7 erreurs fatales à éviter dans l'immobilier (Mickaël Zonta)

7 erreurs fatales à éviter dans l'immobilier (Mickaël Zonta)

Sept erreurs fatales dans l’immobilier. Donc c’est ce qu’on va voir en état dans cette vidéo. Je suis aujourd’hui à Paris avec Mickaël Zonta.

Bonjour Maxence.

Salut Mickaël. Donc il va nous expliquer ces différentes erreurs. L’immobilier c’est un pilier grandiose pour avoir un patrimoine qui gonfle, donc à travers les loyers qui vont tomber dans votre portefeuille et surtout vous constituer un patrimoine en or. Donc vis-à-vis de tout ça, tu as déjà fait investir à travers tes clients des centaines et des centaines et des centaines d’appartements. Toi-même, tu as déjà investi dans de nombreux appartements et même des immeubles. Tu vas nous expliquer tout ça en détail.

Alors, est-ce que tu peux rapidement te présenter pour les personnes qui se posent la question qui tu es et ensuite, comment tu as baigné dans l’immobilier pour aujourd’hui en faire, voilà, un véritable empire avec de nombreux actifs en ta faveur.

Mickaël Zonta, spécialiste de l'immobilier

Bonjour Maxence, merci pour ton invitation. Moi effectivement, l’immobilier c’est mon pilier, c’est un petit peu l’histoire de ma vie. J’ai baigné progressivement dedans, puisque ma mère était courtier en financement et j’ai toujours été attiré par ce domaine. Et il y avait un dénominateur commun : quand je rencontrais des gens qui étaient salariés, chefs d’entreprises, qui avaient de façon plus ou moins réussie dans la vie, en tout cas ils avaient un dénominateur commun – pour tous ceux qui avaient les moyens et qui bénéficiaient de rente – c’est qu’ils s’étaient fortement appuyés sur ce pilier et ils avaient beaucoup d’immobiliers. Donc très tôt, je me suis effectivement focalisé sur ce pilier-là et puis je l’ai développé, je l’ai développé au sein d’une société, puisqu’effectivement on fait plus de 150 deals par an pour le compte de clients, on avoisine les 100 millions d’euros investis. Donc ça commence à…

Ça commence à peser.

Ça commence à faire un petit peu d’argent. Et puis j’ai la chance d’avoir beaucoup investi à titre personnel, puisque j’ai 31 ans et aujourd’hui j’ai plus de trois millions d’euros d’immobilier. Ça génère en revenu locatif, pour donner un ordre d’idée, plus de 20 000 € par mois, donc c’est une coquette somme. Et c’est une coquette somme qui permet de faire des choix de vie importants, puisque ça te donne une liberté vraiment grandiose. Et si aujourd’hui, ce qu’on démocratise et ce qu’on veut au maximum pousser à la fois pour nos clients et ceux qui nous suivent, c’est de montrer comment on peut créer un véhicule de rente extrêmement fort, extrêmement important, qui donne une liberté et un bonheur effectivement qu’on ne peut pas avoir si on est enfermé, sans ce pilier essentiel.

Donc souvenez-vous, si aujourd’hui vous n’avez pas toujours pas d’actifs d’immobiliers, moi c’est ce que je vais mettre en place au cours des prochaines semaines, c’est que ça permet vraiment à vous constituer un patrimoine, surtout pour vos vieux jours. Donc soit pour vous ou même pour le léguer à vos enfants ou alors des membres de votre famille, donc ça c’est vraiment royal. Et deuxième aspect, c’est avoir ce côté rente, donc de l’argent qui tombe tous les mois, tous les mois, tous les mois grâce à cet actif qui est vraiment grandiose. Mais comme vous le savez aussi, quand on démarre on se pose pas mal de questions, on peut faire des erreurs. Et c’est justement les différentes erreurs que tu vois, souvent à travers tes clients ou des gens qui se posent ou même qu’on peut faire quand on est débutant. Alors quelles sont ces sept erreurs ? Quelle est la première que tu vois de manière générale ?

