Comment optimiser sa fiscalité dans l'immobilier (Avocat - Paris)

Comment optimiser sa fiscalité dans l'immobilier (Avocat - Paris)

Comment optimiser sa fiscalité dans l’immobilier ? C’est ce qu’on va voir en détail dans cette vidéo. Je suis actuellement avec Dimitri qui est également avocat et tu vas nous expliquer un petit peu toutes les subtilités vis-à-vis de l’immobilier. Donc je te laisse rapidement te présenter, puis ensuite on reviendra aussi sur les erreurs à éviter, toutes les différentes structures. Donc, quoi choisir quand on fait de l’immobilier. Donc je te laisse tout nous dire, depuis un petit peu tes débuts jusqu’à aujourd’hui sur comment tu es arrivé à être un spécialiste du sujet.

Merci Maxence. Dimitri Bougeard, avocat en droit immobilier, droit bancaire, fiscalité immobilière et personnelle au barreau de Paris. J’ai prêté serment en 1995, donc ça remonte un petit peu maintenant. Et je suis surtout investisseur immobilier à titre personnel. Donc j’allie le côté théorique et le côté pratique, au moins je sais de quoi je parle, ce qui est plutôt une bonne chose en matière notamment de fiscalité immobilière. Donc voilà pour la brève présentation.

Quid des statsuts pour investir dans l'immobilier : nom propre ou SCI

Alors du coup, première question que vous vous posez certainement, c’est quoi les différents statuts qui existent lorsqu’on souhaite investir dans l’immobilier ? Et ensuite, expliquer à chaque fois les subtilités de chaque statue comme par exemple : si on prenait l’exemple d’une entreprise, il y a EURL, SARL, SAS, SASU… autant d’entreprises, bref il y a plein de statuts. C’est la même chose dans l’immo, quels sont ces différents statuts puis ensuite on reviendra statut par statut sur la fiscalité pour savoir qu’est-ce qui est le mieux en fonction de votre besoin précis.

Tout à fait Maxence. Donc les statuts correspondent peu ou prou à des régimes fiscaux en fait, suivant que vous allez vouloir acheter un immeuble – je dis immeuble, c’est un appartement, l’immeuble au sens large – donc un appartement ou un immeuble pour le louer en location dite nue. Donc typiquement c’est de la location longue durée, vous rénovez l’appartement, évidemment vous faites du beau, du qualitatif, puisque là vous allez toujours trouver des locataires, mais vous n’allez acheter aucun meuble et les personnes vont venir là pour y habiter pendant plusieurs années. Donc ça, c’est le statut de base sur lequel investissaient jusqu’à présent beaucoup de personnes, notamment des personnes qui investissent depuis plusieurs années où plusieurs dizaines d’années comme moi. Ensuite, on passe maintenant beaucoup à la location meublée. Donc on a deux grands types de location meublée : la location meublée classique qui va permettre à des personnes de se loger pendant plusieurs mois, voire plusieurs années sur si les baux sont renouvelés et la location meublée courte durée. Donc voilà maintenant les trois principaux statuts qui sont couplés à des régimes fiscaux quelque part.

OK, donc la première question que vous posez certainement, est-ce c’est mieux d’investir en nom propre ou directement attaquer par une SCI ? Donc moi, personnellement je répondrais nom propre. Est-ce que j’ai raison ou c’est plutôt, non, l’inverse, démarrer par une société ?

Alors, j’ai envie de te répondre oui et non.

OK.

Oui, oui oui, investis en nom propre si tu veux acheter un parking ou un box à 20 000 € ou un petit appart à 30 000 € en province, oui, investis en nom propre, surtout si tu veux faire de la location meublée courte durée. Là on est vraiment au cœur du problème de la fiscalité que se posent beaucoup de personnes. Pourquoi ? Parce que la location meublée en courte durée est actuellement un des types de location qui rapporte le plus. Et donc, souvent les gens veulent tout de suite toucher du cash, d’accord ? Donc évidemment, c’est la meilleure des choses à faire pour encaisser du cash tout de suite à condition d’avoir trouvé un bien rentable après déduction de l’ensemble des charges, mais c’est vraiment typiquement ce que je te conseillerais de faire pour ton premier investissement si c’est pour dégager des revenus immédiats.

D’accord.

