De 0 à 7 APPARTEMENTS ! Xavier Prétérit

De 0 à 7 APPARTEMENTS ! Xavier Prétérit

De zéro à sept appartements. Je suis actuellement avec Xavier Prétérit, on va voir tout ça en état dans cette vidéo : comment investir parfaitement dans l’immobilier ? Tu es également l’auteur du livre « Caves et parkings », donc tu expliques tout simplement comment investir dans une cave et des parkings. Donc là aussi, on va y revenir, donc ça c’était à tes débuts avant de te lancer brillamment dans l’immobilier. Alors, salut Xavier, est-ce que tu peux rapidement te présenter pour les personnes qui se posent qui tu es ? Et ensuite nous dire il y a quoi à l’intérieur du bouquin ? Et puis après on reviendra sur toute la partie, immobilier.

D’accord, salut Maxence.

Salut une nouvelle fois.

Merci en tout cas de m’inviter sur ta chaîne. Alors moi je suis Xavier Prétérit, j’ai 32 ans. Je suis un passionné de business de manière générale. Donc pour faire court, je me suis lancé dans l’immobilier par hasard, tout simplement parce que je voyais que tous les grands noms, notamment les mecs comme Donald Trump, Arnold Schwarzenegger, etc., même si ce n’est pas des gars que certaines personnes aiment ou pas, en tout cas j’avais vu que tous les mecs qui étaient riches entre guillemets…

Ouais, limite milliardaires ou milliardaires.

Exactement, ils avaient tous un gros patrimoine immobilier. Et pour la plupart, ils avaient commencé par ça pour s’enrichir. Donc je me suis dit au bout d’un moment, c’est qu’il doit y avoir quelque chose à faire dedans. Sauf que j’avais des idées préconçues à la base et comme tout le monde, enfin comme une bonne partie des gens, je me suis dit : « l’immobilier, il faut au moins 500 000 € de côté avant de se lancer ». Et quand j’ai regardé les premiers prix, les appartements en région parisienne, je cherchais le truc basique : deux chambres et trucs et quand j’ai vu les prix à 400 000 € en plein Paris, j’ai fait : non. Je ne pouvais pas faire comme eux.

Xavier Prétérit, businessman et investisseur immobilier

Tu t’es dit : houla, gros gap entre tes revenus de salarié et l’investissement à l’époque, 400 000 €, ouais, ça fait un peu peur au cerveau.

Bien sûr. Et puis on se dit : « 400 000 €, je n’y connais rien, si je me plante c’est comment ? » enfin bref. Donc finalement, j’ai quand même creusé l’idée, j’ai encore cherché. À l’époque quand je me suis lancé, il n’y avait pas encore toutes ces informations qu’on peut trouver sur internet. Et puis…

C’était en quelle année que tu as débuté ?

En 2014. Et puis il y avait des infos, mais ce n’était pas comme aujourd’hui. Aujourd’hui on a des infos de partout, donc c’est plutôt cool. Donc j’étais un peu livré à moi-même et j’ai décidé en fait de me dire : « bon, c’est bon je vais commencer avec un parking », puisque ça reste quand même un investissement immobilier. Et je me suis lancé comme ça. Et une fois que j’ai pu me lancer et j’ai vu qu’en fait ce n’était pas sorcier, que finalement ce n’était pas un problème d’argent, mais c’était juste un problème de conception des choses et ça passe d’abord dans la tête. Je me suis dit : « bon, maintenant il est temps de passer en appartement », etc.

Alors au démarrage, si tu avais un ou deux petits conseils vis-à-vis des caves, peut-être qu’il y a quelqu’un qui est… si vous regardez la vidéo, vous vous dites : « oui Xavier, je te reconnais, je suis pareil : je flippe quand je vois des gros tarifs ». Souvent en fait, c’est le conseil qui est généralement donné dans l’investissement, quel que soit l’investissement, c’est de démarrer petit, juste pour avoir les automatismes et la bonne habitude et puis ensuite, là vous commencez à vous enflammer avec des plus gros investissements. Ouais, si tu as deux-trois petits conseils sur ce que tu avais mis dans le livre : « Comment investir dans une cave », pour quelqu’un qui se dit : « tiens, c’est original comme investissement », qu’est-ce que tu pourrais donner comme conseil ?

