un certain temps, cet argent, vous ne l’aurez pas eu quand même.

Maxence : Ouais absolument.

Romain : Il aurait bien été payé d’intérêt. Donc il faut faire un mixte entre la stratégie de courte durée qui est d’avoir le plus d’argent possible à l’instant T et la longue durée c’est quand on va revendre combien on aura payé d’intérêt, combien on va pouvoir « encaisser » par différence quoi. Et il ne faut jamais oublier une chose : 1 € économisé, c’est 1 € économisé. Et si jamais vous investissez 1 €, il vous rapporte plus c’est bien, mais concrètement, vous allez payer des taxes, ainsi de suite. Donc il ne va pas rester 1 € à la fin. Donc 1 € économisé est 1 € économisé. Donc si vous pouvez économiser des intérêts, faites-le, très important.

Maxence : Ok. Alors également dans mon séminaire business internet en or, j’ai eu quelques participants qui m’ont expliqué la stratégie du crédit différé.

Romain : Ouais.

Maxence : Donc typiquement, vous allez acheter un bien on va dire le 1er janvier et vous allez démarrer les mensualités de remboursement le 1er janvier de l’année d’après. Donc vous avez 12 mois ou si vous avez trouvé un locataire on va dire le 4 mars, eh bien vous recevez des loyers et le crédit n’est toujours pas déclenché. Est-ce que tu as déjà expérimenté, est-ce que tu conseilles, parce que je trouvais ça, en tout cas sur le papier, je me disais : c’est magique, c’est énorme. Est-ce que tu as expérimenté et ça serait quoi les inconvénients de tout ça.

Romain : Ouais, alors c’est quelque chose que j’ai utilisé dans ma deuxième partie on va dire d’investisseur, c’est-à-dire après le livre. Au départ, donc moi, j’ai été ce que j’appelle un autodidacte. Donc je me suis formé tout seul en tout cas dans la première partie de mes investissements. Et du coup, je ne connaissais pas ces techniques-là. Du coup, c’est là que tu vois l’intérêt de lire des bouquins, de se former, tout ça. Parce que tu peux finalement perdre de l’argent « bêtement » parce que tu as un déficit de connaissances. Donc ça m’est arrivé.

Maxence : Ouais je comprends, moi j’ai appris ça ce weekend voilà.

Romain : Donc heureusement que tu n’avais pas investi avant.

Maxence : Exact.

Romain : Parce que sinon, tu aurais perdu un petit peu d’argent. Du coup, cette stratégie, celle que tu as dit donc c’est le fait de rembourser de manière différée la mensualité à la banque. Le principal avantage est que pendant X mois ou X années, alors en général, ces crédits différés sont accordés pour six mois ou pour un an sans trop de difficultés. C’est-à-dire qu’en général, quand on demande un différé de six mois à la banque, c’est accepté sans trop de problèmes. Un an, il faut dès fois demander à l’étage supérieur, par exemple la direction.

Maxence : Ok.

Romain : Et deux ans, trois ans, il y a même des banques qui font six ans, mais ça c’est réservé à des gros professionnels, gros investisseurs.

Maxence : six ans, ok, c’est incroyable.

Romain : Du coup c’est une stratégie. Imagine, toi, tu achètes un bien immobilier, pendant six ans tu ne payes pas de mensualité ou tu ne payes que la partie d’intérêt. C’est souvent ça en fait. Ce n’est pas forcément continu.

Maxence : Ouais ce n’est pas le bien, mais c’est les intérêts que tu ne payes pas, ok.

Romain : Voilà, ce n’est pas la partie que tu vas amortir, mais la partie intérêt en fait de la mensualité, voilà. Donc c’est ça qui est important à prendre en compte. Souvent on entend, oui tu ne payes pas toute la mensualité, ça existe.

Maxence : Ok.