Maintenant je te dis non, si jamais par exemple tu trouves un superbe immeuble, on va dire de dix appartements, il se trouve que normalement je suis en train d’en acheter un, mais tous les appartements sont déjà loués en location nue. Donc je ne peux pas modifier leurs beaux et je ne peux donc pas modifier le régime fiscal actuel. Sauf à utiliser une astuce, c’est-à-dire à passer par une société civile immobilière à l’IS qui va permettre de bénéficier d’une fiscalité à peu près similaire à celle d’une fiscalité en location meublée, voilà. Alors ensuite, on va pouvoir revenir sur le sujet, parce qu’il y a beaucoup de distinctions à faire, mais typiquement, si vous avez déjà des revenus avec une tranche marginale d’imposition élevée, que va-t-il se passer si vous achetez pour de la location nue, vous acheter l’immeuble en direct. Eh bien, vous allez emprunter au maximum, donc peut-être même à 110 ou 120 % s’il y a quelques petits travaux de réfection ou ce genre de choses. Mais en tout cas, vous allez emprunter au moins le principal et les frais de notaire. Donc vous allez avoir de grosses mensualités, mais en location nue vous ne pourrez déduire qu’assez peu de choses finalement : certains types de travaux, les intérêts d’emprunt, mais vous ne pouvez pas amortir le bien comptablement, vous ne pouvez pas amortir ou déduire, selon le cas, les frais de notaire, les frais d’agence. Donc vous voyez que très rapidement, fiscalement vous allez vous retrouver avec du bénéfice. Or le bénéfice que vous allez avoir reste virtuel, puisque ce bénéfice, ces loyers que vous encaissez vont servir à rembourser la banque. Donc vous allez arriver assez rapidement dans ce qu’on appelle le fameux cash-squeeze. Et là, autant sur un appartement ou deux ce n’est pas gênant, autant sur un immeuble avec dix appartements, vous allez peut-être encaisser 40 ou 50 000 € de loyer par an, la fiscalité elle va tout de suite faire mal, parce qu’une tranche marginale d’imposition à 30 %, voire même à 41 %, vous rajoutez...

Ça fait mal.

Ça fait très mal, parce que vous rajoutez de 17,2 au 1er janvier de prélèvements sociaux, CSG, CRDS. Donc vous vous retrouvez avec une fiscalité confiscatoire sur des sommes qui vont à la banque.

Impôt sur les revenus et impôt sur les sociétés

D’accord, ouais, c’est impressionnant. Donc là 1er janvier 2018, 17,2 % sur les prélèvements sociaux, donc CRDS, CSG, toutes ces choses-là. OK. Alors, juste avant donc tu évoquais tout ce qui est impôt sur les revenus, impôt sur les sociétés, si tu peux faire la distinction pour les personnes qui se posent peut-être la question.

Bien sûr, donc l’impôt sur les revenus, là, pour le sujet qui nous intéresse, ça va être l’impôt sur les revenus fonciers, donc les revenus qui proviennent de la location d’immeubles en location nue. Dès lors que vous passez à la location meublée, ça va être considéré comme des revenus commerciaux et être imposé différemment que des revenus fonciers classiques. Donc il n’y aura plus d’histoire de tranche marginale d’imposition de CSG, CRDS, ça va être un régime fiscal différent que je ne vais pas évoquer plus avant. Sachez seulement, comme je l’ai indiqué à l’instant, que vous pourrez optimiser la déduction et l’amortissement de frais extrêmement nombreux, notamment tous les types de travaux pourront être déduits en location meublée, ce qui n’est pas le cas pour de la location nue. Ça c’est vraiment la grosse différence donc : revenus fonciers. Et pour tout le reste, ça va être une fiscalité à peu près similaire, ça va être des bénéfices commerciaux. Alors on passe à l’impôt sur les sociétés, donc si c’est une SCI, typiquement société civile immobilière à l’impôt sur les sociétés, ça veut dire : première chose, que vous avez opté pour l’impôt sur les sociétés, puisque par défaut, le régime fiscal de la SCI, c’est l’impôt sur le revenu, c’est le principe dit de transparence fiscale.

D’accord.