Alors tout d’abord en fait, quand vous souhaitez par exemple acheter une cave, si vous souhaitez faire l’acquisition d’une cave, il faut regarder déjà l’environnement et connaître la demande. Si vous êtes en province et qu’il y a énormément d’espaces de stockage et que tout le monde a de la place, ça va être compliqué de louer une cave. Par contre, si vous êtes sur les grandes métropoles ou les grandes villes, ça va être plus facile de louer des caves, pourquoi ? Puisque les personnes vivent dans des plus petits espaces et on est dans une société de consommation, donc on aime bien acheter, mais on n’aime pas jeter. Donc finalement il faut stocker tous les trucs qu’on a. Et donc déjà il y a ce premier point-là : vérifier l’environnement. Le deuxième point, une fois que vous avez trouvé l’environnement, vous devez regarder l’état de la cave. Parfois vous pouvez avoir une cave qui en très bon état, bien entretenue, mais toutes les autres caves aux alentours sont dégueulasses. Donc c’est un conseil, c’est de ne pas y aller, si j’ai un conseil à vous donner c’est de ne pas y aller, puisque tout simplement, bah c’est des êtres humains qui vont aller à la cave déposer leurs effets personnels. Donc c’est tout à fait normal qu’ils se sentent en sécurité et qu’ils aient un endroit sain, même pour stocker leurs effets personnels. Donc une chose est sûre, c’est que s’ils n’accordaient pas d’importance à leurs effets personnels, ils les auraient jetés. Donc par conséquent, il faut prendre en compte ce principe. Deuxièmement, il faut aussi que pour la cave il y ait de la luminosité, il faut que ce soit bien éclairé, il ne faut pas que la personne qui loue sa cave se retrouve en bas et ait l’impression que Jack l’Éventreur l’attend en bas, ce n’est pas faisable.

Il se dit : « mais je suis au cimetière ici ! »

Voilà, donc il y a tous ces principes. Ça reste de l’immobilier, il y a des mètres carrés, il y a des choses à respecter, c’est un très bon exercice, en tout cas si vous voulez vous lancer dans l’investissement immobilier, puisque vous avez les mêmes règles : un locataire à gérer, vous avez un loyer à encaisser et vous avez des lieux à entretenir et des comptes à rendre aussi forcément aux impôts, puisqu’ils sont toujours présents avec nous.

Absolument. Alors, vraiment n’hésitez pas à démarrer avec ce type d’investissement, ça peut être original. Alors, si tu as un ou deux petits sites aussi à conseiller en l’occurrence comme Airbnb pour la location, comment on fait pour trouver des locataires qui sont intéressés par notre cave ?

Comme c’est un marché qui est en pleine expansion, aujourd’hui il y a des sites comme jestock.com. Et en fait, c’est un site qui est très bien fait, vous pouvez… en fait, ils vous expliquent à quel prix vous pouvez louer votre cave, quelle valeur que ça a, puisqu’au tout début moi je pensais qu’on mettait un prix à la louche, au pifomètre un peu. Je me dis : ça, ça doit être 40 € je pense, il y a 40 € d’espaces. Et puis finalement non, c’est un peu plus réglementé que ça, ça se loue au nombre de mètres carrés, donc ça c’est plutôt cool. Comparativement à une simple place de parking, où en fonction de la région se sera un petit peu au pifomètre je vais dire, même si vous n’allez pas pouvoir monter à des sommes excessives. Mais par exemple une cave, voilà, c’est au nombre de mètres carrés en fonction des régions. Par exemple en province ça peut aller entre 7 et 9 € du mètre carré et à Paris, c’est aux alentours de 10 € et plus. Tout dépend à qui vous louez. Donc voilà, le site que je pourrais vous conseiller par exemple, c’est jestocke.com.