Les erreurs courantes en immobilier

Ouais, il y a beaucoup d’erreurs, on a essayé de les synthétiser et je vais vous dire les sept principales erreurs qui font que si vous les éviter, vous allez pouvoir réussir au mieux votre investissement, ça va vraiment donner une synthèse. Et puis je voudrais aussi dire que ce n’est pas grave, qu’il faut démarrer toujours, on a tous été débutants à un moment et qu’il faut effectivement démarrer, c’est en faisant des erreurs aussi qu’on apprend.

Je vais essayer de vous faire gagner du temps, en vous donnant vraiment les sept étapes qu’il faut vérifier, de façon à éviter ces sept erreurs et pouvoir avancer plus vite et plus rapidement dans l’immobilier. Les premières raisons, elles sont vraiment financières.

Acheter un bien corrélé à sa valeur marché

C’est-à-dire en un, c’est vraiment ne pas acheter un bien qui est décorrélé de sa valeur marché, c’est-à-dire trop cher. Ça paraît évident, mais dans l’immobilier il y a beaucoup de sentiments Maxence et on se laisse souvent emporter. Ça c’est les erreurs et c’est la principale erreur d’un débutant…

Donc c’est acheter trop cher par rapport aux prix réels le bien.

Exactement, parce qu’on va rentrer dans l’appartement, on va potentiellement peut-être avoir un coup de cœur, vouloir l’acheter et on va rentrer dans des sentiments qui ne sont plus rationnels. Et donc, on ne va plus penser à l’argent, mais on va penser vraiment l’objectif : je veux devenir propriétaire et un petit peu à n’importe quel prix. On se trouve ici à Paris, là où l’on se rencontre, et en plus le marché immobilier il est connu pour, en valeur, être haut et il y a beaucoup de concurrences sur ce marché, mais c’est vrai aussi dans le plein de villes de France. Et quand vous avez dix personnes de l’autre côté de la porte, que vous faites une visite et ses neuf autres personnes veulent acheter cet appartement, ça met aussi une certaine pression. Donc ça amène beaucoup de raisonnements qui ne sont plus rationnels et on peut souvent mettre plus cher que ce qu’on avait prévu de mettre au départ ou on peut être mauvais en négociation, parce que du coup on est poussé par cette volonté de vouloir l’acheter à tout prix. Donc c’est vraiment l’erreur, c’est de se fixer un budget, surtout qu’effectivement on parle bien sûr d’immobilier rentable, donc d’investissement locatif, parce qu’on ne traite bien entendu pas le sujet : « je veux acheter pour vivre et me faire plaisir », là on veut acheter un produit qui est rentable, qui va générer de la rente. Et donc il faut vraiment se focaliser et ne pas dépasser un prix qu’on s’est fixé au départ, en fonction de calcul financier sur ce bien-là. Ça va vraiment nous permettre de rester raisonnables et de se tenir à la projection financière qu’on avait établie précédemment. Donc ça c’est vraiment la première erreur majeure qu’il faut éviter, sinon on risque de faire des investissements qui ne sont absolument pas rentables et on ne pourra pas après le récupérer dans la suite du projet.

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Absolument, donc si vous fixez on va dire un bien à 150 000 € et que malgré, voilà, il y a beaucoup de concurrence, dites-vous : ce n’est pas grave, j’irais voir le prochain, et ça vous permettra de pas faire l’erreur de surpayer le bien et ensuite se dire par ricochet : putain, j’ai fait une boulette. Eh bah voilà, le problème de l’immo, c’est qu’on peut gagner beaucoup d’argent, mais aussi on peut en perdre pas mal à cause des émotions qui nous amènent à de l’irrationalité.

C’est exactement ça.

Fixer un tarif de location incohérent par rapport au marché

OK, alors qu’elle est la deuxième erreur ?