Donc, vous optez pour l’impôt sur les sociétés, alors soit au début, suivant la stratégie, c’est-à-dire soit dès l’achat de l’immeuble, soit en cours de remboursement de l’emprunt. Là il y a diverses stratégies à mettre en place. Ça dépend notamment de la valeur qu’aura prise l’immeuble entre la date d’achat et la date à laquelle vous optez pour l’impôt sur les sociétés, parce qu’il faut savoir que l’option va déclencher normalement l’imposition de la plus-value, donc il y a des mécanismes étudiés d’assez près à ce niveau-là. Évidemment, pour ça, faites appel soit à votre expert-comptable, soit à votre avocat fiscaliste, puisque ce sont les mieux à même de vous aider et d’optimiser la chose. Donc soit vous le faites au début, soit vous le faites en cours de remboursement de l’emprunt. Je reviens sur ce que je disais tout à l’heure. Donc l’intérêt de l’IS, c’est évidemment la déduction de la quasi-totalité des frais et ce qui va permettre, suivant les simulations qu’on peut faire avec divers outils qu’on trouve sur internet, on peut arriver à ne pas payer d’impôts sur les sociétés pendant une durée qui va aller, schématiquement, de 7 à 10 ans.

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Comment éviter de payer des impôts pendant 7 à 10 ans ?

Donc en faisant quel type d’immobilier, grosso modo, on ne paye pas d’impôts entre 7 et 10 ans ?

Alors l’intérêt de la SCI à l’IS, c’est que vous allez pouvoir faire tout type d’immobilier. C’est-à-dire que même si vous avez de la location nue, ça restera de la location nue, mais le régime fiscal de la société va permettre de passer au régime d’impôt sur les sociétés. Donc ce n’est finalement pas très gênant de se retrouver avec des locataires qui vont rester plusieurs années, évidemment il faut que ça soit de l’immobilier rentable, bien sûr, qui dégage du cash. Mais sous cette condition de passer à l’IS, vous allez pouvoir encapsuler les revenus, le cash qui va tomber dans les caisses de la société va être quasiment exonéré d’impôts pendant, je le redis, 7 à 10 ans à peu près. D’accord ? Donc, évidemment si vous faites de la location meublée, de toute façon vous n’aurez pas le choix, ça sera forcément une SCI à l’IS. Là, tendons le cou tout de suite à une idée reçue, dont tu as peut-être déjà entendu parler, souvent les gens me demandent : « est-ce que je peux faire de la location meublée en SCI ? Ça ne me semble pas possible ». Si si, c’est possible, il suffit d’opter pour l’IS et ça résout le problème. En revanche, si vous faites de la location meublée avec une SCI à l’IR, le fisc à un moment ou un autre va vous rattraper et va vous redresser, parce que ce n’est pas le régime fiscal adapté.

D’accord, donc ayez bien en tête ces différentes distinctions, et à chaque fois choisissez le mieux pour vous, en l’occurrence si vous faites tout type d’immobilier, systématiquement impôt sur les sociétés, ça fera une grosse diffusion à long terme.

Voilà, exactement. Alors, parlons un petit peu quand même d’un inconvénient de la SCI à l’IS par rapport à la détention en nom propre. L’inconvénient majeur c’est : si vous ne payez pas d’impôts pendant la durée de remboursement du prêt, à un moment ou un autre il va quand même falloir passer à la caisse, l’État ne va pas vous lâcher comme ça. Et donc, là c’est en sortie que vous allez payer de l’impôt, puisque si c’est la SCI qui revend le bien immobilier, comme votre bien aura été amorti, la valeur comptable dans le bilan sera presque de zéro. Partant sur une durée de 30 à 35 ans, la valeur comptable sera de zéro. Et là, la plus-value en sortie, c’est-à-dire à la revente du bien immobilier, sera calculée entre le prix de revente et la valeur comptable, à savoir zéro. Et là, vous allez vous retrouver avec une plus-value professionnelle, à peu près 30-33 %, calculée donc sur la vraie valeur, le prix de vente, pas d’abattement.

D’accord.

Donc ça fait déjà un quand même un bon premier coup de massue. Et l’autre petite difficulté, c’est que tout simplement, l’argent ce n’est pas le tout de l’avoir dans la société, mais il faut le récupérer. Puisqu’évidemment, je suppose que toi, si tu investis en SCI à l’IS un jour, à un moment ou à un autre tu voudras récupérer le cash qui dort dans la société.

Et c’est là qu’on se fait, je pense, pas mal taxer à mon avis.

Eh oui, tu as tout compris. Là c’est le deuxième effet qui se coule, c’est que le fisc va vous taxer au titre des dividendes distribués. Si vous liquidez la société, ça sera ce qu’on appelle techniquement un boni de liquidation, mais ça sera la fiscalité des dividendes. Et dont là, relaxation, donc vous allez perdre en gros les deux tiers quasiment de votre plus-value à la sortie, puisque premier rasage et deuxième rasage.