OK, donc mettez ça en place assez rapidement si vous voulez vous lancer illico presto. Alors juste après, quand tu t’es familiarisé avec les investissements dans les parkings, quelques caves, donc ensuite direct derrière, là tu as démarré dans l’immobilier. Alors, explique-nous la chronologie, commentent tu as trouvé la bonne affaire, où est-ce que tu as investi, quels sont un petit peu les différents tarifs des appartements, quel est un petit peu le cash-flow, est-ce que c’est juste de l’autofinancement ? Bref, dis-nous tout sur tes premières acquisitions. Et puis surtout le plus important, comment trouver cette fameuse bonne affaire ?

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Comment trouver une bonne affaire en immobilier ?

Bien sûr. Alors, j’ai eu une stratégie en fait assez droite et efficace. Mon objectif c’était de faire du cash quoiqu’il arrive, c’est-à-dire que si je devais revendre dans l’immédiat, il fallait que je puisse faire du cash et ne pas en perdre. Donc il ne faut pas se retrouver dans une position du : bon vendeur pour l’acheteur. Le bon vendeur, c’est celui qui est pressé de vendre et qui est prêt à baisser le prix, coûte que coûte, parce qu’il a soit le couteau sous la gorge ou soit il a des problèmes financiers très importants. Enfin, quoi qu’il arrive, il ne faut pas se retrouver en tant que bon vendeur. Donc ça, je l’avais déjà compris, donc du coup j’ai acheté un bien qui nécessitait énormément de travaux. Je ne m’y connaissais pas non plus en travaux, par contre je savais qu’il y avait des entrepreneurs et je savais que je pouvais faire différentes personnes intervenir pour me faire un devis et comparer, faire à chaque personne me présenter son devis et les comparer par la suite pour pouvoir faire tout simplement les travaux. Donc une fois fait, j’ai trouvé un bien en région parisienne. Alors, j’ai cherché à l’époque sur seloger.com.

seloger.com ? OK.

Voilà, donc je me suis mis des alertes. Donc c’est un site que vous pouvez trouver sur votre smartphone, c’est assez simple d’utilisation. Je me suis mis des alertes avec mes critères de prix. Donc pour la petite anecdote, j’avais un petit budget au début et je me souviens que les agents immobiliers me disaient : « ah non, mais c’est impossible ça, vous n’allez jamais trouver ce que vous voulez à ce prix-là ». Donc je me suis dit : « bon, OK, est-ce qu’on lâche l’affaire ou est-ce qu’on continue ? » Non, j’étais persévérant, j’ai mis juste mes annonces, mes alertes et j’ai trouvé le bien qu’il me fallait dans ma catégorie de prix. Et il faut y aller tout de suite.

Et l’attente c’était quoi ? Du coup ça a mis un mois, deux mois, quatre mois ?

Alors, quand j’ai commencé à chercher sérieusement, j’ai trouvé en quatre mois.

Quatre mois, OK, d’accord. Avec toutes les alertes que tu avais paramétrées pour avoir cette fameuse bonne affaire ?

Voilà, j’ai quelques personnes aussi dans mon entourage qui cherchent des biens immobiliers, moi aussi j’étais comme ça auparavant, c’est-à-dire qu’on cherche un bien, sans vraiment le chercher. On met une alerte, mais sans vraiment la mettre, on n’est pas à fond dessus. Si vous voulez vraiment trouver un bien immobilier, il faut tous les jours, tous les jours regarder les annonces et être le premier à capter l’annonce, puisqu’aujourd’hui il y a des millions et des milliers d’investisseurs et tout le monde veut forcément la bonne affaire, donc il faut être le premier sur le terrain.

Donc là du coup, tu es allé tout de suite visiter, tu as fait une offre dans la foulée ?

Exactement. Donc en fait ce qui s’est passé, c’est que je voulais aller visiter et l’agent immobilier m’a dit : « non ça ne va pas être possible ». Je me souviens, je crois qu’il y avait un match de foot à ce moment-là, je me suis dit : « mais c’est bizarre, pourquoi il me dit que ça ne va pas être possible, alors qu’il est 17h ? » Je lui ai demandé s’il avait d’autres visites, il m’a dit non pas spécialement, mais j’ai senti qu’il y avait un petit remords dans sa réponse. Donc j’ai dit : « si c’est à cause du match de foot, rassurez-vous moi aussi je veux le voir ». Il me dit : « non c’est vrai, vous aussi ? Mais écoutez, on fait la visite rapidement et après on va regarder le match de foot », j’ai dit : « top ». Et finalement, j’ai été, j’étais le premier à visiter, j’ai compris que ça n’allait pas rester sur le marché, j’ai fait une offre et voilà.