Alors la deuxième, c’est souvent la conséquence d’avoir acheté trop cher. Quand on fait cette erreur, on se dit : « mais l’appartement il est beau, il va devenir beau si je fais des travaux et je pourrai le louer beaucoup plus cher ». Et on bascule dans un prix de location, qui n’est plus du tout en cohérence avec le marché. Et du coup, on pense le louer 2-300 € plus cher que sa valeur marché, et on est encore une fois dans l’irrationnel, mais ce coup-là dans la partie location, prix de location de l’appartement. Et du coup, ce que j’invite vraiment les investisseurs débutants à faire, c’est à diffuser initialement du bien qu’ils veulent acheter, une fausse annonce. Ils prennent des photos qui se rapprochent à peu près de la réalité de ce que sera le bien à la fin de leurs opérations, si par exemple il y a des travaux, ils peuvent le diffuser sur l’ensemble des réseaux qu’on connaît : Le Bon Coin, PAP ou autres, et ils mettent le prix auquel ils pensent que cet appartement va se louer. Alors il faut quand même que le téléphone sonne, c’est-à-dire que si le téléphone sonne une fois, Maxence.

Ce n’est pas encore validé.

Ce n’est pas encore validé, c’est trop peu. Il faut quand même qu’il y ait des dizaines d’appels derrière où on ait des gens solvables et intéressés pour aller dans la suite du processus de location. Alors à ce moment-là, vous n’êtes pas propriétaire de l’appartement, mais ça pourra déjà vous conforter dans le fait de dire : je suis dans le vrai, parce que j’ai le téléphone-là qui a sonné 30 fois aujourd’hui, donc il y a de grandes chances que dans les trente personnes, je sois en cohérence avec le prix de location.

Occulter les charges liées : taxe foncière, copropriété...

OK, donc excellents conseils. Alors maintenant qu’elle est la troisième erreur que tu vois la majorité du temps ?

La troisième, c’est d’occulter tout ce qu’il y a autour de l’appartement, financièrement et notamment tout ce qui est charges de copropriété ou taxes foncières dans la ville dans laquelle j’achète.

Alors du coup, comment tu te renseignes pour savoir justement tout le détail de ses charges et de ne pas, après coup, avoir les mauvaises surprises : ah merde, oui je n’avais pas pensé qu’il y avait encore telle ou telle note à payer. Du coup, ce qui rogne la rentabilité ou qui fait que, du coup ce bien n’est peut-être pas forcément une bonne affaire.

L’élément vraiment essentiel à vérifier c’est : quel est le pourcentage que je détiens de la copropriété ?

Donc ça, notez bien : « quel est le pourcentage que je détiens de la copropriété ? » pour ne pas avoir de mauvaises surprises.

Exactement, parce que ça va vraiment avoir une incidence dans un sens comme dans l’autre, donc positivement ou négativement très forte. Je prends un exemple : si c’est un petit immeuble de quatre logements, je vais détenir 25 % de la copropriété, si les logements sont de surface égale. Donc quand on va par exemple refaire la toiture de cet immeuble, alors oui la toiture est plus petite qu’un grand immeuble, néanmoins je vais devoir…

Bah, c’est divisé par quatre.

Voilà, je vais devoir payer 25 % de l’addition.

Grosse ardoise.

Donc si l’addition c’est 50 000 € ou 100 000 €, ça fait une somme énorme à payer. Alors que si je détiens – le standard dans un grand immeuble –  c’est 2-3-4 % de l’immeuble, de la copropriété, bon bah, ça ne fait pas plaisir à ce moment-là de faire le chèque pour rénover la toiture, néanmoins vous entretenez votre patrimoine et on parle en valeur d’un montant qui est beaucoup moins conséquent. Et donc, vraiment j’ai une sécurité financière beaucoup plus forte. Donc j’invite vraiment à vérifier le pourcentage de la copro.

Alors, vis-à-vis des pourcentages que tu as évoqués, est-ce que tu te mets un petit curseur ? C’est-à-dire, au-delà d’un pourcentage, on va dire 5 % ou 10 % ou 15 %, dans ta tête, tu dis : « non, là c’est beaucoup trop, je passe au suivant ». Tu te mets à combien ?