Romain : Mais ce qui est accordé souvent, c’est ne pas payer la partie amortissable et payer simplement les intérêts, voilà. Et du coup, ça fait une sacré différence quand même très importante. Et imagine-toi, donc tu achètes demain par exemple et immeuble et que pendant six ans tu ne payes que les intérêts. Donc il va y avoir un énorme cashflow et si au bout de ces six ans tu vas vendre cet appartement, c’est-à-dire que tu auras gagné beaucoup d’argent par la revente et aussi par rapport à tout ce que tu n’auras pas ….

Maxence : Tu aurais eu le cashflow in the poket directement sur le compte en banque.

Romain : Exactement. Donc ça, c’est des stratégies. En général, la plupart des gens pensent à le faire pour la simple et bonne raison suivante : les travaux. C’est-à-dire qu’ils se disent : bon, ok, pendant trois mois je vais avoir des travaux à faire dans mon appartement, je ne vais pas rentrer de loyer, quelles solutions trouver ?

Maxence : En différé.

Romain : Et le banquier propose souvent le crédit différé. Mais on peut aller beaucoup plus loin et le demander encore plus longtemps. Donc moi, je l’ai mis en place pour les derniers investissements que j’ai faits, voilà sur des durées assez faibles, six mois, mais ça me permet pendant trois mois, même moins de trois mois de faire mes travaux et après d’encaisser un petit peu de loyer. Voilà, c’est une stratégie qui marche plutôt pas mal quand même. Il faut dire ce qui est, c’est vraiment pas mal. Après, moi, ce n’est pas le fond de ma stratégie, mais c’est une des méthodes à appliquer. Et pour pouvoir en fait faire des investissements immobiliers qui sont rentables, il faut appliquer toutes ces petites méthodes qui au final vont gonfler la rentabilité, gonfler le cashflow, gonfler les plus-values possibles, ce genre de chose.

Maxence : Et ça pour son premier bien on est « zéro historique » aux yeux de la banque, c’est possible le crédit différé ou ils se disent : non mais justement tu es débutant, on ne va pas prendre de risque avec toi.

Romain : C’est possible. Il y a plusieurs choses : zéro historique dans la vie ça n’existe pas. Effectivement, tu es un nouveau client pour la banque. Mais quand tu vas te présenter à la banque, tu vas montrer des relevés bancaires tout ça.

Maxence : Ah oui, donc là, il n’y a pas de zéro historique.

Romain : Dans la vraie vie, ça n’existe pas en fait en quelque sorte.

Maxence : Je suis d’accord ouais.

Romain : Et ça c’est super important. Il faut préparer son achat bancaire avant votre achat. Concrètement, si vous arrivez avec un dossier bien ficelé, le fait de ne pas avoir eu de découverts bancaires, ce genre de chose, ce différé, vous allez pouvoir le négocier assez facilement. Et puis, il faut jouer sur la réalité, sur le côté concret des choses. Si vous avez des travaux à effectuer, c’est assez simple de le demander, ça parait naturel. Ce qui va peut-être être un peu plus difficile c’est de demander une durée plus longue. Et là, il faut jouer sur des arguments du type : j’ai peur que les travaux dérapent, je veux pouvoir me couvrir et tout. Et en même temps, c’est une réalité. Parce que les travaux peuvent déraper et il faut essayer de se couvrir au maximum et avoir un différé long c’est une des meilleures manières de se couvrir par exemple contre des travaux qui dérapent. Donc oui, c’est largement possible d’obtenir ça sans trop de problème particulier quand on s’est préparé à l’avance.

Maxence : Ok, merci pour tes précisions. Pour finir sur une dernière question. On en a discuté hors interview. Par rapport à diminuer son risque, parce que si on a 5 biens, 7 biens on va avoir 10 biens, 15 biens et ainsi de suite, il y a certains établissements bancaires qui ne veulent plus suivre parce qu’ils commencent à flipper ou ils ne veulent plus prendre ce risque avec vous pour un tas de raisons. Alors, comment on procède pour continuer à développer son parc immobilier.

