De 0 à plus de 350 biens investis pour ses clients, là je suis en direct de Paris avec Mickaël Zonta, on va voir en détail comment réaliser l’investissement sur son premier bien ? Quel régime choisir lorsqu’on démarre, lorsqu’on a plein de biens, lorsqu’on souhaite attaquer différents immeubles ?
Bref tous les détails pour bien investir dans l’immobilier.
Alors juste avant est-ce que tu peux rapidement de présenter ? Il y a peut-être des personnes qui se disent mais qui tu es et surtout comment es-tu arrivé à voir aujourd’hui une entreprise qui aide les gens à investir, toi même tu investis dans de nombreux biens pour avoir plusieurs millions d’euros de patrimoine aujourd’hui. Je te laisse nous dire tout sur toi et surtout après on fera le petit feedback sur l’immobilier.
Mickael Zonta, spécialisé dans l’investissement locatif
Mickaël : Bonjour Maxence, merci pour ton invitation, bienvenue à Paris, très bel appartement où on se trouve. Je m’appelle Mickaël Zonta, je gère « investissement locatif » une société dans laquelle on accompagne nos clients sur marché locatif à Paris, à Lyon et en Ile de France donc on est présent sur trois territoires. On a fait investir dans plus de 350 appartements, on en réalise plus d’une centaine par an et à titre personnel je suis évidemment, on ne se refait pas, investisseur immobilier puisqu’ aujourd’hui je cumule plus de 3 millions d’euros d’immobilier et ça correspond à environ 20 000 euros de revenus locatifs par mois.
Maxence : Donc ce qu’il commence à vraiment être très sympathique vis à vis de la rente et surtout petit à petit voilà, ton patrimoine va grossir grossir grossir grossir et c’est ça qui est royal. Alors première question si vous regardez cette vidéo peut-être que vous n’avez jamais investi, c’est votre premier bien et vous avez peut-être des questions, si vous avez de la fiscalité, ou alors de statut à avoir, qu’est-ce qu’on doit faire entre guillemets, à qu’est-ce que tu conseilles lorsqu’on a, on va prendre l’exemple à un bien après à 2, juste après à dix bien et la suite. Donc quand on démarre quels sont les différents statuts à utiliser et qu’elle est un petit peu la fiscal que tu conseilles?
Mickaël : Déjà pour les internautes qui nous regardent faut commencer à un moment. Ce n’est pas grave, souvent, on entend je suis débutant, c’est tard, j’ai toujours pas commencé, faut bien commencer à un moment.
Maxence : Le meilleur investissement c’était il y a vingt ans, le deuxième c’est maintenant, now.
0 impôts pendant 10 ans en France !
Mickaël : Exactement ! Et du coup on va prendre le cas de figure où on a un investisseur débutant, donc qui démarre. Il achète son premier bien immobilier et fiscalement qu’est-ce qu’on peut lui conseiller, de façon à ce que l’opération soit la plus rentable possible. La première chose c’est qu’il faut faire du meublé, c’est vraiment l’élément essentiel. On rentre dans un régime fiscal, qui est un mot un petit peu barbare, ça s’appelle le LMNP, ça veut dire Loueur Meublé Non Professionnel et qu’est-ce que ça veut dire au-delà des mots ? Cela veut dire que je vais pouvoir payer zéro euro d’impôt pendant dix ans sur ce bien immobilier. Donc souvent la France est décriée fiscalement, je voudrais rassurer les Français ou les Français de l’étranger qui nous regardent, en immobilier c’est un très gros coin de ciel bleu, qu’on a ici.
Maxence : parfait
Mickaël : Puisque c’est vraiment un avantage fiscal énorme.
Maxence : Pour le loueur meublé pardon non professionnels c’est vraiment le statut à avoir.
Mickaël : Aujourd’hui c’est le meilleur statut puis qu’on paye 0 donc y’a pas mieux que…
Maxence : Zéro pendant dix ans
Mickaël : Exactement et pour que ça dure dix ans, le but du jeu, le but de l’opération, c’est l’addition, c’est de créer de la charge utile. Alors qu’est-ce que ça veut dire ça veut dire que le but du jeu c’est de prendre un appartement qui est vétuste, déjà parce que je vais le payer pas cher et beaucoup moins cher qu’un appartement qui est complètement refait à neuf. Et puis je vais par contre complètement le redresser à neuf, au travers de travaux de rénovation. Je vais le meubler, je vais le décorer et l’ensemble des postes de dépenses que j’ai eus, donc déjà le notaire, comme je suis passé chez le notaire pour acheter, les travaux de rénovation, le mobilier. Si vous passez par un intermédiaire comme la société, il y a bien entendu les honoraires donc cette partie-là rentre également dedans. Vous allez avoir et je vous le conseille d’emprunter les intérêts d’emprunt et toutes les charges ça va marcher. Et ce qu’il faut retenir c’est qu’un euro de charges du poste de dépenses que je viens de citer vient neutraliser fiscalement un euro de recettes.