Au-delà de 10 % de la copropriété, ça me semble vraiment très dangereux, parce que même si les charges sont faibles dans cet immeuble-là, c’est-à-dire les charges courantes d’entretiens, quand on va avoir une grosse dépense en termes de travaux : de toiture, de parties communes, d’électricité dans les parties communes, bah je vais devoir payer 10 % de cette somme et ça va être élevé. Quoiqu’il arrive ce serait élevé, puisque dès qu’on engage une dépense sur un immeuble, aussi petit soit-il, l’unité de mesure c’est de 10 000 € en 10 000 €. Donc ça va tout de suite commencer à chiffrer.

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Se focaliser sur une localisation qui évolue démographiquement

Donc maintenant, qu’elle est la quatrième erreur que tu vois assez souvent ?

Alors la quatrième erreur, et là moi j’invite les investisseurs débutants à se focaliser sur la ville d’investissement.

Alors, est-ce que tu es plus campagne, petites villes, moyennes villes ou alors tu dis : non, il faut aller dans grosse ou… quelle est ta tendance ?

Ce n’est ni les villes, la ville contre la campagne ni la campagne contre la ville, c’est plus l’idée de dire : l’évolution de la démographie de ces villes. Pourquoi ? Parce que je peux être dans une ville qui a mille habitants, donc qui est considéré comme un village, mais si économiquement elle se porte bien et si la ville il y a dix ans, avait 500 habitants et donc elle a doublé, sa démographie a doublé en dix ans et qu’elle est en croissance. Bah c’est bon signe, parce qu’il y a une activité économique autour, parce que ça veut dire que des gens cherchent à se loger, cherchent à acheter, cherchent à louer, veulent y habiter et donc je suis en croissance. Le problème…

Le prix du marché, par ricochet, du coup augmente ?

Ouais, exactement ! Du coup augmente et puis la demande locative, ça veut dire qu’elle est là. Donc ça veut dire que le marché sera, soit plus liquide si un jour je dois revendre ou je veux revendre ; ou alors si je dois louer, bah je vais pouvoir louer dans un délai imparti suffisant, sans avoir des mois et des mois de vacances. Donc c’est vraiment la courbe de croissance : est-ce que la ville en démographie elle augmente ou est-ce qu’elle est en chute libre ?

OK, donc ça c’est vraiment deux choses à bien regarder. Donc moi je vous donne l’exemple à Chalon-sur-Saône : donc si vous regardez cette vidéo, je suis natif de Chalon-sur-Saône et sa manière à… voilà, la démographie elle baisse ou elle augmente…

On va alors regarder la démographie sur Chalon-sur-Saône.

Mais c’était vers 60 000 habitants et je pense que c’est moins encore actuellement ou alors ça a stagné, donc on voit aussi les prix baissent depuis un certain temps.

Oui, si la variation n’est pas trop fort dans un sens comme de l’autre et que c’est proche du stable, je pense que ce n’est pas très grave. Ce qu’il faut vraiment vérifier, c’est qu’il n’y ait pas de chute et que la ville, économiquement, soit en chute, parce que ça veut dire qu’à terme il y aura une vraie difficulté.

La fiscalité : faire des travaux pour créer du déficit comptable

Alors maintenant, qu’elle est la cinquième erreur que tu vois fréquemment ?

La cinquième erreur, c’est une erreur de fiscalité. Et donc on est un petit peu loin de l’immobilier, parce qu’on n’est plus dans le dur, on n’est plus dans le tangible, on est vraiment sur une notion fiscale. L’erreur c’est d’acheter un bien refait à neuf, de ne pas faire de travaux. Parce que fiscalement, il y a un avantage énorme à faire des travaux, puisque plus j’engage de la dépense, comme moi j’aime bien dire utile, plus je vais créer du déficit. Et plus j’ai du déficit comptable, moins je vais payer d’impôts, plus je vais repousser l’imposition, puisque sur des investissements locatifs sur lequel je fais des travaux, je paye – par exemple sur mes appartements Maxence et sur ceux de mes clients – ils payent zéro euro d’impôt, sur les biens immobiliers qu’ils achètent pendant dix ans. Donc c’est vraiment à ne pas négliger. Et ça, c’est grâce notamment aux travaux, puisqu’en faisant des travaux ils vont créer un déficit et ça va leur permettre de développer fortement leur patrimoine à zéro fiscalité.