Elle a été acceptée ensuite ?

Elle a été acceptée et puis j’ai commencé les travaux par la suite.

Alors par rapport à tout ce qui est dossier bancaire, quelles sont un petit peu les subtilités pour vraiment rentrer dans les cases du banquier, de la banque et ensuite avoir son dossier de financement pour acquérir le bien ?

Bien sûr. Alors il faut savoir que pour le dossier bancaire, c’est assez particulier, c’est-à-dire qu’il faut être – comme tu disais Maxence – rentrer dans les cases. C’est-à-dire, bon, ça va être plus facile si vous avez un CDI, ce n’est pas impossible si vous en avez pas. Il y a plein de personnes qui arrivent à investir sans CDI, même en étant au chômage, mais il faut savoir que ce sont des dossiers un peu plus complexes.

Et des fois ça prend un peu plus longtemps, parce qu’on a des refus de certaines banques. Alors que le fameux CDI, entre guillemets, direct hop ! Case verte, c’est bon, feu vert.

L'emprunt bancaire et le cashflow

Mais ce n’est pas tout, mis à part le CDI, il faut aussi avoir une bonne tenue de compte. C’est-à-dire que, j’ai eu l’occasion de discuter de ça avec un banquier et qui m’a posé une question qui était claire et net, puisque je lui ai demandé « pourquoi vous ne financez pas toutes les personnes qui viennent vous voir ? » Et enfin bon, moi il fallait que je comprenne en fait les failles des dossiers bancaires qui étaient refusés. Il m’a tout simplement dit : « si vous avez deux amis : un ami qui travaille et qui gagne sa vie correctement et qui vous demande de vous prêter 100 €, est-ce que vous allez lui prêter les 100 € ? » Je lui dis « oui », il me dit : « en contrepartie, si vous avez un deuxième ami qui ne travaille pas, qui tous les week-ends il fait la fête et bois tout le temps des bières et même en semaine, mais qui ne travaille toujours pas et qui vous demande de lui prêter 100 €, est-ce que vous allez lui prêter les 100 € ? » Donc j’ai commencé à réfléchir et là j’ai trouvé ma réponse. Il m’a dit : « mais pour la banque c’est exactement pareil ». C’est-à-dire qu’on essaye de sécuriser les choses au mieux, donc pour ça une bonne tenue compte. Si votre banquier voit que vous êtes à découvert tous les fins de mois…

Systématiquement, ouais, ça ne rassure pas une banque, c’est clair.

Ça ne va pas les rassurer, ils ne vont pas se dire : « bon bah, si déjà il n’arrive pas à gérer son budget, on va lui prêter quand même de l’argent c’est cool », non. Forcément, il faut montrer que vous épargnez un peu, qu’à la fin du mois, même si vous êtes proche de zéro, mais que vous n’êtes pas en dessous, donc ça veut dire que vous savez gérer votre budget. Et donc voilà, c’est un deuxième point à respecter en tout cas pour un bon dossier bancaire.

OK, donc ça, c’est royal. Alors, souvenez-vous, prenez du temps. Donc si vous avez déjà un bon dossier bancaire, parfait. Et si… vis-à-vis de l’apport, est-ce que toi tu as amené de l’argent de ta poche ? Parce qu’on entend souvent un dossier à 110 % vis-à-vis du prêt bancaire, est-ce que toi tu as mis de l’argent de ta poche en quelque sorte ? Comment ça s’est passé ?