Romain : Malgré tout

Maxence : Et de convaincre voilà d’autres établissements bancaires pour nous suivre dans notre envolée de tous ces investissements ?

Romain : Ouais, alors il y a deux manières, tu l’as bien dit dans ta question : il y a soit convaincre ou ne rien dire.

Maxence : Ok.

Romain : Alors on va commencer par ne rien dire, parce que c’est quelque chose voilà qui se partage beaucoup par les réseaux sociaux. Donc le fait de faire des achats simultanés dans plusieurs banques étant donné que les banques ne vont pas communiquer entre elles, elles ne sauront pas que vous faites plusieurs achats. Du coup, vous aurez plusieurs crédits qui vont être accordés en même temps et ça ne va pas se voir. Donc vous avez la possibilité techniquement de voir dix banques et de demander dans dix banques différentes et donc d’acheter dix appartements d’un coup. On connait des gens qui ont fait ça et c’est une stratégie qui marche, mais ce n’est pas forcément à conseiller à tout le monde. Parce qu’on multiplie les risques, voilà, c’est quand même quelque chose de technique. Et il faut pouvoir supporter des aléas si vous avez 10 appartements qui sont tous en travaux et que d’un coup, il y en a plusieurs qui voilà ne se finissent pas comme prévu, les risques sont quand même importants. Donc il y a cette méthode-là, elle existe, je voulais en parler, ce n’est pas quelque chose que j’ai appliqué, mais ça existe.

Après, il y a la deuxième méthode dont tu as parlé, c’est convaincre. Et ça, c’est super important et il n’y a rien de mieux que de convaincre les banques. Alors ce qui arrive très souvent, c’est que des investisseurs arrivent à acheter un, deux ou trois appartements, et après ça bloque. La banque ne souhaite pas prêter de crédit supplémentaire. Il y a souvent une raison en fait, il y a deux raisons, deux grosses raisons par rapport à ça. La première raison, c’est peut-être votre faute déjà la première chose. C’est-à-dire que vos investissements en fait ne sont pas assez rentables et du coup, si à chaque fois que tu fais un investissement, ça ne génère pas assez de cashflow, pourquoi te financer

Maxence : Ouais la rentabilité qu’on a évoqué tout à l’heure n’a pas le cashflow positif. Moi, je ne regarde que le cashflow personnellement positif.

Romain : Très important. Il faut démontrer à son banquier que si tu ramènes un nouvel investissement, tu vas gagner +500€ par exemple.

Maxence : Ouais, ce qui me parait logique dans la peau du banquier ouais.

Romain : Exactement. A partir de là, on te suit plus facilement. Donc ça, ça peut  être une première raison, vous n’avez pas fait votre job d’investisseur correctement.

La deuxième raison aussi qui arrive souvent, c’est les encours. Donc les encours c’est le montant de dette qu’on a auprès d’une banque. Une banque c’est un établissement financier. Et vous, vous êtes un client qui supportez un risque. Donc vous avez concrètement par exemple 500 000 € dans une banque. Si demain, vous décédez, à eux, ça leur fait un crash, ça leur fait un risque à 500 000 €. Donc beaucoup de banques à partir d’un certain montant d’encours ne prêtent plus ou en tout cas prêtent de manière plus épisodique. Donc ce qu’il faut faire c’est s’adresser à plusieurs organismes bancaires en leur présentant votre situation et en expliquant que vous êtes un investisseur et que vous souhaitez vous démultiplier et vous aurez plusieurs financeurs de manière à diminuer le risque. Ça c’est très important. Il et plus facile d’avoir dix petits crédits dans différentes banques qu’un énorme crédit dans une seule banque. Voilà.

Maxence : Absolument, ok.