Donc là on se fait défoncer en quelque sorte, lorsqu’on veut tout récupérer et sortir l’argent de la société.

Voilà, alors évidemment, moi j’aurais tendance à vous donner comme conseille de privilégier la SCI pour du patrimoine de la capitalisation, parce qu’après tout vous pouvez aussi choisir de continuer à encaisser les dividendes voire même de préparer la succession et la transmission à des proches ou évidemment des enfants, auquel cas, de toute façon, tant qu’il n’y a pas de revente, vous percevez les dividendes et vous n’êtes taxé qu’à hauteur de la perception dividende. Donc là, ça reste quand même raisonnable. Il faut bien à un moment ou à un autre payer un peu d’impôts quand on est en France.

Ses conseils pour se lancer dans l'investissement locatif

Absolument, de toute façon, vous le savez, tout est axé, donc rien n’échappe à la règle. Alors, toi du coup, qu’est-ce que tu conseilles à une personne qui se lance dans l’immo par rapport à tous les statuts ? Ou du moins, pour bien voir tous ces résumés, c’est : quel est le statut le moins pire ou aussi peut-être le plus simple sur le plan administratif, parce qu’en plus d’être taxé il y a peut-être énormément de paperasses à remplir ou même de normes juridiques à fournir, donc qu’est-ce que tu pourrais conseiller par rapport à tout ça ?

Alors, premier conseil d’évidence avec un formateur, je dirais : formez-vous. Évidemment, vous pouvez avoir énormément d’informations sur internet en allant voir les vidéos de formateurs spécialisés dans l’immobilier ou des chaînes YouTube et des groupes Facebook où vous aurez déjà la base et les erreurs à éviter. Pensez typiquement à vérifier un peu la rentabilité du bien, vérifier le prix d’achat, vérifier le prix du marché alentour, ce genre de choses. Ensuite, ça va dépendre très sincèrement du type de bien que vous allez acheter. Encore une fois, si vous achetez un box à 20 000 €, on va faire au plus simple, donc ça sera des revenus fonciers et vous allez l’acheter en direct et voilà, ça sera simplissime, ça sera quelques cases à remplir dans la déclaration annuelle de revenus. Maintenant, si ensuite vous passez à un appartement et que vous vous dites : je vais faire de la location meublée courte durée, donc de la location saisonnière courte durée, là ça sera en fait en fonction de votre situation personnelle. C’est-à-dire que pour le coup, encore une fois, il faudra vraiment avoir une réflexion, je pense, d’ensemble et l’achat variera suivant que vous êtes célibataire, pacsé, marié, donc il y a d’autres composantes juridiques qui vont entrer en ligne de compte.

D’accord, donc à chaque fois ça dépend aussi de votre situation matrimoniale. Donc si vous êtes célibataire, tout ce que tu as dit, marié, pacsé ou encore que sais-je, donc ça, c’est encore quelque chose à prendre en compte.

Oui, tout à fait. Donc là, admettons vous êtes marié, vous achetez un petit appartement de quelques dizaines de milliers d’euros, si vous voyez qu’il est rentable et qu’il va vous dégager du cash tous les mois, achetez-le en direct, parce que là vous serez tranquille, de la même façon vous ne payerez pas, pour peu qu’il y ait des travaux, d’impôts pendant plusieurs années et vous pourrez tout de suite engranger le cash. Ensuite, si vous passez à l’étape suivante, vous pourrez songer à la constitution d’une société civile immobilière, notamment si vous avez des enfants, car la SCI est un outil extrêmement utile pour tout ce qui est organisation du patrimoine. Là encore je souhaite…

Alors, dans quel sens quand tu dis « organisation du patrimoine » ?

Alors par exemple…

Si tu as un exemple précis à donner ou un retour d’expérience d’un de tes clients que tu as eus par le passé.