Alors au tout début, vu que je ne m’y connaissais pas suffisamment, j’ai mis 10 000 € d’apport, parce que je voulais absolument que le financement passe. Mais aujourd’hui, il est possible d’investir sans apport. En contrepartie, si vous regardez cette vidéo et que vous n’avez pas encore investi, l’idée c’est quand même d’avoir une petite somme de côté et montrer à la banque qu’en cas de pépin, bah voilà, vous pouvez pallier à un éventuel risque. Donc c’est super important, même si vous ne mettez pas d’apport, il faut quand même un peu de cash de côté pour rassurer les banquiers et leur faire aussi… c’est un échange de bons procédés aussi, puisque l’argent que vous allez mettre sur le compte, ils vont pouvoir l’utiliser et le faire un peu tourner en leur faveur. Donc on peut investir sans apport, mais c’est mieux d’avoir un peu de cash de côté et avoir une bonne tenue de compte.

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Ouais, donc vous connaissez peut-être cette citation « cash is king ».

Exactement.

Sécuriser les paiements du loyer

C’est exactement ça, l’argent est le roi. Donc par rapport à tout ça, ensuite quand on a trouvé la bonne affaire, on a le dossier de financement, c’est acté chez le notaire. Donc par rapport aux locataires, quels sont les différents conseils que tu peux donner pour ne pas se retrouver avec un locataire qui te fracasse ton appartement, est-ce qu’il y a des subtilités pour être sûr ? En tout cas, au maximum du temps, à ne pas avoir d’impayés. S’il y a des assurances impayées, quelles sont les assurances qu’il faut prendre, en gros pour que… maintenant on a le dossier, tout est bon, le crédit est validé, mais évidemment on veut que le cash rentre et pas que le locataire soi casse-tout et du coup ça fait des frais supplémentaires pas prévus ou alors ne paye pas son loyer, c’est encore pire, et du coup on se retrouve à payer soi-même le crédit directement de son compte ?

Alors il y a deux stratégies pour ça, tout dépend de la stratégie qu’on souhaite utiliser. Il y a la stratégie de tout simplement déléguer en agence, donc il y a quelqu’un qui va s’occuper de votre bien, tout dépend de ce que vous voyez avec votre agence, mais elle peut s’occuper du bien de A à Z, avec le petit bonus. Si le locataire ne paye pas, l’agence s’en charge. Donc vous ne prenez quasiment pas de risque, donc ça veut dire que demain votre bien immobilier il est dégradé, c’est aussi aux frais de l’agence, ils s’en chargent à 100 %.

Et ça l’agence, du coup en contrepartie ils prennent combien de pourcentage en moyenne sur le prix du loyer ? 7 % ?

7 % en moyenne. Mais encore une fois, ça dépend vraiment des agences et il est possible de négocier.

Entre 5 et 10 % de manière générale en fonction des agences. OK.

Voilà, exactement, voilà. Donc il y a ça avec les agences et deuxièmement, si vous, vous décidez de ne pas passer par une agence et que vous devez mettre votre bien en location, si vous n’avez qu’un seul bien et que vous sentez que c’est gérable, alors il y a une chose à faire : c’est tout simplement vous faire confiance, vous. C’est-à-dire parler avec le locataire, en fait votre futur locataire et essayer de vraiment comprendre sa situation. S’il vous a fait mauvaise impression dès le début, vous pouvez le croire sur parole, c’est que c’est sûrement pas le bon locataire. Alors pour la petite anecdote, une fois j’ai un futur locataire – si je puis dire – qui est venu me voir lors d’une visite et il est venu me demander une location, il avait oublié les papiers et en plus il avait un peu bu, il était un peu bourré.

Ouais, donc là tu t’es dit : « houla, je ne vais pas mettre un poivrot chez moi ».

Donc en fait, en soit peut-être que le mec non, c’était juste ce jour-là où il n’était pas…

Pas dans son assiette. Mais bon, ça partait mal quand même pour un…

Mais ça partait mal, parce que premièrement il n’avait pas amené, même s’il avait une bonne fiche de paye, mais pour moi ça ne veut plus rien dire. Et finalement j’ai dû refuser et accepter quelqu’un d’autre, qui présentait mieux, qui m’a amené ses papiers qui étaient déjà scannés, tout était bien carré, ça m’a donné un peu, entre guillemets, l’idée de la personne que j’allais mettre dans le bien immobilier. Après, ce n’est pas du 100 %, il faut fonctionner aussi au ressenti, à la personne que vous avez en face de vous. Il faut vous écouter : si vous avez un mauvais pressentiment, c’est « n’y allez pas ».