Romain : Et même, vous pouvez avoir d’autres méthodes. Si par exemple vous devez acheter un immeuble à un prix assez élevé, on peut faire ce qu’on appelle un pool bancaire. Donc avoir plusieurs banques qui investissent, qui se regroupent pour financer votre investissement immobilier. Donc ça aussi c’est une méthode. Mais pour moi, la meilleure méthode, c’est celle de convaincre, de préparer son dossier, d’avoir des résultats qui marchent, de faire rentrer de l’argent et pas forcément celle de la « triche » parce qu’il y a un risque qui est plus important. Et ce risque-là, il faut le réserver vraiment à des personnes un petit peu particulières et qui souhaitent voilà …

Maxence : Qui sont vraiment déjà aguerris en termes d’investissement.

Romain : Qui sont aguerris, qui ont cet état d’esprit et voilà. Ce n’est pas un truc que je peux conseiller en tout cas. Parce qu’il y a quand même des sommes importantes en jeu et voilà, il ne s’agit pas de se mettre à en discuter à la rue avec toute sa famille quoi. D’un moment à un autre, ce n’est pas le but.

Maxence : Complètement ouais. Ok. Ben merci une nouvelle fois. Donc souvenez-vous, n’hésitez pas à bien revoir la vidéo pour mettre en place tout cela. Merci vis-à-vis de tous tes conseils. Donc si vous avez apprécié la vidéo, cliquez sur le petit bouton « like », le petit pouce juste en-dessous. Ça nous permettra un petit peu d’avoir votre avis. Si vous avez aussi quelques précisions à ajouter dans l’immobilier, n’hésitez pas à le dire dans les commentaires juste en dessous. Et pour vous remercier, Romain a prévu un cadeau de bienvenue.

Romain : Exact.

Maxence : Donc pour investir dans l’immobilier. C’est un enregistrement vidéo d’une intervention que tu as réalisée dans un séminaire sur l’immobilier.

Romain : Exactement.

Maxence : Donc qu’est-ce qu’il y a grosso modo pour les personnes qui se disent : merci Romain, je veux que tu sois mon coach ou je veux que tu sois là pour m’accompagner.

Romain : Ouais.

Maxence : Au cours des prochains mois.

Romain : Alors il y a plusieurs parties. Il y a une partie qui est une méthode d’investissement que j’ai mise en place pour diversifier le risque et voilà pour ne pas risquer que vos investissements immobiliers finissent mal. Il y a une autre partie qui le détaille en fait : comment investir dans les box de garage. Encore une partie qui explique comment investir avec des holdings, en fait comment payer moins d’impôt. Et une partie qui est sur le mental de l’entrepreneur, comment faire en sorte en fait d’être un investisseur à succès. Parce que c’est important. Vous ne mettrez pas en place tout ça si vous n’avez pas d’abord les premières clés mentales, on va dire ça comme ça, pour pouvoir vous dépasser et au final arriver aux résultats. C’est super important aussi. Donc voilà, quatre parties dans cette vidéo. C’est une vidéo qui dure une heure, du pur contenu.

Maxence : Ok. Ben merci une nouvelle fois. Donc on vous dit à tout de suite de l’autre côté. Donc il y a le lien à l’intérieur de la vidéo YouTube, vous cliquez sur ce lien, vous mettez votre prénom et votre adresse email, vous allez avoir votre cadeau de bienvenue. Donc ça vous permettra de bien investir dans l’immobilier. Si vous regardez cette vidéo depuis un smartphone ou une autre plateforme, il y a le(i) comme info en haut à droite de la vidéo ou encore tout est dans la description juste en dessous. Je mettrai également le lien pour découvrir et lire le livre « Adieu patron ». Ça vous donnera aussi toutes les bases pour être un rentier dans l’immobilier et réaliser des bons investissements. Donc on vous dit à tout de suite de l’autre côté, prénom, email.

Romain : Bye bye !

Maxence : Alors et bonne lecture, bon investissement immobilier, grosse construction de votre patrimoine. A tout de suite !

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