Oui oui, tout à fait. Donc je vais donner deux exemples : donc premier exemple, vous avez deux personnes et c’est un remariage avec des enfants d’un côté, voire des enfants des deux côtés d’un précédent lit, vous pouvez utiliser la SCI pour protéger votre conjoint, pour éviter évidemment qu’en cas de décès d’un des deux nouveaux mariés ou deux nouveaux pacsés, peu importe, eh bien les parts détenues par le conjoint décédé ne soient transmises aux enfants, ce qui peut créer des problèmes avec des enfants d’un premier lit. On imagine que les relations ne sont pas toujours idéales. Donc on peut très bien organiser au sein de la SCI les statuts, rédiger les statuts d’une façon telle qu’on va protéger le conjoint survivant. On peut rentrer dans des techniques telles que le démembrement croisé de parts sociales, à savoir : des parts en usufruit, des parts en propriété et on donne à chaque conjoint une partie en usufruit, une partie en nue-propriété, on croise, ce qui fait qu’au décès d’un des conjoints eh bien il y a une sorte de transmission qui s’opère, notamment sur l’usufruit. Et donc, dans ce cas-là le conjoint survivant a la totalité de l’usufruit et peut rester dans les lieux, typiquement s’il a besoin de l’argent pour vivre ou même si c’est une résidence principale, puisqu’on peut aussi utiliser la SCI pour protéger son patrimoine et sa résidence principale. Donc ça, c’est un premier exemple. Un deuxième exemple, où pour le coup, là j’insisterais sur l’importance de la rédaction des statuts. Un client est venu me voir récemment parce que, comme souvent, lorsqu’on s’associe tout va bien, c’est comme lorsqu’on se marie tout va bien.

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Tout est rose, tout est beau et le jour où il y a la tempête, le brouillard, c’est là que ça pète et après il y a des procès au cul.

C’est ça, c’est ça. Et là, les deux associés ont eu la bonne idée d’être associés tous les deux à 50 % - 50 % et d’être en plus tous les deux cogérants. Donc ça veut dire qu’ils ont exactement tous les deux les mêmes pouvoirs au sein de la SCI. L’un des deux associés tombe malade et l’assurance prend en charge la maladie. Bon, déjà un petit peu exceptionnel quand même, parce que…

Normalement, c’est certainement des exclusions.

Il y a énormément de clauses d’exclusion, mais là il rentre dans le cadre et l’assurance prend en charge la maladie. Et que fait l’assureur ? Il crédite les sommes sur le compte de la SCI. Et que fait l’associé ? Il récupère l’argent, il a les pouvoirs, il a la signature, donc il récupère l’argent…

La moitié du coup ? 50 % ou l’intégralité ? Non, la moitié ?

Voilà, non non, il récupère la totalité des primes versées par son assureur.

OK.

D’accord, donc admettons l’assureur verse 1 000 € par mois, parce que chacun des associés était assuré à 50 % sur le prêt, on va faire simple, eh bien les 50 % ça génère 1 000 € de remboursement par l’assureur à la SCI. Et lui, quand ça arrive sur le compte, comme il est cogérant il fait des virements sur son compte. Évidemment, colère et stupéfaction de l’autre associé qui dit, mais l’argent ce n’est pas pour toi, c’est la SCI qui doit en profiter après tout, c’est elle qui est assurée. Et là, typiquement on voit qu’il y a eu un mauvais conseil à la base : 50-50, cogérant, en situation de crise on va directement au tribunal et on fait nommer ce qu’on appelle un administrateur ad hoc. Donc c’est un peu technique, mais autant vous dire que là on paye un maximum pour faire nommer quelqu’un qui va être chargé de dénouer la crise au sein de la société. Et donc on perd en quelque sorte le contrôle de la SCI. Donc très mauvais plan. Alors pour l’anecdote, il s’avère qu’en plus, dans ce cas précis, je pense que l’assureur a fait une belle boulette, parce que le bénéficiaire du contrat d’assurance, c’est écrit en toutes lettres, ce n’est pas la SCI finalement, c’est la banque. Donc à mon sens, l’assureur aurait dû verser directement l’argent à la banque, ce qu’il n’a pas fait. Évidemment, si l’argent avait été versé à la banque, l’associé n’aurait pas pu le prendre. Donc ça promet en termes de litige. Donc voilà, importance de la rédaction des statuts, c’est le deuxième exemple, on peut prévenir ce genre de choses, mais il faut être évidemment extrêmement attentif lors de la création.

Les différentes statuts et leurs coûts

Alors, vis-à-vis de la création des différents statuts, de manière générale, quel est le coût 2 000 € - 3 000 € - 5 000 €, quelle est à peu près la fourchette ? Ou alors, est-ce que c’est un seuil par palier, quand on veut mettre en place ce type de structure ?