Donc typiquement, si tu as un exemple pour un bien à 200 000 €, il y a combien, de manières générales, en termes de travaux pour se créer le déficit et à voir ces 0 % d’impôts ?

Les travaux suivants la typologie d’immeubles, on va être entre 800 et 1 200 € par mètre carré, ça va dépendre de ce qu’il y a à refaire et ça va dépendre du coup de la surface que j’achète, mais c’est vraiment ce qu’il faut retenir, c’est que c’est les travaux qui vont d’une part permettre de complètement rénover mon bien, donc il y a une vraie valeur ajoutée et surtout…

C’est là où la valeur perçue peut être phénoménale, c’est-à-dire de passer d’un bien de 200 000 € à 300 000 € grâce à cette valeur perçue des travaux.

Et du coup, voilà, ça va être énorme. Et c’est vraiment là le lien, parce qu’en plus ce qu’il faut vraiment penser, c’est que pendant les travaux je vais pouvoir optimiser mon bien. Donc je dirais même, au-delà de la fiscalité, je vais présenter un produit qui va être le plus rentable possible, puisque si par exemple j’ai un grand studio je vais pouvoir le configurer en T2 qui se loue plus cher, donc avec une chambre séparée. Si j’ai un grand T2, je vais pouvoir le configurer en T3, donc un produit de colocation. Et je vais créer un produit de colocation et je vais augmenter sa rentabilité. Ou je peux acheter – comme l’appartement dans lequel on est, qui est ici grand – et si c’était une opération d’investissement, je pourrais par exemple le diviser et créer deux appartements. Et donc en refaisant des travaux, je vais pouvoir vraiment de façon exponentielle, augmenter la valeur à la fois de revente, mais la valeur également locative de mon bien.

Livrer un bien nu sans décoration ni meubles

OK, donc ça retenez bien : tout ce qui est 100 % neuf, à éviter si vous voulez vraiment économiser les impôts et surtout augmenter la renta. Alors par ricochet, du coup quelle est la sixième erreur que tu vois ?

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La sixième erreur, c’est de livrer l’appartement brut avec tous les murs blancs et de faire zéro décoration à l’intérieur. C’est vraiment l’erreur, parce que ça va minorer le prix de location. Aujourd’hui tu es dans le contexte actuel où on est vraiment dans la personnalisation, on est vraiment dans le service, la valeur ajoutée qu’on apporte aux clients. Le client-locataire quand il visite, il a envie de se sentir chez lui, il a envie que l’appartement il ait déjà une âme. Et vraiment l’erreur, c’est de le livrer complètement brut, parce qu’ils vont avoir un petit peu du mal à se projeter. Aujourd’hui, quelques touches de décoration ça coûte vraiment pas beaucoup d’argent, c’est comme le décor où on se trouve : tableaux aux murs, quelques luminaires, quelques plafonniers, ça va vraiment donner une âme à l’appartement et ça va pouvoir permettre de créer le coup de cœur quand le locataire visite, et donc les avantages ils sont multiples : je vais pouvoir louer un petit peu plus cher, je vais pouvoir louer plus rapidement, le locataire va se sentir ému, il va rester et ça se ressent vraiment énormément dans la rentabilité de l’investissement.

Alors du coup, vous avez peut-être une question qui vous vient dans votre esprit vis-à-vis de la déco, vous vous dites : merci Micka, mais du coup, comment tu arrives à faire une déco sobre, mais qui plaît aux couples, aux célibataires, aux jeunes, aux personnes âgées, pour que justement il n’y ait pas ces murs blancs, mais que ça reste, entre guillemets, assez sobre pour quel que soit le type de population qui visite le bien ou qui le loue, que ça lui correspond ?

Oui, les conseils...

Est-ce qu’il y a quelques touches de couleurs ou touche de déco, un peu passe-partout, qu’on soit jeune, vieux, marié, célibataire qui correspond ?