Absolument, parce qu’ensuite on se mord les doigts lorsqu’on a les pots cassés à réparer.

Exactement. Donc voilà, si vous êtes plutôt dans une stratégie : vous ne voulez pas vous prendre la tête avec les locataires, avec les problèmes d’impayés et tout ça, vous pouvez déléguer en agence. Et si vous êtes comme moi, ça ne vous fait pas peur, vous y allez, mais derrière il faut avoir le bon feeling avec la personne qui sera en face de vous.

Son avis sur les différentes stratégies immobilières : colocation, location saisonnière, location fixe, achat revente...

OK, alors si vous regardez encore cette vidéo, vous vous dites certainement : « merci Xavier », donc quel est ton point de vue par rapport à toutes les stratégies qu’on entend sur l’immobilier, colocation, location saisonnière, location fixe, achat-revente. Toi, quelle est ta vision par rapport à ça ? A priori, si on a compris, tu fais de la location fixe. Donc voilà, qu’est-ce que tu conseilles à quelqu’un qui démarre ? Est-ce que tu conseillerais plutôt de la location fixe, saisonnière, colocation, un ensemble de tout, de l’achat-revente et ainsi de suite, ce serait quoi tes différents conseils par rapport à toutes ces stratégies immobilières ?

Alors tout d’abord, ça dépendra du profil de tout un chacun. Ce n’est pas parce que moi je parle, par exemple en ce moment j’achète des immeubles de rapport, que ça vous conviendra forcément. Il faut connaître votre objectif de base : est-ce que vous voulez investir, tout simplement parce que vous voulez assurer la retraite ? Est-ce que vous voulez investir, parce que vous voulez obtenir des rentes immobilières et tout de suite et pas dans 20 ans ? Ou tout simplement, est-ce que vous voulez faire mélanger un peu les stratégies ? Donc en fonction de votre réponse, vous allez savoir vers quoi vous orienter. Si vous voulez de l’argent tout de suite, il va falloir partir sur des trucs un peu plus hard, notamment par exemple la location saisonnière. Qui dit location saisonnière, dit changement de locataire en continu, c’est du saisonnier, c’est un peu comme le système hôtelier. Si vous faites de la location fixe, tout dépend d’où vous achetez, les rendements des fois sont moindres, donc ça veut dire que ça va être une stratégie moyen, long-terme. Et après, si vous êtes sur une durée sur la retraite, si vous perdez – enfin, perdez entre guillemets – si vous sortez un petit peu d’argent de votre poche tous les mois, ce n’est pas dérangeant, même si je vous conseillerais fortement de faire un investissement, au minimum, qui s’autofinance.

Ça c’est vraiment la base, parce que si vous mettez de l’argent en fait de votre poche, après pour grossir ça va être compliqué, parce que vous montrez à la banque que vous ne savez pas investir. Ouais, c’est aussi bête que ça.

Voilà. Alors les banquiers prennent – alors un petit Tip encore – les banquiers ils prennent une chose en compte, si vous avez un bien immobilier qui vous rapporte 100 € par mois, ça ne se passe pas comme ça dans toutes les banques, mais certainement calculent comme ça : pour eux c’est 100 € de plus qui vont s’ajouter à vos revenus salariaux. Donc ça c’est un petit plus. Mais en contrepartie si vous perdez 100 € tous les mois, la banque va considérer que vous mettez 100 € de plus, donc vous ne gagnez plus : si vous gagnez 2 000 €, vous ne gagnez pas 2 000 €, mais vous gagnez 1 900 €. Enfin, je dis ça un peu grossièrement, mais pour que vous puissiez comprendre l’état d’esprit et l’utilité d’avoir un investissement qui s’autofinance au minimum.

Et ensuite, vis-à-vis des immeubles de rapport, alors souvent aussi il y a une question que se posent les gens, c’est que quand on commence à avoir plusieurs biens, c’est par rapport à la diversification. C’est-à-dire si on en a trois, quatre, cinq, six, sept, est-ce que je dois investir toujours dans la même ville ? Est-ce que je dois changer de ville ? Si c’est une grosse ville, donc je pense à Lyon, à Paris, Marseille ou encore que sais-je, changer de différents quartiers. Qu’est-ce que tu préconises pour diversifier le risque ? Et qu’est-ce que toi, puisque là tu as déjà sept appartements, là maintenant tu as différents immeubles de rapport, donc tu commences vraiment à grossir d’une manière exponentielle. Comment tu procèdes pour diversifier ton risque ?