Maxence : Ok
Mickaël : Et c’est comme ça que le jeu marche et c’est comme ça que je vais arriver à avoir un déficit et donc à ne pas payer d’impôts sur ce bien immobilier pendant dix ans.
Maxence : Et vis-à-vis donc des artisans ou qu’est-ce que tu conseilles puisqu’il y a peut-être des personnes quand on démarre on a souvent 0 carnet d’adresses ou alors 0 réseau. Est-ce qu’il y a des agences, organismes spécialisés, où on peut trouver donc proche de sa région, proche de sa ville, différents…?
Mickaël : Moi je fais beaucoup confiance aux bouches à oreilles et au réseau parce que c’est vraiment effectivement le meilleur carnet d’adresses. Alors si on débute on n’a pas forcément nous-mêmes ce réseau-là, mais forcément en posant la question et en parlant de votre projet, dans votre famille, dans vos amis, vous allez toujours avoir une bonne recommandation. Je pense que c’est mieux de passer par quelqu’un qui, que quelqu’un d’autre en qui on a confiance connait, qui a fait du bon travail, parce que ça va permettre vraiment d’avoir quelqu’un de qualité derrière. Le deuxième aspect, si vraiment après tout ça, on n’a aucune connaissance, aujourd’hui il y a des sociétés de courtier en travaux par exemple qui peuvent prendre en charge ou prendre le chantier soit pris en charge, par un architecte qui lui a un carnet d’adresses comme c’est notre cas avec la société parce qu’on a des architectes en interne et donc on a l’ensemble de la palette en collaborateurs et en partenaire de travaux fiable.
À la 11ème année ?
Maxence : Alors là on a fait la partie débutant un bien, donc maintenant si vous avez entre 5 et 10 biens, quand vous commencez vraiment à être un investisseur confirmé, quels sont les différents statuts, que tu recommandes, pareil quelle est un petit peu la stratégie à adopter pour continuer à grossir ?
Mickaël : Ouais
Maxence : Fiscalement qu’est-ce qu’on doit faire pour ne pas se faire assassiner ?
Mickaël : Bah oui, on me pose souvent la question : on me dit c’est beau déjà de 0 à dix ans je ne paye pas d’impôts, mais quid de leur onzième année, qu’est ce qui se passe la onzième année
Maxence : Il se passe quoi ? Est-ce que je me fais assassiner ?
Mickaël : Est-ce que c’est à ce moment-là que c’est terminé ? La bonne nouvelle c’est que non, alors c’est que non, si je continue à racheter de l’immobilier. Mais de toute manière, généralement, c’est la volonté commune de tous les investisseurs ils n’ont pas la volonté d’en acheter un, et terminé, même si c’est beau et c’est déjà très bien. Mais l’immobilier est addictif.
Maxence : J’ai envie de vous dire, quand vous encaissez du cash, est ce que vous dites : bah je vais arrêter d’avoir de l’argent qui arrive sur mon compte bancaire ? Je ne pense pas !
Mickaël : C’est une bonne drogue ! Donc généralement on me pose la question, on me dit : voilà j’ai un bien et maintenant je voudrais, on va prendre l’exemple, je voudrais en avoir dix, comment est-ce que je fais ? Alors la conséquence fiscale est plutôt extrêmement positive puisque globalement de 0 à 10 ans je ne paye pas d’impôts et tous les appartements que je vais racheter entre cette première et cette dixième année ça va faire une poche commune, l’ensemble des loyers et des recettes donc vont se mettre ensemble mais également l’ensemble des charges. Et donc ça va me permettre de repousser de façon très confortable, l’imposition, puisque je ne vais pas payer d’impôts pendant dix ans, mais beaucoup plus, ça va être entre 15 et 20 ans, plus j’achète d’appartements. Et résultat des courses, une fois que je vais commencer à payer de l’impôt, si j’ai mes dix appartements le 10ème ne sera pas encore payé à la banque mais le premier oui. Donc du coup sur l’exemple d’un investisseur qui a dix biens et qui s’arrête d’acheter puisqu’ il y a un moment le but c’est quand même de profiter de la rente. Et bah, effectivement le premier ou le premier et le deuxième vont servir à payer l’impôt et les huit d’après vont être du bénéfice. Donc c’est extraordinaire et là on parle de huit loyers, donc on parle de beaucoup beaucoup d’argent.