Oui, les quelques conseils que je peux donner, par exemple derrière le canapé on peut faire un mur de couleurs. Pourquoi ? Parce que c’est important plus en termes d’espaces, de configurer des espaces prédéfinis, de dire : cet espace-là c’est l’espace canapé télé, cet espace-là c’est l’espace cuisine si on est dans une cuisine ouverte qui donne sur le séjour. Donc ça va permettre aussi vraiment de structurer l’appartement. Donc ne pas faire de couleurs ou trop vives – ça veut dire vraiment un jaune poussin derrière le canapé – ou trop foncées, parce que ça va rapetisser la pièce. Donc rester dans du pastel ou même un gris clair assez simple sur un pan de mur, par exemple derrière le canapé, et ça va déjà relativement habiller votre pièce.

Acheter cash un bien immobilier

OK, alors vis-à-vis de la septième et dernière erreur, qu’est-ce que tu vois assez souvent ?

Alors la septième et la dernière que je vois, c’est les clients qui ont quelquefois économisé toute leur vie ou ceux qui bénéficient vraiment d’un montant d’argent important, et je les appelle : ceux qui ont la phobie du crédit. Ils ne veulent absolument pas être endetté, pour eux être endetté c’est devoir à quelqu’un. Et du coup, ils achètent cash, pour ceux qui en ont bien sûr la possibilité, c’est la plus grande erreur qu’on puisse faire.

Ouais, parce que le souci en fait du cash, c’est que vous n’avez aucun effet de levier.

Exactement.

Et l’effet de levier, vous l’avez déjà entendu, c’est vrai, c’est utiliser l’argent des autres, donc en l’occurrence la banque, pour pouvoir avoir comme tu as dit au début de cette vidéo, plusieurs millions d’euros de patrimoine ou encore ce que tu fais faire investir à tes clients.

Exactement, il y a vraiment deux écoles. Si on prend l’exemple : si j’ai 200 000 €, il y a celui qui va acheter un appartement cash à 200 000 € et puis point final fini. Et il y a celui qui va apprendre, dix fois 20 000 €. Ces 20 000 €, il va les mettre en apport personnel et il va pouvoir acheter, bas globalement quasiment dix appartements d’un coup ou pas, mais en tout cas, ça va lui permettre d’avoir un effet de levier considérable. Et c’est ce qui fait que certains se retrouvent avec zéro ou un appartement à la fin de leur vie et que certains se retrouvent avec des dizaines et des dizaines d’appartements : c’est l’effet levier.

Et vis-à-vis de l’emprunt bancaire que tu évoques, si quelqu’un a 200 000 €, jusqu’à combien grosso modo il peut espérer en crédits bancaires ? Est-ce que du coup la banque peut aller jusqu’à 500 000 € ? Un million ? 1,5 million ? Parce que quand vous avez du cash, un apport, aux yeux de la banque vous êtes du coup un dossier sympa, positif, par rapport à quelqu’un qui aurait juste 3 000 € sur ses comptes à donner en garantie bancaire. Qu’elle est un petit peu la tendance vis-à-vis du ratio euros/apport potentiel, même si on n’utilise pas, mais un potentiel qu’on a, jusqu’au crédit qu’on peut avoir ?

C’est exactement ce que tu décris et c’est la version anglo-saxonne de « cash is king » pour le banquier. C’est-à-dire : vous serez toujours le patron si vous avez 200 000 € dans vos comptes, par rapport à celui qui a 3 000 €. Mais ce n’est pas pour ça qu’il faut les mettre, c’est ce qui fait vraiment toute la différence.

C’est juste la garantie bancaire pour le dossier, pour rassurer, entre guillemets, la banque ?

Voilà, ça va bien sûr dépendre des revenus récurrents : salaires, dividendes ou autre que bénéficie l’investisseur pour l’effet de levier. Mais on est effectivement avec 200 000 € d’apport, on peut espérer largement lever entre 1 et 2 millions d’euros.

OK, donc dites-vous toujours comme réel, entre fois cinq, fois dix. Donc si par exemple vous avez 50 000 €, vous pouvez espérer jusqu’à entre 250 000 et 500 000 de manière générale.

Exactement.

Et ainsi de suite donc ça, ça fait une bonne tendance.

Donc ça fait une bonne marge de manœuvre.

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