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Alors, déjà dans l’immobilier j’essaye de ne pas mettre, on va dire, de ne pas acheter tous mes biens exactement dans la même région. C’est-à-dire effectivement si…

Donc région parisienne tu changes de secteur ? Est, ouest, nord, sud, mais toujours région parisienne, mais juste ce n’est pas le même secteur ?

Voilà, par exemple je vais faire ça. Maintenant, je vois un peu plus loin, je vais dans le nord de la France. Donc je peux, par exemple, investir à Merville, investir à Lille, investir à Tourcoing… enfin voilà, j’essaye de diversifier un peu comme ça. Et ça permet de limiter le risque, on va dire, on ne sait jamais ce qui peut se passer dans une ville, on n’est pas devin, en tout cas moi je ne le suis pas, mais c’est une façon de limiter le risque, tout en solidifiant son patrimoine immobilier.

D’accord, donc n’hésitez pas à vraiment, de temps en temps, vous diversifier, donc soit par secteur, donc si c’est des grosses villes ou alors même carrément changer de ville, dans les villes un petit peu plus modestes.

Donc pour ceux qui sont sur la région parisienne, donc il y a toujours un truc une question qui revient – puisque j’ai investi il y a à peu près à deux, trois heures de Paris – tout le monde me dit : « ouais, mais comment tu fais pour gérer à distance ? Enfin, comment tu fais pour aller à deux heures de Paris pour un bien immobilier ? »

Ou même pour les visites du coup ?

Ou même pour les visites. Et moi je dis toujours un truc : en période de pointe, de Paris à une banlieue un peu plus lointaine, je mets 1h45 pour y aller en voiture.

Ouais, à cause des bouchons ?

À cause des bouchons. Donc, si je mets 1h45 pour rester juste dans la région parisienne, je peux rajouter quelques minutes pour aller visiter un bien qui va me rapporter du cash tous les mois.

Absolument. Donc si vous êtes dans la région parisienne, étendez-vous un petit peu. Par exemple Tourcoing c’est à combien de temps en voiture ? Les villes que tu avais annoncées tout à l’heure ?

On est à peu près à 1h59, 2h de Paris, 2h10 maximum.

Donc en gros, on n’est plus à 15 minutes près pour les déplacements ?

Voilà exactement. Donc pour toutes les personnes qui ont un problème en termes de budget aussi, c’est une bonne façon de commencer, puisque les prix sont plus attractifs et il ne faut pas oublier que les gens ont besoin de se loger partout dans le monde. Il n’y a pas que la région parisienne.

Marges de négociation VS acquisition rapide de biens immobiliers

Aujourd’hui, dans toutes les villes vous avez des opportunités, c’est ça qui est top. Il suffit de regarder prix du marché et prix du bien. Puis après, en termes de… pour finir sur une dernière question, par rapport à la négociation, c’est vrai que c’est le nerf de la guerre, pour arriver à avoir des biens, entre guillemets, les plus optimisés pour votre patrimoine et portefeuille. Toi, est-ce que tu te mets des grosses marges de négociation ? Ou en revanche tu te diras : « je ne vais pas être trop gourmand, c’est déjà bien », petites négociations. Comment tu procèdes par rapport à l’acquisition de tes propres biens, vis-à-vis de la négociation ?