Les immeubles de rapport
Maxence : Ok donc ça c’est royal. Et ensuite, quand on est à ce stade là donc vis-à-vis de 5 biens de 10 biens et à quel moment, ce que généralement on a envie d’aller grossir très rapidement on pense à l’immeuble ou immeubles de rapport et qu’elle est la distinction aussi parce que souvent des fois on dit immeuble ça peut effrayer certaines personnes mais parfois c’est juste trois ou quatre immeubles. Alors est ce que tu peux nous dire les distinctions immeubles de rapport et ce qu’on appelle gros immeubles et à quel moment aux yeux bancaire on peut déjà attaquer ce type de bien parce qu’on a un dossier en or et que tout est au vert dans les différentes cases dans la banque ?
Mickaël : ce qu’on voit, effectivement c’est vraiment exact que tu dis, ce que je constate et pour mes clients et c’est aussi, ça a été mon cas personnel puisque je viens d’acheter deux immeubles de rapport très récemment, c’est que quand vous achetez un bien, dix biens, ensuite c’est toujours le même temps en termes de financement. Que vous achetiez un studio qui génère 300 euros de revenus locatifs par mois ou que vous achetiez un immeuble qui va générer 80 000 euros de revenus locatifs par an, il y aura un compromis et un financement donc ce sera le même temps de financement pour lever cet argent en banque. Donc effectivement l’immobilier c’est addictif, on le voit, ce qu’on dit bien et ceux qui veulent passer à l’étape d’après et bah vont lever des fonds pour passer dans de immeubles de rapport parce que ça va vous permettre d’avoir rapidement beaucoup plus de revenus locatifs. C’est l’exemple des immeubles de rapport que je viens d’acheter récemment et donc ça permet de faire tout de suite un bond en avant financier beaucoup plus fort parce que c’est beaucoup plus rapide d’acheter directement un immeuble de huit lots par exemple d’îlots que d’acheter individuellement 10 appartements. Et le conseil que je peux donner, à ce stade là, c’est que souvent, et c’est le problème, je pense, de nombreuses personnes qui nous regardent, c’est à dire voilà j’ai dix appartements, le problème c’est que je commence à être un petit peu bloqué et en termes de financement. Ce qui est intéressant…
Maxence : Quel est le conseil du coup, est-ce qu’il faut changer de banque? Est-ce qu’il faut passer par d’autres courtiers, ce que du coup les banques s’échangent des informations, donc c’est compliqué, quel est un petit peu l’envers du décor ? Vous êtes tous là…
Mickaël : Oui, on sait qu’il y a les deux écoles, sans se voiler la face, y en a certains qui vont cacher et d’autres qui ne veulent pas… Alors moi ce que je peux conseiller tout en restant, bien entendu dans la parfaite légalité, et puis surtout de faire, je recommande souvent de trouver des banquiers qui soient des partenaires. Donc parce que c’est comme ça, qu’on arrive à aller plus loin et il y a beaucoup de banquiers aujourd’hui, de directeurs d’agences qui ont la main jusqu’à environ un million, un million deux cent mille euros, c’est à dire que s’ils décident de te prêter là maintenant, tout de suite un million d’euros, ils impriment l’offre de prêt en agence, ils signent, ils posent l’offre de prêt.
Maxence : ça se fait en 10 min…
Mickaël : ça se fait en deux minutes et il ne faut pas effectivement passer par le circuit où ça part au siège, la personne qui est en face de vous…
Maxence : Où ça met 15 plombes pour avoir la réponse sur le dossier…
La Société Civile Immobilière adaptée aux immeubles de rapport
Mickaël : Exactement et ce que je peux conseiller c’est sur l’immeuble de rapport, c’est d’acheter différemment, c’est d’acheter en SCI à l’IS, à l’impôt sur les sociétés.
Maxence : SCI et IS.
Mickaël : Exactement ça va permettre de passer une marche quand on se sent où l’on commence, qu’on commence à bloquer un petit peu en termes de financement, à titre personnel, on va pouvoir mettre ça en société et ça va permettre à la banque aussi de ne plus avoir la personne physique, en face, mais d’avoir effectivement l’immobilier, qui est dans une coquille, et cette coquille, c’est une coquille qui est prévue pour l’immobilier, qui est une société civile immobilière. Et ça va permettre de lever un petit peu plus d’argent et d’avoir un dossier qui est aussi regardé différemment auprès de la banque et généralement c’est fait pour ce type de cas de figure, c’est à dire pour les immeubles de rapport.