Excellente question qui intéresse évidemment au plus haut point nos auditeurs. Eh bien, la fourchette est large, puisque vous trouvez des créations sur internet via des systèmes robotisés, il faut appeler les choses telles qu’elles sont. Je ne citerai pas le nom de ces sociétés, mais elles sont facilement trouvables sur internet. On vous propose des créations pour quelques centaines d’euros : 300-400-500 €, d’accord ? Mais alors, soyons clairs aussi, on n’en a jamais que pour son argent. Donc si vous payez 300 € pour des statuts dits personnalisés, la personnalisation en fait c’est ton nom, ton adresse, le capital social, la répartition du capital et ensuite, pour le reste c’est des statuts types, vous avez en face de vous un robot qui ne va pas pouvoir répondre à votre question si vous lui demandez : est-ce que je peux mettre mes enfants mineurs dans la SCI ? Là c’est fini, là ça bloque. Alors, vous pouvez ensuite, moyennant finance évidemment, appeler quelqu’un qui est censé vous délivrer une information juridique, parce qu’ils n’ont pas le droit de faire du conseil. Le conseil juridique, c’est le monopole des professions réglementées telles que les notaires, les huissiers, les avocats évidemment, les experts comptables à titre accessoire. Donc toutes ces sociétés, toutes ces LegalTech font du conseil déguisé, clairement. Mais évidemment, côté assurance professionnelle, ça ne suit pas derrière. Et puis ils ne sont pas des spécialistes de la question, ils peuvent ne pas être mauvais, mais ils ne seront jamais au même niveau qu’un notaire ou qu’un avocat spécialisé dans le domaine. Donc là, quelques centaines d’euros. Ensuite vous avez trois grands créateurs : les experts-comptables, les notaires et je citerais en dernier pour ma partie, les avocats. Les tarifs sont libres pour toutes ces professions. Vous avez des avocats qui ne rédigeront jamais de statut de SCI, parce qu’ils font des fusions acquisitions, ils font du droit des successions, ils font de la vente immobilière, mais ils ne savent pas faire, de la même façon que vous avez des experts comptables qui ne voudront pas non plus, d’autres qui seront très bons dans le domaine. Donc là, c’est vraiment au cas par cas, demandez à votre interlocuteur, prenez un rendez-vous, posez-lui les questions et demandez-lui combien ça coûte. Pour ma part, j’ai un tarif global de constitution de SCI, une sorte de package qui inclut les frais de greffe, qui inclut les frais d’annonces légales, qui inclut également le rendez-vous à mon cabinet ou par Skype pour vraiment savoir ce qu’il vous faut, adapter la SCI à votre situation, et qui inclut également le premier PV d’AG, puisqu’il faut savoir que la plupart du temps le notaire va réclamer un PV d’AG qui autorise le gérant à emprunter et à acheter, même s’il a tous les pouvoirs, c’est une pratique notariale. Donc, pour tout ça, moi j’ai un tarif à 1 700 €, voilà c’est simple, clair et net, dès le départ on sait combien ça va coûter, il n’y a pas de surprise.

Les erreurs les plus courantes dans l'invetissement immobilier

Ouais, c’est bien, comme ça la personne se dit : OK, pour ça, ça va me coûter tant et comme ça, soit je le fais, soit je ne le fais pas. Mais comme tu l’as dit, il n’y a pas de mauvaises surprises, donc c’est royal. OK. Alors, pour finir sur une dernière question, quelles sont les trois principales erreurs que tu vois chez tes clients ? Donc comme tu l’as dit tout à l’heure, tu exerces depuis 1995, donc ça fait déjà pas mal d’années et tu as dû voir des milliers d’erreurs, mais certainement un top 3 des plus courantes, quelles étaient ces trois erreurs ?

Alors, je vais faire un top 3 et je vais même m’inclure dans les erreurs, puisque rien ne vaut évidemment l’expérience personnelle. Donc, je crois que la pire erreur que j’ai pu faire a été de vouloir acheter loin de chez moi, en me disant que ce serait plus rentable, mais d’acheter loin de chez moi sans connaître le marché local réellement. Et ça, c’est vraiment la pire erreur. J’ai acheté dans une ville de taille moyenne. Sur le papier c’était rentable, mais je n’avais pas pris en compte certains paramètres, notamment le fait que la personne, le propriétaire gérait en direct, donc j’ai délégué à une agence locale. Il s’est avéré que l’agence était très très très mauvaise.