Alors pour la négociation, c’est assez particulier, ça va vraiment dépendre du bien en question. Il y a des biens que je ne vais pas du tout négocier, puisque d’entrée de jeu je sais qu’ils sont rentables. Mais le truc qui se pose aussi, le problème qui se pose, c’est que si c’est rentable pour moi, c’est aussi rentable pour un autre investisseur. Même si je suis le premier sur le coup, celui qui va arriver et qui mettra le prix affiché, il va remporter l’affaire. Donc, je la joue un peu plus fine quand le bien est déjà rentable, voire très rentable, je ne négocie pas. En contrepartie, quand le bien est rentable, mais qu’il y a moyen de faire quelque chose de mieux, je pars sur une négociation en appuyant vraiment mes propos. Parce que c’est très difficile de dire à un vendeur : « je vais baisser votre prix de 20 000 €, je vous donne 20 000 € en moins tout simplement parce que c’est comme ça ». Le mec il ne va pas comprendre, premièrement parce qu’il va se dire…

Il va dire : « écoutez, au revoir Monsieur, ciao ».

Voilà, puisque le gars il a fait un investissement immobilier et puis vous êtes en train de lui dire que ça ne vaut pas ce qu’il pense que ça vaut. Donc l’idée, c’est vraiment d’amener le vendeur dans vos filets en lui expliquant que déjà premièrement, en lui faisant des compliments sur son bien immobilier, lui disant : « bah voilà, franchement c’est bien, vous avez fait un bon investissement, franchement vous avez… je ne sais pas à quel moment vous l’avez fait, mais en tout cas bien joué ». Déjà dans un premier temps, vous rassurez le vendeur, ça veut dire que vous le félicitez. Et puis en second lieu, vous lui dites que c’est un bien qui vous intéresse, mais on est un petit peu au-dessus de mon budget. Et à ce moment-là, vous commencez à expliquer les faits : parce que, par exemple, là je vais devoir faire l’électricité, ça risque de me coûter à peu près tant. Il y a ça aussi que je vais devoir refaire. Bon, ça je connais quelqu’un qui pourra m’aider, mais ça je ne connais personne et ça je vais devoir le refaire. Et du coup, quand je rassemble tout ça, à la fin je ne vais pas m’y retrouver avec les frais de notaire et tout. Et là, à ce moment-là, le vendeur il est déjà plus ouvert à la discussion et vous pouvez vraiment parfois, baisser le prix, à aller jusqu’au bout. Et l’information qui peut vous aider à baisser le prix une fois de plus, c’est de savoir depuis combien de temps le bien est en vente. S’il est en vente depuis longtemps…

Là, grosse manœuvre, grosse marge de négociation.

Exactement. Là vous pouvez prendre votre temps pour négocier et y aller, mais toujours en appuyant vos propos.

Donc bien justifier. De toute façon il y avait une étude, je crois que c’est dans le livre « Influence et manipulation » de Robert Cialdini, en fait qui explique, c’est toute bête, mais même si vous dites : « je veux de l’eau » à quelqu’un parce que vous avez soif, entre guillemets, il n’est pas forcément obligé de vous le faire, il dit : « ouais, mais tu me prends pour qui ? Tu crois que je suis ta bonne en quelque sorte ? » Mais de dire : voilà, je veux de l’eau parce que j’ai soif, vous êtes d’accord avec moi, c’est une raison bidon. Bah, ça donne envie à la personne de donner de l’eau. Donc il y a une étude scientifique par rapport à ça qui est assez impressionnante. Et alors, vis-à-vis des travaux, tu es quelqu’un qui aime faire des travaux ou tu prends plutôt des biens où il y a peu de travaux à réaliser, parce que c’est déjà assez neuf ou alors en très bon état ?

Alors Maxence je vais être honnête avec toi, je pense que j’ai encore du mal à planter un clou. Donc ça va te donner l’idée au niveau des travaux.

Est-ce que par rapport à… le mindset, même d’engager quelqu’un, tu es quand même en mode travaux ou pas du tout non plus ?

Alors, si, je fais quand même des travaux. Enfin, je fais faire des travaux, j’ai deux stratégies : une stratégie avec travaux et une autre stratégie sans travaux. Comme ça, ça permet de sécuriser aussi le banquier, afin que je ne me retrouve pas qu’avec des projets en construction.

Ouais, que du coup pour le banquier c’est flou, il ne voit pas du concret ?

Voilà. Donc l’idée c’est un peu de diversifier un petit peu de travaux, des biens aussi qui sont tous propres, pas neufs, mais en tout cas propres et qui rapportent déjà du cash.

OK, en tout cas merci pour tous tes conseils.

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