Maxence : Ok alors aussi souvent peut-être une objection ou à une question que vous posez sur le web est généralement la question à se poser quand on commence à grossir est-ce que je dois continuer à investir dans la même ville ou alors c’est mieux de se diversifier ? Typiquement pour donner un exemple vous avez déjà 5 biens on va dire aller à Lyon et pour les cinq suivants est ce que c’est bien de continuer d’investir dans la même ville ou alors bah en cas d’un risque qu’une couille, d’aller dans une autre ville, quel est un petit peu ton point de vue par rapport à ça ? Continuez sur ses points forts du coup dans la même ville ou alors c’est mieux d’aller dans une autre ville pour se diversifier, s’il y a un souci, quel est ton avis ?
Se diversifier au maximum
Mickaël : Pour prendre l’exemple que tu cites, en plus que je connais très bien, parce qu’on est, on est présent à Lyon. Alors il y a deux cas de figure, déjà en un, moi je conseille de diversifier. De manière générale, il faut éclater votre risque quand on a un nombre d’appartements qui est conséquent, on ne peut pas tout centraliser, dans une seule ville ou dans un seul quartier ou dans un seul arrondissement. Parce que c’est beaucoup trop risqué. Donc soit la ville est grande comme c’est le cas de l’exemple de Lyon et dans ce cas-là dans Lyon, on diversifie certains quartiers prestigieux, un coup le 7ème, voilà un coup proche banlieue Villeurbanne, plutôt quartier donc très très montant, où je vais avoir un peu plus de rentabilité et puis quartier intermédiaire donc là quand c’est une grande ville comme Lyon je peux à l’intérieur de cette ville ou dans les villes connexes arriver à diversifier. Si la ville est trop petite, parce qu’il y a eu un seul centre-ville et que l’ensemble de l’immobilier de la ville est concentré, dans ce cas-là, il vaut mieux changer de ville, pour diversifier de manière générale. Sinon c’est trop risqué de centraliser et de mettre tous ses œufs dans le même panier.
Ses astuces pour économiser
Maxence : Ok. Alors autre question vous avez peut-être à l’esprit donc vis-à-vis de tout ce qui est fiscalité de manière générale, quand on revend un bien est ce qu’il y a des parades pour économiser… Si vous regardez cette vidéo, vous êtes peut-être déjà en retraite et vis-à-vis de léguer ses actifs à ses enfants, pas se faire assassiner sur les droits de succession est ce qu’il y a des astuces ou alors une loi ou des points précis à mettre en place pour vraiment aussi réduire sa fisca…
Mickaël : Ouais il y a trois points essentiels.
Le premier point c’est quand j’ai acheté en LMNP, c’est à dire en personne physique, que j’ai fait de la location meublée en direct ce qui est extrêmement positif c’est que fiscalement, l’investisseur, il reste dans un régime de particuliers et qui dit régime de particuliers dit plus le temps passe plus la plus-value va diminuer. Quand je vais revendre jusqu’à devenir nul donc là après ça dépend de la durée de détention mais en tout cas le temps joue pour vous donc là c’est très positif, ça c’est parfait.
Le deuxième cas de figure c’est si vous devez revendre parce que vous avez fait une excellente affaire plutôt rapidement c’est-à-dire entre 0 et 5 ans et que c’est votre volonté de prendre votre plus-value à ce moment-là c’est à calculer et c’est à prendre en ligne de compte si l’appartement le permet de vivre en résidence principale au minimum une année dedans pourquoi parce qu’on va gommer complètement la plus-value puisqu’il n’y a pas de plus-value si c’est ma résidence principale en France. Donc c’est extrêmement avantageux donc si l’appartement le permet, si c’est une surface suffisante, si vous avez une famille c’est pas la même chose que si vous êtes célibataire. Mais là je vais pouvoir effectivement passer par cet appartement, louer l’appartement dans lequel j’étais, m’établir en résidence principale dans celui que veut vendre un nombre de mois ou d’années suffisantes pour que ce soit cohérent et pour que ce ne soit pas retoqué, bien entendu par l’administration fiscale et je vais pouvoir bénéficier de zéro impôt sur la plus-value. Donc ça c’est vraiment le deuxième cas de figure qu’il faut envisager et le dernier c’est celui qu’on citait sur l’immeuble dans une SCI à l’IS.