D’accord, parce que tu ne connaissais pas du tout le marché comme…

Exactement, exactement, sur le papier j’avais fait des calculs de rentabilité, donc c’était bien sur le papier, mais rien ne vaut la pratique. Et là donc, je n’avais pas pris en compte les frais de délégation et surtout le peu d’intérêt que l’agence allait porter à ma location en fait. L’agence n’avait strictement rien à faire. Donc j’ai mis du temps pour corriger le tir. Deuxième erreur, enfin, deuxième critère pas respecté sur cette première erreur, plus exactement, il y avait un local commercial en rez-de-chaussée qui était un restaurant, c’était un tout petit restaurant, une pizzeria et ça s’est transformé en kebab. Et là, très sincèrement, ce n’était pas top au niveau des odeurs, parce qu’il s’avère que les exploitants n’étaient pas très soigneux. Et comme le propriétaire était quelqu’un qui vivait à l’étranger, lui ça ne le dérangeait pas qu’il y ait des odeurs dans l’immeuble. Donc ça n’a pas incité beaucoup de locataires à venir habiter à cet endroit.

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Et peut-être le bruit aussi, parce que si on a une pizzeria ou un kebab, en l’occurrence un kebab, il y a des gens qui viennent, donc sa parle, il y a du bruit…

Jusque tard le soir. Donc ça, ce n’est pas un obstacle majeur, mais en cas de local de bouche, en cas de restaurant au rez-de-chaussée, il faut discuter avec les personnes qui tiennent la boutique, qui tiennent le restaurant, il faut vraiment bien se renseigner. Ce n’est pas à tous les coups on stoppe, mais par contre, renseignez-vous bien avant.

Alors, ça c’est une règle que je vous donne aussi en vidéo : à chaque fois que je fais mes tournages vidéo, il y a une règle de base, c’est : on ne va jamais louer un appartement qui est au rez-de-chaussée par rapport à ce que tu as évoqué, au moins le deuxième ou troisième étage, donc là on est au 3ème étage d’un immeuble. Pourquoi ? Parce que : marteau piqueur dans la rue, les poubelles, les piétons, les bagnoles, les motos, les gens qui parlent ou même les différents commerces, donc il y a du bruit même si vous mettez un double ou triple vitrage. Donc ayez ça à l’esprit aussi, si vous faites des vidéos, ça vous permettra d’avoir toujours un bon son de qualité. Et si vous êtes locataire, évidemment vous n’avez pas envie d’être dans un endroit où vous êtes tout le temps obligé d’avoir des boules quies pour être bien chez vous. Donc ça, c’est quelque chose avoir à l’esprit.

Exactement. Deuxième erreur que j’ai vue à plusieurs reprises, c’est d’emprunter sur une durée trop courte. Ça pour moi, très franchement…

Typiquement, 10 ans, 5 ans ?

Je serais même tenté de dire 15 ans. Pourquoi emprunter sur 15 ans, quand on peut emprunter sur 20 ou 25 ans ? Vous aurez plus de marges en cas de problème si vous avez une mensualité plus faible. Et là clairement, moi je suis partisan, et je sais qu’il y a un débat entre plutôt court plutôt long, certaines personnes ont envie d’avoir l’esprit tranquille et de rembourser plus vite.

Assez rapidement.

Tout à fait. Mais pour moi, l’esprit tranquille, ça se combine aussi par le fait d’avoir la certitude de pouvoir payer la mensualité. Et pour ça, tant qu’à faire, autant qu’elle soit la moins forte possible. Nous sommes là dans le cadre d’investissements locatifs, donc de toute façon, vous déduirez les intérêts d’emprunt des revenus, à partir de là, le coût n’est pas tout à fait neutre, mais il est quand même nettement amoindri. Sans compter que, de ma propre expérience d’investisseur depuis maintenant 17 ans, je ne suis jamais allé jusqu’au bout du remboursement d’un de mes crédits. Soit j’ai revendu, soit j’ai remboursé par anticipation. Et dans tous les cas, j’ai fait de bonnes affaires plutôt que d’aller au bout. Donc là j’emprunte de nouveau, je vais emprunter sur 20, voire même 25 ans. Et je l’ai dit au banquier : prêtez-moi sur 25 ans, vous le savez très bien que de toute façon je n’irai pas au bout du crédit. Et j’ai été cash là-dessus, je n’ai pas hésité.

Donc ça, nickel. Et la troisième erreur, donc deuxième erreur c’est ce que vient de dire Dimitri, donc c’est vraiment aller chercher les mensualités, donc le crédit sur 25 ans ou 20 ans minimum, mais pas sur 5 ans, 10 ans ou 15 ans. Et quelle serait la dernière erreur ?

Alors, la dernière erreur, c’est à propos des loyers en fait. Une des grandes peurs de l’investisseur immobilier, c’est que le locataire ne paye pas. Et on sait qu’en France, la législation est quand même très largement favorable aux locataires. C’est un fait, on peut le déplorer ou pas, mais en tout cas c’est l’état actuel du droit. Et là, nous sommes par exemple entrés dans la trêve hivernale, donc des locataires qui ne payent pas vont rester jusqu’à la mi-mars, voire même début avril parfois…

Ouais, impossible d’expulser du 15 novembre au 15 mars.

Voilà, exactement Maxence, là vous pouvez faire tout ce que vous voulez, c’est mort. On ne met pas les gens dehors en France jusqu’au 15 mars, voire au 1er avril. Donc l’erreur à ne pas commettre en la matière, c’est de faire l’économie d’une garantie loyers impayés tout simplement, parce que ça va un petit peu écorner votre rentabilité. Là je parle de location nue ou de location meublée on va dire moyenne durée, je ne parle pas de la location saisonnière courte durée qui ne va pas être concernée a priori par ce cas, puisque les gens vont rester quelques jours, voire quelques semaines au maximum. Mais pour ce type de location nue ou meublée longue durée, voilà, ne faites pas l’économie sur la garantie loyers impayés. Il en existe de toutes sortes, vous pouvez faire des comparatifs. Et en cas de problème, souvent vous aurez même un complément d’assurance qui vous permettra de couvrir les frais de procédure. Donc là, vous serez épaulé par un huissier, un avocat qui feront le job et ça sera payé par votre assurance. Donc au minimum, la garantie loyers impayés, éventuellement garantie loyers impayés plus l’assurance concernant les frais de justice. Voilà, ça c’est vraiment un conseil que je donne et avec ça vous dormez tranquille. Et dans l’immobilier quand même, la tranquillité d’esprit, je crois, c’est important, surtout si vous voulez renouveler les opérations. Parce qu’un loyer impayé, allez, à la limite sur un appartement, mais si vous en avez deux ou trois, là ça va commencer à être sacrément embêtant. Et d’expérience, pour le coup j’ai fait beaucoup de recouvrements et d’expulsions, bien souvent vous n’arriverez pas à recouvrer vos loyers, même quand le locataire sera parti, parce que s’il a arrêté de payer, c’est qu’il est insolvable.

Ouais, c’est souvent ça malheureusement. Et est-ce qu’il y a malheureusement une franchise vis-à-vis de ces loyers ? Est-ce que l’assurance prend le relais dès le premier jour ? Ou non, il y a un mois de carence, deux mois de carence, quelle est un petit peu la tendance de ce type d’assurance ?

Alors, certaines assurances ont un mois de carence, tout simplement parce qu’elles considèrent que le mois du dépôt de garantie va pouvoir servir à couvrir le mois de carence. C’est un raisonnement d’assureur, mais c’est souvent comme ça. D’autres n’ont pas de mois de carence, mais ne commenceront à verser qu’au bout d’un ou deux mois. C’est-à-dire que rétroactivement ils prendront dès le premier mois, mais ils vont quand même attendre un petit peu. Et surtout là, attention au fonctionnement de l’assurance, faites bien attention, c’est-à-dire lisez vos contrats d’assurance. Ça c’est un une quatrième erreur à ne pas faire : c’est signer des choses sans les lire. Combien de fois j’ai vu des gens signer des choses sans les lire, même les statuts que je rédige. Parfois ils me… « Non, je vous fais confiance, on signe » « non non, non non, vous allez lire avec moi ». Chez le notaire, je lis ce que je signe. Quand j’ai un contrat de prêt, je lis le contrat de prêt. Quand j’ai l’offre, je lis l’offre. Quand j’ai le contrat d’assurance, je lis le contrat d’assurance. Alors parfois, je vous rassure, on ne comprend pas tout.

Malheureusement, entre guillemets, c’est souvent comme ça. Les termes sur un bouquin, on se dit : « mais c’est quoi ce charabia ? »

C’est ça, et donc si vous lisez le contrat d’assurance, vous verrez qu’il y a des formalités à respecter, il faut mettre en demeure dans un certain délai, il faut prévenir l’assurance et il faut faire tout ça dans un certain ordre, avant même de commencer à saisir un huissier ou un avocat. Donc ça, c’est tout simple, il y a une procédure à suivre, vous le respectez et là normalement vous êtes tranquille, ça passe bien.

OK, merci pour ton retour d’expérience.

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