Alors on avait pris le cas de figure où l’investisseur avait dix appartements et il investissait en SCI à l’IS, pour développer son patrimoine, dans ce cas de figure là il ne faut pas vendre. Sinon vous êtes mort. Alors pourquoi quand même c’est bien la SCI IS. C’est bien parce que c’est un véhicule de rente. C’est quelque chose que vous allez pouvoir transmettre à vos enfants, c’est quelque chose que vous allez pouvoir conserver de votre vivant pour créer de la rente. Mais c’est pour ça qu’il ne faut pas avoir que de la SCI L’IS, parce que c’est très désavantageux de revendre un bien ou un immeuble dans une SCI L’IS et c’est pour ça de la même façon je conseille de diversifier en termes de quartier, il faut diversifier qui détient le bien. Il faut détenir des biens en direct et c’est ceux-là que je vendrai en priorité si je dois vendre ou si je veux récupérer de l’argent. Et ceux qui ont la chance de pouvoir continuer à investir ils doivent compléter ça par un véhicule de rente sur lequel ils ne revendront pas les biens, ils les transmettront à leurs enfants et ce sera un véhicule de rente et c’est la SCI L’IS.
Maxence : Ok. Souvenez-vous bien à trois cas de figure n’hésitez pas à revoir là, ce petit passage pour bien que ce soit clair dans votre esprit que vous puissiez l’implémenter dans la foulée. Alors pour finir sur une dernière question, peut-être qu’en regardant la vidéo vous vous dites, moi je démarre et j’ai déjà une résidence principale j’ai un taux d’endettement de 25, 30, 35 % ou alors vous n’avez pas encore votre résidence principale, vous avez peur qu’en prenant cette résidence principale, vous allez avoir ce taux d’endettement qui va vous empêcher ensuite de bien grossir ou de réinvestir dans l’immobilier. Vis-à-vis des différents clients que j’ai eu en agence ou peut-être des cas de figure personnel que tu as pu avoir…
La poche de solvabilité
Quelqu’un qui a déjà sa résidence principale donc il n’a pas encore investi… Qu’est-ce que tu pourrais lui conseiller pour qu’ensuite il puisse utiliser l’effet de levier de la banque et si quelqu’un on va dire à trois biens mais n’a pas sa résidence principale et là il se dit : ouais mais je commence à avoir un enfant et j’aimerais bien l’avoir comment faire pour que ça ne le pénalise pas pour la suite.
Mickaël : Oui bien sûr. Aujourd’hui si quelqu’un, alors on va prendre le cas de figure où je n’ai rien et je débute
Maxence : Si, sa résidence principale qui fait que j’ai déjà un gros endettement…
Mickaël : Et que derrière j’ai plus d’effet de levier suffisant pour investir. Alors le cas de figure, c’est qu’il y a toujours, vous avez toujours une poche de solvabilité. Si vous ne pouvez pas investir dans un appartement parce que le montant est, par exemple trop élevé, on peut faire de l’investissement en parking. On est sur des montants beaucoup plus faibles sur lequel je vais pouvoir lever de la dette parce qu’on parle de montants beaucoup plus réduits.
Maxence : ça nous permet de démarrer par un petit à petit mais…
Mickaël : C’est exactement ça, on peut démarrer le coût par plus petit ça va permettre effectivement de quand même commencer et de quand même avoir des revenus supplémentaires sans vous mettre en risque. Il y a l’éventualité si votre résidence principale a été extrêmement bien acheté, de pouvoir la revendre, comme vous êtes en résidence principale 0 plus-value, de pouvoir encaisser cet argent, et de pouvoir effectivement réinvestir cet argent dans du locatif et ça veut dire effectivement être locataire au départ, de sa nouvelle résidence principale. C’est la bonne démarche à adopter. Pour tous ceux qui démarrent, il faut comprendre que là si vous voulez, encore une fois si vous voulez avoir beaucoup d’immobilier, ce qui n’est pas forcément une volonté de tous, mais ceux qui veulent arriver à avoir un patrimoine élevé, la résidence principale doit être achetée en dernier, parce qu’elle est beaucoup plus facile à financer. On peut se faire financer sur plus longtemps et c’est un dossier qui est plus simple auprès de la banque, c’est à dire que quand on amène un dossier de résidence principale, la banque est toute contente, parce que c’est facile à faire, c’est facile, c’est commun, donc du coup elle va aimer donc vous allez pouvoir repousser plus facilement votre endettement. Et donc vous avez tout intérêt au départ à avoir accumulé du locatif et en dernier à poser votre résidence principale.
Maxence : Ok. Parfait ! Merci vis-à-vis de tous tes conseils.
